二手房VS新房的选择之道

2014年05月12日 澳洲房产项目集锦



记得耶鲁大学哲学博士傅佩荣先生写的一本书中,提到“没有什么事物是绝对的。”然后又说道,既然没有事物是绝对的,那么这句话本身不就是绝对的么?岂不是自相矛盾?

那么我只好说“任何事物都是相对的。”了

在这个世界上所存在的任何一种事物,无论其表现形式如何,一定都有它的原因和道理在里面。所谓的好与不好,出发点无非是来自于每个人不同的需求和价值观所推论出来的。

在我展开今天的话题前,请读者先思考一个问题:

如果二手房与建好的新房价格完全一样,你如何选择?

如果你说“别扯那些没用的,我天生就喜欢二手的!”

呃,我恐怕道行修的还不够,甚难理解其要义啊!

但我相信,多数人一定会选择新房的。那么为什么二手房市场依然受很多人青睐呢?那么一定有它存在的原因和道理,所以我们就要去思考究竟它的优势是什么?劣势是什么?与自己的需求关系如何?搞清楚了这些关系,做决定,就会容易很多。

二手房 VS 新房

总的来说,同一个区域,同一条街道,同样面积的物业,在基本条件一致的情况下,二手房价格一定是低于新房的。为什么?

我认为有以下几点,

1 市场供需决定

不论是别墅还是公寓,土地或者空间都属有限资源,人口在增长。总的需求在上升,一个区域的供给长期看都是有限的,物以稀为贵,也就是经济学讲的供需决定价格,这是亘古不变的原理。

2 建筑成本上升

10年前的建筑材料,土地价格,人工费用等与10年后当然不可同日而语。一般来讲,二手房的价格会比同区的新房低,这是一定的,也是市场规律,我们无法改变。房价总的趋势一定是上升的。

切勿患得患失,说什么“要是我几年前买就好了”的话,有一位客人跟我说10年前悉尼北区Chatswood2房才40万。我反问她:“那时候贵不?”她不再作声。10年后,这套房子已然变成二手房,Mirvac在此的新房价格能突破85万,还被抢购一空,我估计那套二手房现在价格也不过75万最高了。这就好比前人栽树,后人乘凉一样,只不过,前人收获了35万的资本增长,而后人不过是在沾沾自喜以为自己赚了10万罢了。便宜一定有便宜的道理。

3持有成本上升

抛去房产的投资价值不说,房子作为一种商品,是属于消耗品的。房子的维护费用在慢慢上升,物业费在涨。几年前Wolli Creek的一处物业2房开盘物业费850澳币,如今已经飙升到1600澳币一季度了。当然,这个例子比较极端,但是道理是明确的。房子也好,汽车也罢,包括人都一样,该保养时得保养,哪有那么些天生丽质!保养,就需要银子,至于其费用多少,与新房差价又有多少,就具体问题具体分析了。

4 折旧几乎为零

对澳洲房产多少有点了解的人士对于澳洲特有的政策Negative Gearing一定略有耳闻,它是澳洲在会计上讲得账面折旧。举个例子你就明白了,假设你在澳洲1年的税前收入为4万澳币,那么按照税法,你这一年要交给政府的税在7000多澳币,到手里也就33000澳币,如果有物业的话,按照澳洲法律,房子的折旧是可以抵税的。房子也好,车也好,都有折旧,区别在于房产不属于消费,因为它是有限资源啊,所以是升值的;车就不同了,它不是有限资源,属于消费,所以是在贬值的。

因此房产的折旧不叫折旧,而叫账面折旧,也就是说,尽管按照会计学来报是亏损的,但实际上它是升值的。那么这位年收入40000的朋友,如果有一套新房和10年旧的房子会有什么不同呢?

咱们简单点说,不谈租金利息差,只谈折旧,新房子的折旧在前7年是呈现逐年递减的,第一年能达到13000澳币,如果年收入4000013000既然作为折旧,也就是亏损,是不予缴税的,没听说过谁做生意赔钱了,还得上税的,所以13000作为亏损,就相当于是免税的,从收入中减去,就相当于他这一年的收入为2700027000要交多少税?3150澳币,因为这套房子免去了多少税?7000-3150=385050%的税就免掉了。而这只是第一年,第二年,第三年,一直到第七年,这套房子都可以帮你退税,只不过是逐年递减,这将为你少交很多税,这种效果在收入很高,房产很多时,效用更加巨大,因此对于澳洲当地人而言,是澳洲房产投资一大优势。

但是二手房呢?7年新的二手房,很多看起来卖相也不错,但是在退税这一点上,优势几乎为0

因此,对于刚开始工作的投资人,我一般比较推荐他们考虑新房,为未来退税做准备,原因就在此。投资人一定要学会未雨绸缪,学会为自己布局,别一上来就问我要户型图,房子本身没什么好谈的。没有新闻的领导不叫领导,没有绯闻的名人那算不得名人,没技术含量的投资那不叫投资。

以上几点,是主要的几点区别,貌似是在打压二手房,回到我文章开头的那句话,凡事都是相对的,如果同区二手房与新房非常雷同,价格就是很诱人,比如二手房主当时特别缺钱,就要低价出售,或者你心仪的某个区域就是没有新房,为什么不能考虑二手房?比如东区Watsons Bay Vauclause等老牌富人区,哪有那么多新地,新项目,让你比较和选择,再者买家本身不缺钱,或就是以自住为主,不考虑投资因素,二手房市场房屋供应量是最多的,选择余地也是最大的,为什么不可以???所以只要按照个人情况进行比较选择就好了。

新房 VS 二手房

咱们再来说说新房。在澳洲,房产销售一般是以楼花为主,也就是国内叫的期房。对于一些投资人而言,尤其是有过不愉快经历的,对于澳洲的楼花痛恨之极,说什么就要选择二手房。我倒觉得,大可不必。反倒有种矫枉过正,投鼠忌器的意思在里面。

人是视觉动物,多数人相信肉眼能看得到的事物,很多楼花连地基都没挖呢,样板间也没有,叫人家怎么买?这的确也是一个不可回避的问题。在我看来,这叫筛选的过程。我在别的文章里说过,一个大型小区,每一期进入的人群都不同,总得来说,越早进入的人越理性,风险也较大,但价格低;越晚进入的越感性,风险较小,但价格高。这在一定程度上说,也是很公平的。

我很难去肆意评判对与错,毕竟每个人的财富积累的快慢本身就与个人的性格和经历有关系,因人而异吧。

但有一点,是不可忽略的,就是新房,对于一部分资金较紧张,又一定要买房的客人是非常适合的。为什么呢?咱们来看一个例子。

Ken, 34岁,福建长乐人是也。来悉尼4年,以体力劳动为主,收入不高,最近想买一套房,未来把家人接来澳洲一起生活。他手里目前只有6万澳币。

如果选择二手房,他需要马上准备房款的至少20%假设贷款80%,银行估价等等方面都没问题,那么他只能选择30万的一套二手房。30万在悉尼能买啥?既然是一家人,最少也得2房。粗略在网上查了下,在纽省,基本都是叫不上名的地方。选择非常之少,而且房子旧得一塌糊涂。说到底,这个出价是不合理的。

如果选择新房,首付10%2-3年楼花,他完全可以选择一套60万的物业,既然家人也要几年后才来,那么先锁定今天的价格,努力工作,若再懂点投资,或许能选择到一套几年后房价升值也不错的区域中的物业,而且是新房,而且未来还能退税,离主流文化区域也不会太远。总之,要好选择的多,未来的路也会越走越宽。

以上的例子,新房的优势显而易见。

以上的例子若加以修改,如下:

Ken,34岁,福建长乐人是也。与太太来悉尼4年,太太最近怀孕了,不想租房子住了,最近想买一套属于自己的房子,他手里目前只有6万澳币。

如果是这样,二手房的优势就出来了,这叫刚需。尽管他的预算在悉尼还是低了点。若他最终选择二手房,我还是非常理解的。

二手房VS新房,你会选择哪个?为什么呢?欢迎与小编Caroline进行留言互动,也可咨询个人微信账号:luoling1204


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