「专家专栏」房价不给力从“万万合作”看未来地产投资方向,锦尚财富管理中心微信公众号文章

万达、万科宣布战略合作，只是画了一个千亿元的大饼，具体的合作内容并未透露更多，只是称万达将投资项目中商业部分，万科将开发项目中住宅部分——这也符合之前王健林宣布的万达将要走“轻地产化”的战略路线。

两个地产巨头的合作，会给中国房地产市场带来什么样的影响？作为中国房地产市场的领军企业，他们的一举一动都是对未来市场走向的一种暗示。结合目前房地产市场相关数据，笔者认为，面对当下地产市场萎靡不振，未来地产市场将有以下几个大趋势，重新找到利润增长点。

住宅市场空间有限，倒逼房企转型

没有战略眼光，企业的领导者很难将产业做大做强。如今的地产巨头，当年都是在人们并不看好地产的时候，嗅到了商机，成就了财富；从某种意义上来说，他们就是市场投资的风向标。如今住宅市场空间有限，投资需求持续走低，这已经成为当前房企发展过程遭遇的痛点。从房企战略发展的角度来看，虽然一些房企规模足够大，但是也随时面临被行业颠覆的风险，此时，房企自己也不得不颠覆自己进行转型。从大多数房企转型方向来看，大部分房企开始转向运营方向。商业服务和海外扩展，是未来两个主要的转型方向。

　　“轻资产”模式规避风险，提升利润率

　　从楼市下半场的行业特征来看，行业利润率出现持续下滑成为“新常态”，这是大多数房企必须面对的问题。而从短期内来看，市场基本面尚未完全复苏好在，对房企来讲，今年“降成本，提利润”是主旋律，地产投资增速将进一步降低。而且，目前待售商品房库存量大，当前房企还很难通过涨价提高利润率。此时，对于房企来讲，除了调整企业组织架构等措施降低成本之外，也开始探索“轻资产”模式。

　　“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益（重资产模式）走向赚取增值服务收益，包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。

　　向海外扩张，发现新的融资地。

　　按最新发布的胡润百富榜，中国超高净值人群约17000人，总计资产规模约31万亿元人民币，平均资产规模18.2亿元人民币。这些超高净值人群，超过八成有海外投资需求，目前已有半数在进行海外投资。海外投资目的以企业国际化和资产配置分散风险为主，二者分别占49%和46%。

随着国内房地产市场放慢速度，海外置业日益升温。地产成为最为热衷的海外投资标的，占海外投资项目最大比重，超过4成。很多房企也开始发力海外，一度被视为楼市标杆的上海春季房展会上，国内地产巨头都主推海外项目，国内项目集体缺席。

　　从根本而言，作为成熟的经济体，中国必然与世界经济接轨。目前，中国房企及富豪的资本流向海外，既有客观原因，也有主观因素。客观上看，资本流具有趋利选择的属性，全球化时代更给予这种选择以动力；从主观上考量，必须承认资本流选择的自由，为资本找到完善的亲商环境和更好的创富市场，才是当下投资者应该认真思考的问题。

　　一点启示

　　这给我们投资者带来什么也的启示呢？打江山容易，坐江山难。正在亚洲另一边崛起的印度，有这样一个传统理念：财富不属于个人，而是家族世代所共有的。个人只是家族财富的监管者，每一代都有义务保护好家族的财富，并把财富传承下去。中国的财富持有者也许能从中借鉴，打破“富不过三代”的魔咒，尽快建立起自己的财富投资理念，通过财商的培养，提升资产保护能力，把得之不易的财富传承下去。

　　作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victorliulei