悉尼週邊低水投資區份

2015年01月21日 澳洲偉鑫投資顧問



【悉尼週邊低水投資區份】


悉尼Badgerys Creek新機場建設方案獲批,可以預見西南部大片地區的房市必將加速擴張,住宅、商業及工業物業需求料大增。

可以肯定,新機場將推動當地人口增長和政府基建投入,提振當地及週邊地區房市,包括機場沿線和西南、西北多個市政轄區。按規劃,新建機場鐵路線共6個站點,由西向南分為:Badgerys Creek、

North Bringelly、Bringelly、Rossmore、Oran Park和Narellan。

  Badgerys Creek

Badgerys Creek可譯為“寶格麗灣”,聽上去十分“高大上”,屬Liverpool市政區管轄。該區名源自一位名叫James Badgery的農民,他於1806年獲贈840英畝的土地,該區由此得名。

過去數十年內,由于新機場方案的討論,令區內居民外遷頻繁。1981年錄得人口1560,到了2011年已減至455人左右,最新統計數據顯示有所回流,大概在722人,其中本地出生澳人居多。區內物業數量不多,基本是獨立屋,中位價51萬澳元。最近的一筆兩睡房獨立屋的交易價格為91萬澳元。
  North Bringelly與Bringelly

Bringelly原本是英國人在此的一個天主教區,直到1863年,才被正式命名。當地原來是一片農場,1906年政府開始大量規劃發展。目前屬于Liverpool和Camden市政區共同管轄。區內人口年齡層次和比例與Badgerys Creek差不多,物業數量多出一倍,也是以獨立屋為主,但價格要高出不少。目前中位價在950,000澳元,過去一年共售出了11套物業,最高價130萬元,最低價67萬元。
  Rossmore

  這裡原來是一片屬於Cabramatta的天主教區,後獨立區劃改名為Rossmore。當地宗教色彩較濃厚,不僅有教堂,還有兩座佛教寺廟。除去機場新線,政府擬大力修建升級的Bringelly Road正好貫穿該區。區內人口在4千多,大多都是成熟家庭,華人比例3%左右。物業類型也是獨立屋為主,雖然過去一年僅僅售出了4套,但是價格均在百萬以上,高至1,425,000澳元,低至1,020,000澳元。  

  Oran Park與Narellan

  這兩個地區原來都是本地原住民部落,同屬Camden市政區管轄。最初是一片農地,後來隨著殖民者的湧入,逐漸開始發展起來,羊毛制品產業出名。區內人口相比上述幾個城區都要多,分別在2萬3千和3萬左右,區內綠色植被面積較大。過去一年的獨立屋銷量均在數十套以上,中位價分別在545,000澳元和420,000澳元,不過百萬以上的物業則少見。

  新西南線途徑地區分析

  在建的西南線鐵路共有三個站點城區,分為Glenfield、Edmondson Park及Leppington。

  GlenfieldGlenfield位于悉尼西南面約40公里,是以早期殖民地時代的開拓者Charles Throsby所屬物業命名。1869年當地建造火車站。起初這裡只是一個小村落,直到1881年開始進行區劃才逐漸發展起來。大規模的開發建設始於上世紀50、60年代之後。

  如今隨著西南鐵路線的建造,該區的住宅規劃愈加成熟,目前主要集中在西北角落,圍繞在Campbelltown Road和Glenfield Road週邊地段。物業類型以獨立屋和Townhouse或Duplex為主,公寓樓相對較少。而且由於地塊較大,這些規模開發的住宅小區配套都比較齊全,包括遊泳池、網球場、公園以及露天燒烤區等。


  當地居民中澳洲本地出生的人近一半,亞裔人口不超過5%,大多數都是有孩子的成熟家庭。過去10年內該區房價震蕩起伏,2007年和08年曾經出現大幅滑落,去年強勁反彈,共售出144套獨立屋,總體呈現上升曲線,年均漲幅為3.3%。目前區內獨立屋中位價在426,000澳元,公寓在350,000澳元,均高于Campbelltown市政區水平。

  Edmondson Park

  這裡是新建西南鐵路線第二站,隸屬於Liverpool市政區管轄,該城區的命名是為了紀念澳洲第一個獲得維多利亞十字勳章的二戰英雄John Edmondson。臨近的Denham Court原來也歸為Edmondson Park,但頗多爭議,後終於1970年獨立區劃,歸Liverpool和Campbelltown兩個市政區共同管轄。

  近數十年來,Edmondson Park的城區開發日漸成熟,新鐵路線的建造讓其地理位置的價值驟升,水漲船高,當地的物業市場也呈蓬勃之勢。加上區內的綠化面積保留較多,一些土地和房屋打包規劃項目增多,吸引了不少家庭買家。

  數據顯示,區內人口未過千,80%以上都是本地出生的澳洲人,外來人口中以新西蘭裔居多,而且大部分都是年齡層次在40歲以下的年輕家庭。物業類型基本上都是獨立屋,公寓樓甚少,未來可能在火車站兩旁會出現一些中低密度的新公寓。過去10年房價一直平穩上升,目前獨立屋中位價在627,000澳元,高於Liverpool市政區水平,去年售出的最高物業價格為357萬元,不可小覷。


  Leppington

  作為新建西南鐵路線最後一站,未來可能將與新機場線連接,其地位自然舉足輕重。該城區屬于Camden和Liverpool市政區共同管轄,區名起源于1821年所建的一棟標志性物業,2004年該地區被確定為悉尼西南重點發展地區之一。區內大部分都是澳洲本地出生的居民,海外移民中意大利人較多,華人佔2.9%,以講粵語為主。就家庭結構而言,很多都是已婚的成熟家庭。


  物業類型大部分都是獨立屋,逾90%,還有少量Semi或Terrace,公寓樓罕見。過去10年,房價穩中有升,目前獨立屋中位價在505,000澳元,與Camden市政區持平,去年僅售出兩間物業,但是價格分別高達1,628,000澳元和1,550,000澳元。政府年初規劃在該區新建數千伙住宅,以整體規劃的小區為主。隨著新鐵路線的建造開通,這裡將會吸引更多的居住人群。而且火車站週邊或新增可容納近一千個車位的停車區域,方便在此就業的上班族。

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