深谈未来悉尼房产趋势和规划发展(上)

2021年04月26日 澳微帮



深谈未来悉尼房产趋势和规划发展(上)

房产投资的立根之本,或者说房产金融属性的根本,是其居住属性。房价是住出来的,而非炒出来的。如何理解?打个比方:房产,就好比所在城市所在国家的股票。投资房产,就是投资这个地区的未来。


宜居是多方面因素共同构成的,是各方面社会资源的集合。就业,教育,医疗,交通等等等等。而唯有城市的发展,才能促进这些资源的提升和集中,进而提高一个城市,一个地区的居住属性。而这期间,就产生了一个非常严重的阶段性问题:


对房价的误判


绝大多数人对房价的误判,源于对资产泡沫理解的混淆。


举个例子:


1972年麦当劳股票PE高达85。这是什么概念?

股票的市盈率(Price-to-Earning Ratio,P/E 或PER),是最常用来评估股价水平是否合理的指标之一。说得通俗点,就是多少年可以回本。85倍市盈率,大概意思就是你的投资需要85年才能回本。所以当时整个投资界对麦当劳的股票是普遍看空的:股价太高,资产泡沫!


结果如何呢?


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1969年12月的股价为起点,截止2019年,麦当劳股价涨了1164倍!


问题出在哪?问题出在人们拿当下的情况去判断未来。即使华尔街的专业人士也犯过这样的大错。


因此金融业发展到今天,人们对于资产泡沫的判断也细化了许多,大致可分为良性泡沫和恶性泡沫。那么区别二者的关键又在哪里?用如冰的话说——良性泡沫和恶性泡沫的根本区别,在于这个资产未来是否有发展,价值是否有增加;又或是,是否有大通胀的价值稀释,价格膨胀。


说回对房价的判断,也是一个道理。


深谈未来悉尼房产趋势和规划发展(上)

“房价猛涨,势在必控;百姓望楼兴叹,国家正拟法规

房价猛涨,势在必控 百姓望楼兴叹 国家正拟法规”

“今年1月,上海住宅市场年初出售11000多套住房,成交不到1/10,幢幢楼房无人买,几十万平方米新住宅空空荡荡。原因是价格昂贵,每平方米最高价已达2300元,令人咋舌。北京最近提供2万多平方米住房,每平方米1600元至1900元。若买两居室,少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食,每月存储50元,已是极限,100年才能买上两居室。”


现在回头看,当然觉得是严重误判。因为忽视了未来的大通胀,和一线城市飞速的经济发展。


那么,作为合格的房产投资者,就需要看未来的发展;要看一个城市的未来,需要看什么?


城市规划


如冰是悉尼的土地别墅开发商。悉尼的规划,澳洲的规划,很多人都跟如冰说过:规划的落实太慢了,而且朝令夕改。政府换届,各种不靠谱。

这话说得没错。为了选票,你来我往,熙熙攘攘,好不热闹。毕竟资源有限,规划做了很多,落实不了也实属正常。这也是为什么如冰一直回避中小型城市的房产市场,只参与悉尼的房产市场的一个主要原因。因为核心城市的大型规划,执行度是中小城市无法比拟的。

一个规划,可以是联邦政府级别的,可以是州政府级别的,可以是市政府级别的,也可以council级别的。一个规划能否实现,取决于是否有足额的资源投入。所谓“不见兔子不撒鹰”,一个专业的投资者,就像一匹狼,看准猎物,耐心等待,务必做到一击必中。


给大家举个例子:

悉尼目前最火的西南第二国际机场,这个规划是联邦政府级别的,前前后后讨论了50多年。期间可谓“充满变数”。那成熟投资者是怎么做的?


深谈未来悉尼房产趋势和规划发展(上)


深谈未来悉尼房产趋势和规划发展(上)


日本三菱重工(Mitsubishi)和住友财团(Sumitomo)火急火燎的赶来澳大利亚,与新州政府签订了关于悉尼西南第二国际机场空港城(Aerotropolis)的重磅合作协议。


世界五百强企业过来不会说是简单盖个厂房,他们是要参与建设,建立全球产业链的。动辄几十亿上百亿的投资,对市场的调研,对风险的把控,自然要远比我们这些老百姓做研究强的多得多。那他们是什么时候签的协议?


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2018年十月中旬。


近期同时发生了什么事情?


深谈未来悉尼房产趋势和规划发展(上)

同年9月底,悉尼第二国际机场主体工程刚刚动工了。


为什么新机场讨论了50年都不敢动,现在突然急急忙忙的冲过来签合同?因为政府的真金白银到位了,铁板钉钉了。


还有一个典型的事例就是深圳和浦东。中国的改革开放是从1980年代初的深圳,珠海,汕头,厦门,作为四个经济改革试验田开始的。都是烂泥滩农田地,变成如今坐拥中国最高的房价,租金最贵的写字楼,最尖端的企业。类似的文章有很多,如冰这里碍于篇幅就不多说了。


如今是一个规划满天飞的基建大发展时代,这是当今经济形势决定的。如何能够准确判断规划的可实施性?还是要看政府愿意砸多少真金白银进去。规划可以有无法实施的,但是一个城市发展的大方向,是多方力量共同决定的,绝不是单凭一届政府,几个开发商,一些民间机构,主流媒体,就能够左右的了的。把握住核心城市发展的大方向,你就把握住了这个城市房产财富的未来。


下一篇文章如冰会深入分析大悉尼未来城市格局,发展方向,以及制定这些大方向背后的逻辑,并且会顺带回答类似下面的两个看似滑稽的问题:


1.为什么如冰认为:诸如布里斯班,霍巴特,阿德莱德等等这样的二线城市搞基建,搞的越多,房产死的越快。


2.为什么轻轨在如冰的字典里,根本就不算基建;为什么轻轨带动房价的作用微乎其微。


感谢阅读!

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