2020年3月，随着新冠疫情突然爆发，澳大利亚的国际边境被迅速关闭，至今仍未向新移民开放。然而，作为一个极度依赖海外移民来提振国内经济和房地产市场的岛屿国家，澳洲正经历一个多世纪以来的首次人口负增长。
根据联邦预算案，在新冠病毒大流行持续一年后，澳大利亚的移民总量比此前预测的结果减少30万，同时净移民数量下降9万7000人。
据澳大利亚政府估计，到2030年，该国可能累计“损失”100万新增人口。澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)的数据显示，截至2020年6月，全国共有超过760万海外出生移民，约占总人口的29.8%。其中，98万400人来自最大的海外移民来源国——英国，印度移民和中国移民的数量紧随其后，分别为72万1000人和65万600人。
澳大利亚人口增长失速已经对部分房地产市场造成不利影响，尤其是市中区地区的公寓销售。尽管如此，房地产和人口专家预测，当边境重新开放时，澳大利亚将凭借成功高效的抗疫表现和复苏回暖的经济水平吸引大批现金充沛的海外移民和寻觅投资良机的外国买家。上周四，由于单日新增确诊病例达二十余例，维多利亚州宣布实施为期一周的“隔离封锁”措施。
人口负增长削弱住房需求
在本月早些时候公布的联邦预算案中，政府暗示将逐步放开临时或永久移民准入，但不会早于2022年年中。到明年年底，澳大利亚的总人口预计将达到2588万左右。
房地产数据公司CoreLogic研究主管蒂姆·劳利斯(Tim Lawless)称，澳大利亚人口负增长所带来的长期影响是多层面的。
劳利斯解释道，“如果财政部的预测准确，意味着人口增长率将跌至1917年以来的最低水平。这将大幅削弱住房需求，但对各个区间市场的影响程度不尽相同。”
他补充道，“我们需要考虑住房需求的构成。至少在过去几年里，大约70%是以留学生和游客为主的临时移民，其余30%属于永久移民。临时移民通常会租房居住，即便是永久移民，他们当中大部分人也会在买房之前选择租房，所以市场反应稍显滞后。”
目前，市中心的房屋空置率飙升，租金水平下降，尤其是在大多数新移民最初落脚的悉尼和墨尔本。临时和永久移民的回归将为大都市的租赁市场创造直接需求，并为有意重返市场的投资者提供机遇。
投资者期盼边境重新开放
总部位于墨尔本的人口统计咨询公司The Demographics Group创始人、社会人口学家Simon Keustenmacher表示，澳大利亚主要城市的市长和房地产开发商都迫切希望在疫情过后重新点燃中心地区的市场活力。
他说：“由于新移民和国际留学生的缺乏，市中心的单卧或两卧租赁公寓等小户型出租房受到明显冲击。移民数量越多，市场恢复越快，因为他们能为这些地区注入生机，并投入资本助力经济发展。”
Keustenmacher称，尽管无人知晓澳大利亚将迎来多少或何时迎来临时和永久移民，但他确信，有朝一日，住房需求将会飙升。
他说：“我敢肯定，移民涌入澳大利亚的速度将远超过我们的接纳能力，这对于高收入群体而言尤其如此。今后，澳大利亚预计将受到越来越多的移民青睐，因为当他们思考，‘哪里拥有最佳的生活方式？’澳大利亚的名字呼之欲出。”
Keustenmacher称，他预计澳大利亚的技术移民职业清单将逐渐压缩和具体化。此外，那些打算移居澳大利亚的高收入、高技能工作者在寻觅住房时会遭遇一番挑战，因为他们难以避免与另一大批国内买家直接竞争。
他解释道，“许多前往澳大利亚的高收入人群已经组建家庭，所以他们通常倾向于购置最为抢手的三卧和四卧房屋。从人口统计学的角度来看，当前这部分市场热度最高，因为澳大利亚的‘千禧一代’也大都成家立业，而且他们在总人口中所占的比重最大。”
他说：“因此，如果你纯粹想要买房投资，应当想方设法入手时下最稀缺的物业，然后坐收价格上涨带来的红利。”
各区间市场呈现向好态势
尽管人口出现前所未有的负增长，但在2020年下半年到2021年第一季度，澳大利亚的住宅价格并未受到波及。相反，仅在今年3月份，CoreLogic的全国房屋价值指数就录得2.8%的涨幅，创下近32年来的最快单月增速。
澳大利亚房地产集团McGrath Real Estate创始人John McGrath指出，当新移民回归，住房需求有望进一步攀升。
他说：“随着不可避免的买家疲劳使市场热度逐渐平息，这一轮的本地需求和住宅价格拉升会在不久的将来趋于稳定，但国际边境的放开将成为价格上涨的下一针催化剂。”
在2020年年中的疫情高峰期，澳大利亚各地的房地产经纪人注意到，来自旅居海外的澳大利亚侨民的询盘量急剧上升。他们希望返回家乡居住，或者至少在国内进行投资。
他说：“过去12个月，我们向旅居海外的买家出售了不少房屋，他们只能通过网络了解房源，而无法实地考察。但随着边境放开，这一局面将很快得到改观。”
McGrath称，到目前为止，国际买家对靠近海滩或地处乡村的澳洲豪华住宅的兴趣有增无减，已经给那些能提供优越生活方式的地区造成价格上行压力。他认为，这最终将产生涓滴效应。
他说：“尽管大部分需求将流向售价超过1000万澳元（折合772万美元）的高价住宅，但我预计，随着越来越多人寻求移民澳大利亚，各个价格区间的市场活动都将升温。在过去，绝大多数到澳大利亚投资置业的移民主要关注悉尼和墨尔本，但由于后疫情时代生活方式和工作场所发生转变，我们将看到投资范围覆盖更广泛的地区，其中不乏一些生活舒适的偏远地区。”
生活方式成买家优先考量
自从新冠疫情的爆发迫使人们重新考虑他们的优先事项和工作生活平衡，三类提供优越生活方式的市场备受追捧。海滨地段、葡萄酒产区和乡村庄园都是最炙手可热的选择。
劳利斯说：“一些备受瞩目的高品质居住地可能会吸引归国侨民或外国移民的目光。如果更多移民或旅居国外者回归，他们当中很多人不仅会关注悉尼或墨尔本，而且将留意拜伦湾、努沙或莫宁顿半岛等地。”
随着远程办公的普及，这些地区（其中一些距离城市办公园区数百英里）将不再因通勤距离过长而处于劣势。
疫情未阻挡资本跨境流入
国际边境的关闭并未阻挡热衷于长线房地产投资的外国买家。
劳利斯说：“他们现在甚至不需要搬去澳大利亚。货币和资本仍然可以跨境流动。”
他解释道，“旅居国外者或潜在外国买家之所以将目光投向澳大利亚房地产市场，是因为这是一项不错的投资选择。澳洲楼市正处于强劲的升值通道，再加上抵押贷款利率处在低点，收益相对来说非常可观。”
根据澳大利亚外国投资审查委员会(Australia’s Foreign Investment Review Board)的指导方针，澳大利亚侨民可以购买现有房屋，但外国投资者或潜在移民仅限于购买新房或者以建造住宅为目的买入土地。
劳利斯说：“随着施工开始放缓，部分地区的新建公寓供应有限，但在悉尼和墨尔本周边，仍有大量公寓正在建设中。”
他补充道，“得益于出色的抗疫表现和全球公认的宜居性，未来几年澳大利亚仍将大受移民和投资者的欢迎。坦白讲，如果我不住在澳大利亚，我一定对这里心生向往。”
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