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• 前言
• 全面解封后，房价如何走？
• 房价未来可期？
• 结论

前言

澳洲主要城市解封在即，房市终于挺过“至暗时刻”。

在连续数月的封城之下，如火如荼的澳洲房市被迫降温。

但封城期间澳洲房市交易量虽然惨淡，房价依旧不降反增。

CoreLogic全澳房价指数显示，9 月份全澳住房价格又上涨了 1.5%，使澳大利亚房价在今年前 9 个月上涨了 17.6%，在过去 12 个月上涨了 20.3%。

创下自 1989 年 6 月以来最快年增长率。

眼见即将全面解封，澳洲房价是否会和去年一样，再来一波强势上涨了？

全面解封后，房价如何走？

主要看三大因素：

供求关系

目前的房市，供不应求的情况非常紧张。

封城令下，大部分房东担心房子卖不出去，纷纷推迟、甚至取消拍卖。

而封城期间，很多建造工地被迫停工，再加上建造原料和人工短缺，导致原本供应不足的房屋更加稀缺。

目前市场上新上市的房源数量正在呈上升趋势。在全澳范围内，根据为期四周的统计，自 8 月中旬的近期低点以来，新上市房屋数量增加了 15.7%。不过仍比过去五年这个时期的平均水平低1.2%。

尽管新上市的房屋数量在增加，但总活跃挂牌量的趋势仍然极低，继续反映出在买家需求旺盛的情况下新上市的房屋正在快速被消化。

按照往年规律，冬季一般是销售淡季，但今年的冬天却一改往常，销售量远超过去5年同期水平，达到了历史新高！

由此看来，供不应求的局面短期内依然严峻，解封之后，买家积压的需求必然会得到释放！

“抢房大战”戏码一触即发。

调控政策

澳联储RBA将维持现金利率在0.1%的历史低点，以量化宽松的政策鼓励人们拿钱出来消费、投资，以拉动经济增长。

只要RBA不加息，市场上投资活跃，房价就能保持稳定增长的状态。

有低利率加持，再加上市场供不应求，今年解封之后，买家很可能会迅速重返市场，无论是交易量还是房价都会出现反弹。

房价未来可期？

既然房价上涨的基本面没有变，那么房价会一直暴涨吗？

虽然供不应求的局面仍然存在，但是值得注意的是，房屋的可负担性正在恶化。

如果房价一直处于居高不下的状态，很多买家就会被挤出市场，尤其是中低收入的买家，从而导致市场上的需求量大大减弱。

如今在澳洲三大城市买房有多难呢？

经济学家Mark McCrindle把目前的房价和个人收入做了对比。

目前澳洲的平均工资是8.9万澳币一年，拥有这样的中等收入水平，在悉尼也需要13年不吃不喝才能买得起独栋房（中位价119万澳币），大概9年才能买得起公寓（中位价78万澳币）。

在墨尔本，情况也相当严峻，需要奋斗10年才买得起独栋房（中位价约91万澳币），努力近7年才买得起公寓（中位价60万澳币）。

布里斯班情况稍微好一点，但也需要超过7年才买得到64万澳币的独栋房。

可见房价高企，已经让无数普通家庭，尤其是年轻家庭，望尘莫及。

而分析需求情况还有一个指标，就是自住型和投资型买家的比例情况。

众所周知，自住型买家是买房刚需，也是推动房价上涨的主力军。

但如今，由于房价越来越贵，超出很多自住型买家的承受范围，不得不陆续退出市场。

从贷款数据中也可以看出首次购房者的放缓，自住首次购房者贷款的数量在1月到7月之间下降了20.5%。

在同一时期，首次购房者申请投资房贷款的数量增加了45%，尽管这个数据基数较低，但也表明更多的首次购房者选择买房出租作为进入房市的一种方式。

Digitla Finance Analytics(DFA)的分析显示，超过半数难以偿还房贷的家庭背负 了太多的债务，利率就算涨一点点都可能将他们推向崩溃的边缘。

新州的占比最大，家庭收入不及还贷能力的邮政区有446个，其次是维州423个，昆州279个，南澳185个，西澳182个，塔州72个。

悉尼富裕的东区和下北岸是举债率最高的地区之一，与此同时，这座城市的房价在过去12个月里上涨了26%。

在Clovelly, Clovelly West, Randwick和Maroubra所在邮编为2031和2035的地区，平均每10个家庭中就有8个家庭的贷款额超过其收入的5倍。

在Mosman 、Spit Junction和Roseville，超过六成的家庭倾尽全力借债，在Roseville和Castle Cove，这一比例为七成。

总体而言，超过五分之二(42%)的家庭在8月份面临抵押贷款压力，较前几个月上升了42个基点。

行业人士表示，虽然一些家庭能够为他们的抵押贷款进行再融资，但COVID-19限制已经 削减了他们的部分收入。

与此同时，澳大利亚审慎监管局(APRA)的数据显示，超过五分之一的购房者现在的贷款是其收入的六倍以上，在截至6月份的12个月里上升了5.8个百分点。

如果政策一变，利率上调，许多购房者经济压力将飙升。

因此，从未来1-3年来看，房价过于虚高、供应持续增加的地方，很有可能出现房价增长乏力，甚至理性回调的情况。

结论

短期：

• 市场上的房屋供应量仍然较少；
• 买方需求旺盛；
• 房屋出售时间较短；
• 拍卖清空率处于高位；
• 以及房东平均让价依然在历史低位。

所以，房价还要涨！

长期：

因可负担性恶化，房价在未来有可能出现增长迟缓、甚至回调的情况，但核心地区的房子依然能保值。

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