导览

1. 不是税

2. 被抛弃

3. 啥是负扣税

4. 继续狂飙吧 -- 房价？

历史车轮滚滚向前，如果你的思维仍停留在过往，被收割、被抛弃、被躺平，是一定一定的。

澳洲又尤其如此，每一个新政、每一场变革、每一次利率变化，必须睁大你的双眼，才能不被“淘汰”。

今年的历史车轮是什么， 零利率、央行大放水、房价狂飙，还有“新武器”负扣税。

这不，负扣税又成新焦点，理解透、玩转它，你才是赢家！

不是税

工党为了大选，为了“马屁富人”，搁置长期叫嚣取消负扣税的政策。

这是每个澳洲关心地产的人应该行“注目礼”的时刻了。

工党也再一次把这个澳洲人爱恨交织的“赚钱”工具， 带到风口浪尖上。

澳洲人民一片愕然，不明白，为什么，工党变了吗？

房价已是很贵、负债已是太多、生活实在太累。

但需要首先声明，负扣税不是税。

其次，负扣税已经成为本届澳洲大选的核弹。

其三，深层理解负扣税，对地产投资人几乎是最重要的因素，当然“后果自负”。

负扣税中文翻译得实在差劲，它真的不是一种税，而是一种对于投资房产的税务补贴制度。

它等于澳洲税务局（ATO）把你的投资房产视为一个生意，租金便是你的收入，维持这一生意的几乎所有开销，包括银行贷款利息、水电费、折旧、物业管理和维护费用、保险费等等，都视为“支出”。

负扣税长期就是澳洲人自嗨的G点，但这回被加了二党的兴奋剂，绝对有火上浇油的味道。

长期以来，许多澳洲人是想着造反掉负扣税的，尤其工党与绿党，可惜，为了赢得大选，澳洲“穷人”已被工党抛弃。

被抛弃

代表低收入澳洲人的组织已经指责工党，一切为了政治，一切为了富裕的澳洲人，他们已经被“忘记”。

工党领袖安东尼在推出这一政策后，受到了其他侧翼党派的严厉批评。

工党归过去的作风是什么：

回顾2016 年和 2019 年的选举，工党曾经承诺将 50% 的资本利得税减免减半，并将负扣税限制仅适用于新房产。

这曾引起了房地产和建筑行业的强烈抵制。

许多澳洲人花了几十年的时间才在负扣税问题上找到了支柱，那个支柱就是工党，对于房地产市场来说，这是悲伤的一刻。

越来越多的澳洲人将无力购买属于自己的房屋，澳洲梦的追求正在变得遥不可及。

25至 45 岁人群的房屋拥有数量总体在直线下降，政客们谎称的为澳洲年轻人建立房屋所有通道，而实际上却在破坏年轻人的未来。

放弃负扣税政策后，工党现在加入了不可负担群体的“敌人阵营”，并成为富裕房东及房产投资人的福星。

如果工党政府赢得下一次选举，住房负担能力将是其面临的最关键问题之一。

继续讨论问题前，还是再回顾一下负扣税，虽然它已经被重复了无数遍。

你真的了解多少负扣税

澳洲负扣税(negativegearing)，你真的了解多少呢？

长期以来，澳洲媒体都在讨论它的利弊，有些人认为它是房价走高的推手，有些人则认为它的存在利于房租维持在低位，是一项惠民措施。

负扣税从表面上看，就是给你税务上带来优惠。

用收入减去支出，投资房可能会出现一个纸面上的“亏损”。

往往并非真正的亏损，因为房产折旧被视为“支出”，但房价增值不会被视为“收入”，这个“亏损”的额度可以从你工资收入的应纳税额度中直接减去，为你带来税务上的优惠。

举个下图中的例子：

John和Anna 均有投资房出租在手，年租金收入3万澳币以上，不仅几乎不需多交税，对John 来说，甚而交税金额减少了。

Anna即使实现了收入增加，也只是杯水车薪而已。

澳洲人税前工资如果是7万每年，最终到手也就5.4万左右，15000元在发工资之前就已经光荣纳税了。

所以，根据现行的负扣税，投资房亏损越多，应缴税额就越少，ATO甚而会将从已缴的税款中退还差额。

不算租金带来的现金流或房产的增值，仅税务优惠这一部分，澳洲投资房产的人几乎每年能得到5000元以上的退税。

道理太简单，负扣税对于澳洲房产投资者极为有利，尤其是对工资高薪阶层来说，房产投资所带来的负扣税，就是合法避税的神器。

负扣税在澳洲的发展有着神奇的历史，1985年，工党就曾全面取消过负扣税制度。

那时的澳洲人抱怨投资者推高房价，买不起房成为了大问题，工党领袖霍克（Bob Hawke）“怒火万丈”废除负扣税。

取消后滑稽的事情发生了，当时的结果与今天几乎同出一辙，结果大家皆知，负扣税又神奇地恢复了。

恢复的时间仅仅在取消负扣税的一年半的时间，霍克眼看富人选票的大量流失，以“光速”，把负扣税重新引入到1987年联邦财政预案。

负扣税之所以备受争议，它对买房刚需是敌人，对租客也是杀器。

究其原因，取消负扣税会造成投资者持有房产的成本增加，投资者会把这部分额外的成本，转移到租客身上，结果对租房居住的中低收入者造成伤害。

但它对投资客尤其是新房几乎是百利无一害。

新房能给你带来折旧，即房屋损耗，它可以被税局视为支出，但这是一笔非现金支出，不需你自掏腰包。

折旧金额加上其他支出，投资房账面上就有了非常显著的亏损，从而降低应税收入，甚至有可能将投资者的现金流转负为正。

继续狂飙吧 -- 房价？

澳大利亚国民银行NAB最近的一份报告预测，尽管冠状病毒的爆发使主要城市重新陷入封锁，但今年的房价仍将继续飙升。

总体而言，预计今年首府城市的房价将上涨 18.5%，2022 年将上涨 3.6%。

反对党领袖Albanese也自知理亏，他也表示，工党政府将通过 100 亿澳元的预算，建造 3万套社会住房和经济适用房来解决不平等问题。

看起来他们已经屈服于建筑行业的压力以及严重的“政治短视”。

澳洲大约有1000 万多处房产，假设其中 15% 正在接受负扣税，这只是保守估计，澳洲所有房产中有 30% 以上是出租用途的。

再假设每处房产的平均负扣税申请约为15000澳元，每年，澳洲纳税人总扣除额约为300 亿澳元以上。

这让负扣税问题成为历来政策的焦点。

但异常高的房地产价格以及澳大利亚住房市场的负担能力急剧下降，负扣税正在起到激化效应。

在吸引住房资产投资者进入房地产市场方面，负扣税优惠被认为是在排挤首次购房者。

更重要的是，负扣税将使得澳洲成为国家鼓励全面炒房的典范。

有媒体戏称，一夜之间，澳洲人将分成截然相反的二个阵营：穷人与富人。

一夜之间，工党已经变身右派新势力。

许多澳洲人，将被团灭。

无数年轻人、失业者、新移民，将全部被团灭。

一场负扣税之战，不仅绑架了房地产的G点，也将把澳洲房价引入不归路。

是福是祸，时间会给到答案。

夜半之时，翻开澳洲一篇讨论负扣税的大文，一个来自悉尼的人在高呼：

求求你，工党，不要抛弃我！