致纠结的你 : 一名英国房产经纪给投资者的良心忠告(一)

2018年06月16日 英国大家谈


授权转载自公众号:英国房产通

微信ID: GBFangChanTong

文:Scott

      
 “这是最好的时代,也是最糟的时代” 
              
              —英国作家 查尔斯·狄更斯 
  


焦虑和纠结,注定属于这个时代中产阶级。孩子教育的困局,食品安全,环境恶化,社会道德水平堪忧,工作上升通道的阻碍,都让人们对未来的不确定性充满忧虑。如何脱困?全球资产配置成了许多投资者的选择,我们这些海外的房产公司也得益于这样的“刚需”才能发展起来。

 


业务做了多年,形形色色的投资者接触了不知多少,从2016年一线城市限购之后,我们的咨询量陡增,而中产阶级数量最大,这批新客户也带有明显的焦虑和纠结特点。究其原因,大概如此:

 

1.国内房产经纪从业人员素质不高,故对海外房产经纪也无法充分信任。

2.一旦被国内无良开发商忽悠就是多年的痛,因此对海外房产也心有顾虑。

3.国外信息不对称导致房产信息鱼龙混杂,只能怀疑一切。

4.中产阶级资金量相对高净值人士有限,都是辛苦钱,故而瞻前顾后。

 

今天随手看到一篇楼盘软文。上海某高级酒店要举行楼盘推广活动,楼盘位于伦敦东南。熟悉伦敦的朋友都知道,伦敦东区的教育不甚发达,没有排名太靠前的私校,伦敦东南部(泰晤士河南)也几乎没有地铁覆盖。而这个楼盘恰恰被描绘成周边优质中小学林立,并冠以“养娃神盘”(这词儿是怎么琢磨出来的??也是醉了)之名;高峰期后20分钟才有一趟的火车(这里只有火车!火车!), 也被定义成“伦敦中心半小时通勤圈”。

 

本来是楼盘的两个短板,被生生描绘成了两个亮点;明明是一个适合英国本地有车客户自住的楼盘,被描绘成了投资出租明星盘,也是让我脑洞大开,见识了友商“包装”楼盘的功力。

 

我不禁对中产阶级在英购房的纠结表示最深的同情!

 


光同情不厚道,本文仅以一些中肯的行业知识,在这里为各位投资者说几句关乎英国房产市场的良心真话,希望对焦虑和纠结的你有所启发。 本系列文章共涉及如下几部分:

 

1.还能投资英国房产吗

2.英国投资房产的最关键要素是什么

3.伦敦楼盘怎么选

4.曼城还可以投资吗,怎么选

5.英国这么多房价指数怎么解读?到底现在是什么情况?

6.国内房产市场的个人浅见 – 为什么要走向海外,怎么走

 


今天说第一篇


英国房产还能投资吗


 

答案简单——能投资。但注意,是理性投资,不是投机炒房。

 

为什么?因为从资产的质量来说,英国不动产,尤其是伦敦的房产还是世界上最优质的资产之一。



有客户问我,他要投资希腊房产,顺便拿身份。我说你说的不准确,那个叫买身份,房产就当打水漂了,不是投资。希腊的经济如果不是欧盟输血,已经崩盘10年了。你买的希腊房产周围都是失业人员天天闲逛,看着街上的乞丐和难民你觉得你的“投资“有接盘侠吗?没有收益率就别说是投资了吧。同理,葡萄牙西班牙塞浦路斯爱尔兰等等,就是买身份,房产不贬值就算零利息借给政府了。

 

被投资主体市场的经济需要健康稳定,这是首要条件。有客户会说,哎哎哎英国脱欧了哈,经济受冲击。这样的问题我听了一万次,也会问客户同样的问题,请问脱欧会影响到英国经济多少?比如GDP的%?客户一般的答案是“我哪里知道,大家都这么说“ – 看来不过是媒体爆炒,人云亦云而已。

 

英国经济基本面怎么看


脱欧公投24个月了,迄今为止英国的宏观经济指标一直健康稳定。2018年GDP增长预期已经提高到1.5%,与近两年持平(世界银行)。


▲图:英国GDP季度值,单位%

数据来源:英国国家统计署

 

英国失业率目前是处在40年以来最低点,比脱欧公投时的4.5%又降低了0.3%。媒体意淫中的英国人民被大量裁员流离失所并没有出现。

 

▲图:英国失业率

数据来源:英国国家统计署

 

英国股市在脱欧公投之后不久,一路高歌猛进,连创历史新高,目前仍然在最高点附近(没想到??)。股票价格反映了投资者对英国企业未来盈利能力的预期,如果经济不景气,企业盈利预期黯淡,何谈脱欧公投之后的一轮牛市?


▲图:英国FTSE100指数

数据来源:英国证交所

 

可以再看看英国服务业采购经理人指数,服务业占到英国GDP78%,是英国经济的主体。 自脱欧公投以来(除了公投当月)这个指数一直在50 线以上,表明英国服务行业持续处于扩张状态。(公投已经过去两年了哈)


▲图:英国服务业采购经理人指数

数据来源:TradeEconomics

 

再看看政府预算- 自金融危机后英国自上到下开源节流,预算赤字连年削减,目前考虑到脱欧的因素,政府赤字会在2021年达到0 (本来计划2019年消灭赤字 – 这里看到一点影响了,实话实说)

  

▲图:英国政府预算赤字(占GDP比例%)

数据来源:英国国家统计署

 

这些数据仅说明英国经济的宏观状况健康稳定,也许有投资者指出,“哎英国这个月工业产出不太好“ ”哎 这个月通胀指数有点高“ – 这么具体的经济指标,影响到英国中长期的房价了吗?您是做外汇交易还是投资房产?咱们还是就是论事就好,天朝这么强悍无敌的经济,今年的不少经济指标不也是上蹿下跳?

 

英国不动产在全球市场地位


光说经济健康还不够,需要谈谈英国不动产在世界上的地位,我用以下几个数据说明。

 

▲表:2017年一季度全球商业不动产投资城市排名 – 伦敦全球第一

 

2017年一季度,在脱欧路线不明朗,媒体大肆炒作脱欧话题时,全世界的大投资机构用钞票说话,把82亿美元砸进了伦敦商业不动产市场,当季成为全球商业不动产的超级热点。外行和业余投资者一定觉得彻底迷惑了,是不是全世界的不动产投资机构脑袋都进水了?当然不是,这些投资机构背后,都有强大的专业经济金融分析团队,怎么可能全世界分析师100%瞬间弱智?

 

其实也不是进水的问题,这不过就是专业投资者和业余买家的区别而已。

 

伦敦作为世界金融中心的地位,无法被脱欧事件所撼动。伦敦金融业在企业发债,外汇及期货交易以及其衍生品交易方面的世界级地位,不可能被一个脱离区域经济一体化的事件所削弱。脱离欧盟之后,投行和基金无非就是需要一张欧盟的金融牌照来继续开展欧盟业务,这有何难?



这个简单的道理,世界级的不动产投资机构早想明白了,但是非专业投资者只好听媒体煽风点火。媒体的新闻要做成什么样?引爆热点事件,吸引眼球,赶紧围观英国脱脱脱!!他们赚的是广告费,不是房产投资收益,所以可以随便扇呼。


▲图:2017年伦敦商业不动产投资额统计 

数据来源:JLL

 

2017年伦敦商业不动产投资总额达174亿英镑,在专业不动产买家“闷声发大财“狂买之下,2016年暴涨了35%。中资几乎抢下了这里面的25%。其中中渝地产11.35亿英镑买下了伦敦金融城利得霍大厦,香港李锦记集团13亿英镑买下了伦敦金融城“对讲机“大厦,中资在2017年创造了英国历史上第一和第三房产交易记录。

 

其他诸多过1亿英镑的中资收购伦敦商业房产投资案例,已经不胜枚举。香港建滔化工集团在2017年12月以4亿英镑收购了伦敦新金融城金丝雀码头的KPMG(普华永道)总部。得知这家公司是全球最大的印刷电路板制造企业,英国不动产行业也是同情得不行– 实业不景气,兄弟就赶紧收购优质资产吧!

  

▲图:伦敦金融城 左为“对讲机“大厦,中间为利得霍大厦


从这些投资机构对伦敦不动产市场的大手笔增持,可以看出专业顶级投资者对世界最优质不动产的追捧。还有富力,绿地,这几年对伦敦也是一路狂买......


看一个地区的房产是否是优质资产,主要有几个因素 – 经济健康,政局稳定,法制程度高,市场公开透明,流动性好(买家踊跃),投资收益高,税费合理

 

所以环看世界,房产优质的地区不外乎这几个世界级的大都市,比如纽约,洛杉矶,旧金山,巴黎,香港,东京。但相比较而言,美国有每年1-3%的房产税,巴黎持有不动产手续麻烦税费高,香港由于XXX的影响(你懂的),东京房产流动性稍弱等等,不一而论。如果你买这些城市的房产做投资,总之也不会错。但相对而言,伦敦几乎没有短板,因而全球的投资者和高净值人士比较青睐。

 

伦敦住宅投资回报率大起底


说英国房产投资收益率不错,具体而言房价上涨和租金收益还可圈可点。伦敦房价已经是20年前的5倍,年化复合增长为8.8%左右。全英平均房价也是20年前的4.5倍了,年化复合增长8%左右。 

 

▲图:英国房价及伦敦房价20年上涨情况  

数据来源:Hometrack

 

说到租金收益,英国普遍的房租收益率要远远高过国内。尤其伦敦以外的城市,如曼彻斯特,房租收益率可以达到6-8% (不同机构数据分析结果不同,比如下面这个机构的数据分析曼城的出租收益率高达7.94%)


 ▲图:英国房产出租投资10佳城市    

数据来源:Aspen Wolf

 

很遗憾,伦敦房产的出租收益率在英国排名靠后,这是由于2013-2016年的高速房价上涨把收益率拉下来了,基本在3.5-4.5%的范围,实话实说。

 

好了,有了这些数据,做一笔英国房产投资的收益率是多少呢?来揭晓一下!

 


  • 假定一位大陆客户贷款60% (如果你是英国身份可以贷更多!)

  • 贷款利率2% (没听错,2%的年利率! 1.69%都可以!!)

  • 贷款产品是只还利息 (为什么不还本金?可以自己想想)

  • 房价上涨按20年平均复合增速计算 – 8.8%每年 (真实历史数据,没忽悠人)

  • 房租收益率伦敦取平均值4%

 

扣除所有的贷款利息,物业费,出租代理费,地租......

 

那么按一个合理的投资模型

 

  • 投资伦敦的房产第一年的收益率为22.8%左右,

  • 5年的收益率为136%左右,

  • 由于房价及房租复合增长的强大力量,长期持有房产收益会非常可观,10年的综合投资收益率可以达到340%。

 

专业的投资者对22.8%的稳定收益率会赞许有加了 - 年化超过10%收益率即为“不错“的投资 (美国标普500指数复合涨幅),巴菲特的伯克希尔·哈撒韦公司股价年化增长不过19.1%而已。

 

这也是我们一直给投资者强调的理念,即房产投资是中长期行为,要让投资成功,需要赋予房产时间的力量,让利润奔腾起来,让被动收入充分成为你的cash cow(现金奶牛)。


 

上面的收益是怎么计算的?我公司的“英国房产通“小程序内有税费及投资收益计算工具。我们也给所有的客户提供楼盘的投资收益模型,想仔细研究这个投资模型的网友可以联系置业顾问。

 

本篇结语


本篇文末,谨以88岁的投资大师沃伦·巴菲特在2018年5月股东大会给投资者的忠告结束今天和大家的分享。

 

“在你一生的投资行为当中,你只需要有这样的一个宗旨,就是你知道你做的是什么,并且长期地去坚持。”


 

祝各位今天好心情!

 


关于本文系列之(二)在英国投资房产的最关键性要素,且听下回分解 

 

在英国投资房产最关键的,不是什么位置啊,租金回报啊,学区啊等等这些俗套,而是纠结的你万万没想到的东西......

欢迎关注最懂英国的微信号

“英国大家谈”(ukdajiatan)

— The End —

本文授权转载自英国房产通, 版权归原作者

收藏 已赞