澳洲目前的房产投资战略布局

很多朋友问我们，是否只向客户推荐悉尼之外的房子？ 当然不是。如果不是，为什么市场上会有这种误解？那么我们的全国房产布局是什么？

在市场贪婪的时候，我们选择谨慎不跟风，辛苦耕耘，代表客户寻找价值区域和价值产品，确保客户长期投资获得最大价值，通过策略和提前布局，平稳度过最好的时光和最坏的时期，最后笑到最后，实现投资有成。

与其他公司不同之处在于，公司成立之时，我们就定位成为澳洲最棒的房产投资服务平台，而不是一家简单意义上的房产销售公司，并在澳洲全国主要首府城市都设立办公室。

澳洲各大首府城市的房产升值周期错落不同。悉尼和墨尔本基本同步，布里斯本的周期在悉尼之后，佩斯和阿德雷德与悉尼的周期基本相反。房产投资者需要4-10套投资房产才得以实现财务自由。根据对澳洲两个房产周期的观察以及多年对投资者的服务经验，如果把投资房全集中在某个城市，投资者在该城市房产进入低谷时往往因失去信念而选择放弃，同时还失去其它城市房产升值的机会。

另外，绝大多数投资者只习惯于买自己所在城市的房产，除非有他们信任的人或公司并有落地服务，他们一般不会到外省投资。在2006 - 2009年悉尼房市处于低谷期间，具有前瞻眼光的客户抓住2007年到2009年澳洲其它城市特别是墨尔本、布里斯本及阿德雷德在金融海啸前曾出现的小高峰而带来的黄金投资机会。

我们在全澳范围内形成的巨大客户网的购买力为公司在澳洲地产界带来较强的话语权。不像绝大多数公司由于缺乏选择权而愿意代理任何能代理的项目，或只能和少数几家开发商合作（哪怕那些开发商的项目地点不好，比如在忙乱的大路上或嘈杂的火车线上，或质量低劣），我们有条件挑选开发商并拒绝很多不够好的开发商和他们的项目。另外，尽管我们有能力独家代理许多楼盘的全部单位，我们最多只选择代理众多精选楼盘的50-60%的单位。因为我们知道，再好的楼盘，如果买家都是投资者，会影响其将来的升值。

此外，我们只和最优秀的、对其项目充满激情（不只是关心做多大、挣多少钱）、最注重客户体验的开发商合作。

投资致富的精髓在于买下和长期持有高质资产。任何人在选房时，如果只是跟风，或看中眼前的小利（如卖方给的一些佣金回扣、减免印花税、减免律师费、房租担保等的优惠）而买错了区（中、低收入区）、买错了地点、买错了楼盘（比如设计普通、质量低劣、开发商偷工减料）、买错了时间（比如在房市过热房价已经大涨后），可能较难靠房产投资达到财务自由的目的。

我们自己也开发一部分项目，但和有些开发商直销的不同之处是，他们的员工只能推销他们自己的产品，客户只能买他们开发的项目，不论地点、质量和价位如何，他们是没有选择的。而我们的开发项目不仅在地点、设计和建筑质量、客户服务及楼下配套底商质量上力求最好，而且还有选择地向客户推荐大量其他优秀开发商的高档作品。

成功投资靠的是前瞻眼光（Foresight）而非事后聪明（Hindsight）。

近两三年悉尼的房市很热，房价大涨，大小开发商、中介高声叫卖，众多买家既恐慌，又冲动地涌向售楼处、拍卖现场或房产中介的办公室。澳洲SQM研究机构的Louis Christopher称目前市场：”There is a lot of fear, there is a lot of greed out there." (市场上充满了恐惧和贪婪）。买家恐惧再不入市房价可能涨得更高。贪婪来自于卖家的拼命抬价，毫不顾忌买家的收入和长期还贷能力。这是一个房产周期走近高峰的明显特征。

经过了2004 – 2009年近6年多的低潮，悉尼房市终于从2009年4月开始回升。

在过去几年，在悉尼房价升起来之前就帮助客户在几十个重点战略区域布阵，以较低的价格进入了Lower North Shore的Lane Cove, Crows Nest, North Sydney, Northern Beaches的Dee Why, Inner West的Ashfield, Marrickville, Dulwich Hill, 西南的Parramatta, 北边的Meadowbank, 东区近新南威尔士大学的Kingsford, 近城的Waterloo, 悉尼的三个著名城市再造区Rhodes, Wolli Creek和Zetland, 著名内城区Surry Hills，还有临近奥运村的Homebush, Homebush Bay, Wentworth Point等。

由于入市较早，客户在这些区的投资都得到了较高的回报。比如当客户投到北悉尼（North Sydney）Walker Street (名街)上的高档公寓时，一室一厅的单位才40几万，两室的才60几万。而在那之后两年，许多跟风的投资者才涌入北悉尼，而且是在相对忙乱拥堵的PacificHighway上。这个时候，一室的公寓已接近80万而两室的公寓已超过百万。

在过去两年中，当很多人冲向一些已经有较大升幅的区时，挑选地在价格大升前带领客户进入这些明显区（popular and obvious）周边的区，比如介于Top Ryde、North Ryde、Eastwood之间的West Ryde, 界于大家都抢购但房价都已经大涨的Parramatta、Eastwood和Carlingford附近不起眼的Dundas, Merrylands, Granville,North Parramatta以及上北岸最后一个还买得起而且被人们大大低估的高尚区Waitara。同样， 在同等时间里，客户在这些区投资的升值幅度超过了那些被大多数人追捧的明显区。

与此同时，鉴于澳洲各个首府城市的房产周期是交错的，而投资又是为了解决将来退休后几十年的生计，因此我们不跟风，独家推出了”组合性投资”理念，并帮助我们的客户在全澳最好的地点、最好的楼盘和新别墅区以远低于悉尼普通郊区的价格抢占最好最高尚地盘。由于在全澳布局，庞大客户网的巨大购买力使我们在全澳的大开发商面前赢得了较强的话语权。当悉尼的房产公司只能大唱悉尼赞歌，墨尔本的公司只能吹墨尔本的喇叭，布里斯本的公司只能为布里斯本摇旗呐喊时，我们把客户的投资脚步带到了墨尔本、布里斯本、佩斯和阿德雷德的CBD及重要战略投资地点。

墨尔本是澳洲第二大城市，人口的增长速度在过去5年超过悉尼，人口只比悉尼少30多万，人均收入和悉尼相等，连续5年被评为全球最宜居城市。可墨尔本黄金地段（CBD和距市中心方圆5公里）的房价远低于悉尼同等区，甚至低于悉尼很多的远郊区。

维州政府矢志把墨尔本打造成世界级的超级大都市。墨尔本街道宽阔，交通方便，还有很多街心花园，非常适合居住。当所有可建地建完以后，必是寸土如寸金，房价高涨。

在我们看来，这是我们客户为长远布局的大好时机，于是我们带领客户率先占领墨尔本最好的地段，如CBD的最佳地段, 相当于20年前悉尼Circular Quay的Docklands, 相当于15年前悉尼达令港的Southbank, 以及St Kilda Road, South Yara, Prahran, Brunswick, Abbotsford, Richmond, Carlton, Footscray, West Melbourne等近城区，以及相当于悉尼Chatswood的Box Hill, Doncaster和相当于悉尼的Parramatta的Dandenong，而且他们所投的都是精品中的精品。

我们告诉客户，投每一套房子前，要问自己三个问题：

1）如果我今天特别有钱， 我愿意不愿意住在里面；

2）如果10年以后我特别有钱， 我会不会住在这个区、这个地点、这个楼里；

3）现在的房价，我买得起留得住吗？

布里斯本是澳洲第三大城市，人口200多万，且是个风景极其优美的滨河城市，人口增加迅速，正在成为一个世界级的大城市。历史上，布里斯本的房产周期总是紧随悉尼之后。当悉尼房价大升很多人买不起时，他们就举家搬到布里斯本，以相当于悉尼40-50%的价格在布市买下豪宅。还有很多投资者把在悉尼房市上赚到的钱投到布里斯本。

在过去两年中，布市房价已经开始小幅上升。我们在价格开始上升前带领客户率先进入布市最好区的黄金地段布局。CBD, South Brisbane, Fortitude Valley, Bowen Hills, Newstead, Hamilton, Kangaroo Point, Woolloongabba, Coorparoo，Nundah 等的最高档公寓，以及具有较大升值潜力的新别墅区的别墅和复式洋房。

比如离市中心仅两公里的Bowen Hills在布里斯本都鲜为人知，可当我们了解到政府和私企要花近300亿澳元改造这个内城区时，我们最先进入Bowen Hills。一个著名内城区South Brisbane被评为澳洲前100名最具升值潜力投资区的第一名， 我们带领客户在该区几个最佳地点投了6个精品开发项目。如今我们客户投的Austin不仅获得今年最佳高层公寓国际大奖，而且随着市场的上升和其上佳地点、质量，已经有了较大的升值。

此外，我们还带领客户率先进入相当于悉尼东区最名贵的Double Bay和Point Piper的Newstead。这是布里斯本近城的最名贵新区之一，曾于2008年创下了1425万澳元的公寓最高价。我们客户投入的Haven不仅坐落在Newstead的最中心地带，还吸引了布市最著名的零售品牌JamesStreet买下底楼的全部店铺，将带进最高档的餐馆、酒吧和专卖店。

前瞻的眼光带领客户驾驭市场往往获来客户初期的一些犹豫，而后时间往往证明投资需要前瞻眼光又是如此正确，我们愿意继续不跟风，谨慎研究市场，为客户带去价值，买未来的升值区域，而不是价格过高的区域，在价格起来之前买入。

客户容易看得见今天升值的地方，可是殊不知，最热闹的地方赚钱的赢家是开发商，不是客户。

投资需要理性，做到理性并非易事。

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Philip Peng 高级地产投资合伙人

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