雪梨房产快讯——50万澳币的投资房预算还能买哪里?

50万澳币的投资房预算还能买哪里?

对于悉尼的首次置业买家，如果首付为55万澳币，拥有澳洲身份，选择购买新房，那么55万澳币是可以全免印花税的 (55万澳币的印花税为$20,240) . 而且首次置业的澳洲政府补贴$15000即将在2016年1月1日之后更改为$10000。

预算在55万澳币预算范围内的买家已经被慢慢挤出悉尼市区。 来自PRDNationwidede的数据，在2014年，$55万的预算可以在悉尼的20个区域中买到的物业大约占悉尼202个区域的不到10%，而两年前还能买到40%的区域，大家想象一下过了一半的2015年和即将到来的2016年吧。

可见今天的悉尼房市，55万已经慢慢剥离出整个市场，要么是房价涨的太快，要么是你赚钱的速度太慢。如果今天没能给大家带来一个悉尼55万以内值得投资的好项目，那前面说那么多岂不都是些泄气的话？

本期项目：悉尼第四大CBD Penrith50万起大两房！

区域介绍：Penrith 隶属于新南威尔士州的悉尼大都市中心之一，位于悉尼西区47公里处，是Nepean何东岸一个中央商务区。是悉尼西区的只要商业中心之一，拥有一定数量的购物中心，最大的westfield广场，以前由联盛集团管理。该购物中心拥有超过300家门店，从百货商场到专卖店。Penrith这个地区最早在1789年被英国探险家发现，开始在这里简历法院以及议会，可以说这个城市已经有200多年的历史，可谓与悉尼商业中的city CBD 的历史不相上下，这里世世代代多是英国后裔和澳洲本土居民。

Penrith距离悉尼市中心以西约47公里，属于大悉尼的外西区。这是一处宁静悠闲的小镇，非常适合休养生息的安逸生活。不少传闻都说悉尼西区人群杂乱治安不好，但据几代人都生活在悉尼西区的本地居民介绍，悉尼治安的好坏并不是简单的以东好西差来区别。东边北边治安较好是没错的，因为能靠海而居的都是富人，相对教育水平整体素质较高，外来人口比例不大。而西边，的确有几个地方比较乱，但也是外来人口很扎堆又靠近火车站的地方会差点。再往西，到了外西区，也就是Penrith，流动人口反而嫌这里太远，因此住在这儿的以本地居民为主，反而相对单纯和安全。尽管距离悉尼市区较远，但Penrith 的交通并不闭塞。这里是火车必经的大站，如果坐蓝山快线去悉尼市中心，只需要55分钟。

Penrith 还有一个大型的购物中心，外表看似乎不起眼的建筑，里面却感觉开阔敞亮。据当地居民介绍，几乎悉尼所有的商家都在Penrith有分店，因此想买什么生活用品都能在本地解决。

而且据说同样在悉尼的连锁家具店，彭里斯（Penrith）这边的价格会便宜点，因此不少悉尼居民会不辞路远也在这边买了运回市中心。可见生活在 Penrith，便可享受性价比更高的度假生活。

更值得一提的是Penrith承办了2000年悉尼奥运会的水上项目,并且07年的龙舟节也是在Penrith的Nepean  RIve举办的,平时休 闲放假之际也可以带着孩子一起去划划船或者是去蓝山走走。你可知道蓝山这个季节有多美？

Penrith 政府规划

在过去一年中，彭里斯（Penrith）地方市府地区共批准了1161块新地块，占悉尼十大新开发市政区住宅用地细分审批总数的27.5%，比例为最高。紧随其后的是The Hills（949块）、blacktown（667块）、Liverpool（594块）和Camden（553块）。这些用地细分审批数据预示着各城区的未来。

在未来两年里，Penrith的人口预计将增加3300人，因此住宅用地细分审批率料将升高。

Penrith商业联盟首席执行官Bijai Kumar称：“这些数据体现了Penrith的发展潜力，说明‘新西区（New West）’可以让家庭获得可负担的住房，在此开始优质生活。”

Penrith还将成为悉尼最大的新商务园。58公顷的“卫生与教育区”（Health and Education Precinct）项目将在未来20年为6000人提供“知识型岗位”，其一期工程为西悉尼大学总耗资2950万元的Werrington Park Corporate Centre。

据《每日电讯报》报道，Penrith地区在西悉尼房地产市场渐渐变得越来越举足轻重，因为其房价增幅及房屋交易的活跃程度在2013年超过了邻近城区。

房地产网站PRDnationwide最新公布报告显示，Penrith地方政府的房价在截至去年12月的一年内增加12.6%。此外，Penrith房屋销量也大幅提升，过去5年的平均年增幅为5.3%。

悉尼房价一直领涨全澳洲。在房价增长方面，Penrith超越了Campbelltown、Liverpool和Camden。在房屋交易活跃程度上，彭里斯也在成熟城区Parramatta、Rooty Hill、Prospect和 Wentworthville之上。

地产经纪把这个喜人的结果归因于市场动态转变，这扩大了彭里斯地区的吸引力。“彭里斯在过去因房价可负担性强而吸引了不少首次置业者，但如今部分地区有70%的询盘个案来自投资客。”PRDnationwide彭里斯总经理拉蒂（Darren Latty）说。澳洲新50 大地产投资热区现已出炉，但堪培拉却不在其中，取而代之的是塔斯纳尼亚的富兰克林市。新州榜上有名的投资热区有11处，但都不在行政区附近。位于悉尼外围的Blacktown和Penrith之所以能被选为投资热区的原因包括两市的房产负担能力和房产资本增长的潜力，如移民人数、收入增长和房产升级等。对于Penrith的政府规划文件和具体发展数据可以自己在网上下载去年的区政府年度报告，太多页，我就不在这里赘述了，喜欢自己做研究了朋友推荐读一下，了解Penrith正在发生的变化，改变人们狭隘的思想 “离市city区远怎会有增值潜力？再问这个问题的人你算不上真正头脑清醒的投资人，尽管这话说出来有点难听。

地区人口结构

根据ABS  2006、2011年人口普查结果,Penrith共有人口11,396,  84.3%为澳洲本地人,海外人口排序为英国人、纽西兰人、苏 格兰人和印度人  
为什么投资房产要分析人口结构?  1,决定了你将来的租户质量。2,新房购买后就转变为二手房,决定了你将来转卖的受众, 在澳洲卖二手房最多的受众还是澳洲当地居民，所以不要一味地盯着华人区。3,决定了区域的收入水平和治安情况等生活环境,为未来升值提供保障。

Penrith的一些数据

1，到2031年，悉尼将容纳一亿人口，Penrith 将增加21万多人口。有人口增长的地方必然有居住的需求，需求带动房价上涨

2，Penrith将有120所幼儿园和早期教育机构

3，政府已经将20亿澳币用于建设PenrithCBD周边的基础设施

4，目标达到新增10000个就业机会在 PenrithCBD

5，Penrith将拥有70所小学和高中

6，到2036年，将新增12000个医疗和教育的工作岗位

7，有1000个商铺，其中包括westfield shopping centre

在过去数年，每一个房价大增的地区背后都少不了政府的长远规划和资金注入。再大的土地，再好的环境，如果没有人注资与开发，那永远也就只是一块荒地！但是这些数据也不是一天就实现的，若已经实现，那50十万你就买不到Penrith的大两房公寓了。所以这个充满变量的未来就是房价增量的未来，那作为投资你不就是投的未来么？投的不就是个升值潜力么？其他都是次要矛盾。

项目具体情况

项目名称：Thornton Central

项目位置：项目位于距悉尼第七大购物中心Westfield（超过1000个商铺）300m，距离Penrith火车站100米处。

项目概况：Thornton Central 将打造成Penrith的地标顶级社区，这个工程伴随着Penrith火车站的升级改造新洲计划，该项目将成为未来Penrith CBD的中心基石。

乘坐火车23分钟到悉尼行政中心Parramatta，49分钟到达悉尼金融中心cityCBD，随着Penrith整体规划的加速发展，人口的怎苏可以比肩chastwood，PenrithCBD的火车站升级，商铺和住宅的新建，你将在不远的将来看到全新的Penrith，它将成为名符其实的悉尼第四大CBD。

开发商：由25年历史的St Hilliers 和悉尼西区实力财团First Point联合开发

建筑商：St Hillers

预售情况：该项目只开放给VIP注册客户，第二期的公司EOI排队已经开始，详情请电询

项目周期：总共销售六期，每期100-200套，第一期在2014年底160户一个星期售罄，下一期为第二期共190户。

交付时间：第二期预计2017年初交付

项目周边设施

该项占地40公顷，建成以商业和住在相结合的大型成熟社区，其中住宅超过1000多套，预计分六期进行销售，其中将建成5500平米商业区，包含一家2500平米的大型超市和3000平米的专卖店，餐饮店，医疗中心，健身房和儿童保育设施。

250米步行至火车站，或者开车4分钟到高中，6分钟到购物中心，6分钟到医院，7分钟到河边公园，7分钟到Penrith退伍军人俱乐部，9分钟到西悉尼大学，这样的地理位置绝对是Penrith再不会有的稀缺资源。

每年Penrith定期举行20场大型活动，有音乐歌剧，体育赛事等，别再说Penrith偏远了，这么多活动在这举行，观众都不嫌远！

顶级设计与用材

选择Thornton Central投资的8个理由

• 可负担性，投资起点低。Penrith是最具有负担性的地区之一，具有最具竞争力的高租金回报比和低空置率，租金回报依然可以达到5%，这个数字早就从去年消失了，多数公寓投资房达不到这个数字了。

• 投资机遇稀缺性。大家都知道政府往哪投钱哪里就有发展，政府肯定也不傻，他投钱到哪里也是有原因的，在Penrith政府已经投资20亿的预算打造这个第四大CBD，投资跟着这个节奏走总没错的。

• 热门自主别墅地块。根据洲政府对Penrith地区的规划，Penrith已经成为家庭定居的热门区域，周边主要以独立别墅为主，人口逐渐增加，预计未来将增加33%的新家庭，但是公寓楼的市场供应量少之又少。

• 第四大CBD，是除了悉尼金融中心city之外的，与行政中心Parramatta，物流中心Liverpool 齐名的第四大CBD ——Penrith，在政府的规划下，parramattaCBD已经涨疯了，两房均价冲向80万，liverpool这两年每年涨十几万澳币，想象下一个增长点在哪里？

• 位置稀缺性。该项目的地理位置是最近火车站和购物中心的大型社区，换句话说就是再不可能有另一项目能在这块地上开发了，这种位置上的稀缺性谁先买谁先占。再者Penrith去年之前基本没有新开发的项目，这个项目可谓是Penrith第一个全新高档住宅项目，无论投资还是自主，早买的价格都不会差。项目持续开发六期，每一期的推出都会带动价格上涨，这个简单的道理大家都懂的。

• 宜居的生活环境。这个地区拥有80%的绿地规划，最多的不是房子是公园，住在这里就感觉公园在我家，我家在公园里的感受。这里既有都市购物的便利，又有世外桃源的清净。

• 依托悉尼最大的交通改造项目 WestConnex，该项目旨在改造悉尼西区联通city的交通状况，地下快速通道，略过20几个红绿灯，加速西区到city的通行速度。其实话说悉尼其实没多大，相比北京和上海真不算什么，一个小时就可以从东边到西边了。

• 悉尼第二大机场Badgerys Creek的建设。从penrith到新机场只有20千米，开始半小时内可达到，未来有直达轻轨。机场的建设过程中将创造35000个工作机会，想想这个数字，别再考虑你以后这的房子有没有那么多人住了，未来的情况会是没房子可住。

• 这里还没有提到西北的Sydney business park 商业园区，那的宜家今年六月正式营业了，整个园区所创造的就业机会已经可以预见。

FAQ

Q1：是不是离市区悉尼city CBD太远？

是，的确是离city CBD 47-50公里，但不能说该地区没有投资潜力，首先，生活在这里的人多数就业在附近，购物在penrith完全能满足，物价还比city CBD便宜，他们没必要频繁地去city。其次，这个区域有独立的规划，独立的政府注资，独立的商业和就业机会，该地区的增值有其自身的原因，完全不依赖于city的发展。最后，咱也得看看现在这房价，不离city远你能买到50万的大两房么？但是只要该地区有发展，你用5万的首期一年可以赚5万就是百分百的投资回报的，相比用了八万首期一年赚了5万的那些人，你岂不是算是成功的投资人？还是那句话，咱揣多少钱办多大事！

Q2. 能不能出租出去？

根据之前所提到的人口增长，这是首先住房需求的保障，一个楼里去掉自主的，其实不全是投资的，然后这么多人要工作在附近，或者在其他区域要乘坐火车上班，那这里将是最好的租房选择。其次，Penrith以前就没有新的像样子的全新公寓，因为城市历史悠久，大部分房屋以老旧的house居多。如果年轻人喜欢现代化公寓，且交通方便，也没有太多可以选择。再次，有一大sydney business park 有未来的新机场，两个强大就业保证中心，未来的需求可以预知。可以说Penrith目前是悉尼少有的资金回报好，空置率低的地区。

Q3. 海外购房有没有限制？

该项目目前没有任何海外购房申请限制，但未来不知道

Q4. 有朋友说以前penrith更便宜，现在贵了些了还值得买么？

是啊，Penrith去年增长12.5%，之前的五年都没怎么涨啊，你要是一年前买40多万左右就可以入手，但是你面对的是今天的市场，买房子这个事情，永远有人比你买的早，也永远有比你买的晚买的更贵的。想想去年的告诉增长不会在今年戛然而止的，仅仅是预示这这个地区的房价快速增长刚刚开始，你买早了其实也不算赚，不早不晚现在入市刚刚刚好，不是么？