“人口基数”以及“人口增长”幅度，是住房供应量和基础设施需求的重要参考指数。

但是“人口增长”指标真的能真实反应未来住房供应需求吗？

其实，我们一直以来用的统计指标存在着很大的误区，澳洲未来的真正住房需求可能比我们想象的要多得多！

    澳洲“人数增长”以每年3.5%的速度大幅增长    

根据澳洲统计局的最新数据显示，今年澳洲人口年增长率为1.6%，创3年新高。季度增幅创下澳洲9年来最大季度增幅，人口总数正迅速接近2470万。

但专家同时指出，该数据只显示了永久居民的人数，这意味着在澳洲的主要城市中，有相当多的人在全国人口统计中并没有包括在内。

虽然澳洲的人口增长是每年1.6%，但“人数增长 people growth”却远不止这个数，目前该数值已飙升至创纪录的3.5%。

权威机构瑞银(UBS)表示，“人数增长”数字应该把留学和短期工作到访人数加入人口增长。按照这一指标，澳洲的“人数增长”正以每年百分之3.5的速度大步前进，创下历史新高。

    “人数增长”不同于“人口增长”，应该是更有效的参考指标    

简单地说，“人口”（population）是大多数经济学家和政治家所使用的指标，但是对于我们普通人来说，每天在乘坐交通工具和在各商业中心、公共场所看到的，都是实实在在的“人”（people）。

而事实上，在这两个数字指标中，通常数值较大的人数，才真正代显示了对主要城市基础设施压力，并且应该在讨论人口增长时受到关注。

瑞银的经济学家在经过调查和统计得出，来澳就业和接受教育的短期到访人员，往往很有可能尽量使用12个月的签证在澳洲逗留，并可能延长签证或用不同类型的签证返回澳洲。

分析师指出，这些人群并不是游客。在澳洲工作和学习的人需要寻找较长期的住所，而不是酒店；他们将会经常使用公共交通设施，而不是像旅游观光。

    澳洲优越经济、社会、自然环境引发“人口增长”飙升    

那么，为什么“人口增长”数字会在这一时期达到历史新高呢?

 汇丰银行一份最新的全球报告，在调查了在澳洲工作的外籍人士，发现答案很简单…

澳洲是最宜居的好地方

今年的汇丰银行外派人员报告显示，澳洲名列世界外派人员最喜欢地方的第7位，较去年的第11位高。虽然这份报告与瑞银的数据并没有任何直接关系，但按照汇丰将外派人员定义为“年龄18岁或以上，目前不在他们的原籍国/本身国家居住的成年人”这和瑞银的民众“增长数字”中包括学生和就职人士的定义是想一致的，是值得参考的。

除了澳洲的强劲整体评级外，对澳洲的读者来说，这份报告中有三点应该注意。

但这些听起来并不像是短期居留澳洲的人会作出的评论。

那么，我们是否可以推断，很多短期到访澳洲的人都有长期居留澳洲的打算。

汇丰零售银行和财富管理部门的负责人Graham Heunis认为这一假设是完全站的住脚的。

    “人口增长”飙升要求更大住房供应需求    

从澳洲排名来看，生活质量，气候等方面都世界排名前列。

此外，调查还显示，约31%的外派人员在澳洲找到了长期伴侣。

该调查涵盖了超过27500名外派人员，新加坡排名第一，主要是因为可能获得的短期经济利益。

与此同时，瑞银的分析师指出，澳元最近上涨，通常会使澳洲的吸引力减低，但居留在澳洲的人数增长率仍上升，所以预期住房需求上涨。

经济学家George Tharenou和Carlos Cacho在他们的报告中写道:“这种持续的人数增长很可能会给预期的住房和出租率带来压力，特别是在悉尼、墨尔本，这一数值创历史新高。”

澳洲不断飙升的人口数量应该被视为一个巨大的经济增长机会，但住房和公共基础设施的需求应该以“人数增长”来规划，而不是“人口增长”。

    各区域“人口增长”并不平衡，“人口增长”高的区域住房供应需求更大    

虽然城市的“人口增长”整体都在上升，但是城市各地区的增长并不是平均的。

明显的，一些就业、商业、教育集中区域，“临时到访”人数明显高于其他区域，所以“人口增长”以及“住房需求”也远高于其他区域。

比如，整个悉尼乃至新州最关键的核心商业区 Macquarie Park，整个区域作为澳洲领先高新技术区，集中了电子、科研、电脑、医药、电信业的领先企业。

虽然，该地区官方统计的2016年常驻人口数量只有8506， 但这并不包括就业人口，商业消费人群，学生。

根据统计，该区域提供工作岗位超过 4万5千个以上。

悉尼最大的购物中心之一 Macquarie Shopping Center 有超过400个商铺，每天消费人群数以万计。

此外，该区域澳洲著名的高等学府，拥有学生及教职人员4万人左右。

这还不包括每年过来游学、旅游、访问、学术交流的人群，而且这个数字一直在增长。

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