澳洲权威地产行业研究机构RP Data公布的澳洲物业《亏损与盈利（Pain and Gain）》报告显示，2014年第三季度，澳洲全国住宅物业的转售房产中，有90.7%的物业在转售时获得了利润，30.1%的物业转售时的价格比买进价格要翻了一倍不止。

全国转售利润总额达到了135亿澳元，这些转手后赚了钱的物业平均每个物业录得的毛利为22.3万澳元。但同时上年第三季度也有9.3%的物业属于亏本出售，亏损总额为3.83亿澳元。与前两年相比，亏损出售的比例正在呈下降的趋势，主要归功于持续的低利率市场和物业价格的上涨。

调查表明，决定物业投资是否能取得良好的回报，一个很重要的因素是物业持有的时间。举个例子来讲，澳洲物业中，那些在2008年之前购买的房屋，在2014年第三季度出售的，有47.5%赢利翻了1倍；而2008年1月1日之后购买的房屋，在2014年第三季度出售的，只有4.1%赢利翻了1倍。

下面我们再看看首府城市的整体表现。

自从2009早期，各大首府城市售房盈利的比例就一直高于澳洲整体水平。2014年第三季度，各大首府城市房产销售的盈利率为93.7%，大大高于澳洲的平均值84.6%。而且首府城市的盈利率一直相对稳定。

从趋势上看，盈利率处于上升趋势的首府城市为：悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德雷德和霍巴特，而下降的为珀斯和达尔文。这些趋势也同时反应了整体的市场情况，大多数城市的房产价值还在上升，而珀斯、达尔文和堪培拉的房产市场则上升得相对缓慢了。

根据上面的数据分析，我们知道要想获得最大化的资本增值，长期持有房产是非常关键的。但10年、15年对很多投资者来说，是一个相当漫长的过程。

在这期间有可能出现各种变化，比如大环境的变化，包括经济形势、消费者信心、房市走向等等。有些人自身的小环境也可能出现变化，比如工资或家庭变化等等。

随着这些变化，有些人的心态也会随之发生变化，而做出冲动的卖房举动，因此丧失了享受资产升值 的机会。所以大家在决定是否投资买房，花多少钱买房，或者在哪里买房时，一定要对有可能出现的大环境和小环境的变化进行充分的预估，一定要了解什么样的房产适合购买、适合长期持有，这样才能坚定信心，享受房产的最大幅增值。

RP DATA是南半球最大的房产资料分析研究公司，其数据库拥有全国99%的房产资料，它的研究报告被澳洲储备银行和众多主流金融组织所采用，其调查数据是澳洲房产价格变化最准确的指标。

邓志新 Jason Deng

澳洲Ironfish地产投资策略师

Senior Property Investment Strategist

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