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第十一期

首先例行关注一下市场清盘率。在过去的这个周六里，全国首府城市一共有 1262 套房屋参加了拍卖，相较于上周降低了许多，主要由于墨尔本本周进行 AFL 总决赛，大部分民众会选择避开这周拍卖。其中悉尼 939 套物业参与了拍卖，初步清盘率 77.7%。墨尔本 103 套物业参与了拍卖，初步清盘率 82.5%。上周的最终清盘率为 70.7%。与此相对，去年同期，全国共有 895 套房屋进行了拍卖，清盘率卫 45.8%。

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区域方面，本周悉尼在拍卖数量上有了大幅提升，939 套房屋参与了拍卖，这被认为是自 去年 11 月以来悉尼最忙的一个周末。虽然在拍卖数量上有了大幅的提升，但目前看来这依 然不能阻挡悉尼房产复苏的步伐，清盘率方面依然稳定在 77.7%。与此同时，上周的最终清盘率为 72.7%。 

墨尔本方面，本周由于 AFL 的原因，拍卖数量由上周的 1020 套到了 103 套物业，降低了 9 成的数量，虽然是 AFL 周末大部分人不会选择看房或者参加拍卖，墨尔本的成绩依然惊人，录得 82.5%的清盘率。与此形成鲜明对比的是去年的同一时期，墨尔本 70 套房屋参加拍卖， 只有惨淡的 57.7%的清盘率。

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昨天是新中国成立 70 周年国庆节，在大家欢庆的同时，Corelogic 也发布了 2019 年 9 月份 的月度报告，同时也是 2019 年第三个季度报告。

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首先在全国范围内，2019 年的第三季度，全国房屋价格增长了 1.7%，同时 9 月份较 8 月份 增长了 0.9%，也是自 2017 年 3 月以来的最好数据。与此同时，我们需要看到，目前我们的房价离开 2017 年 10 月的最高峰还有 6.8%的差距，这意味着现在买家在市场上购买物业时依然保持着价格上的优势。 

悉尼和墨尔本依然是驱动全国房价上涨的最主要的两个城市，在 8 月和 9 月的两个月中， 悉尼和墨尔本分别增长了 3.3%和 3.2%。同样，这两个城市目前的中位价离开 2017 年的最高点还分别有 11.9%和 7.9%。随着利率下降，信贷放开，悉尼和墨尔本在复苏的进程上必然还会加速，对置业者，特别是首次置业者而言，目前可能是近 10 年来最有希望进入房地产市场的时间点。

昨天 10 月 1 号除了国庆节以外，对大部分澳大利亚人的华人而言另外一件最重要的事情大概就是 RBA 在下午 2:30 发布的决议了。正如我上周预测的那样，这几乎就是一个板上钉钉的决议，对 RBA 来说降息不光是一个内部经济下行压力下的政策，同时还是对全球经济不 确定性、贸易战以及美国降息等外部因素的反馈。可以说这几乎是一个非常被动的决议。

无论如何，从昨天开始，澳大利亚的利率又进入了一个历史上的新低点，这绝对不会是最 后一次降息，根据之前摩根士丹利的预测，利率可能会在明年中期前下降到 0.5%的水平。 市场方面，ASX 在 2 点半决议过后涨了 0.815%个百分点，而澳币则应声跳水。回到房地产市场，降息对房地产市场的提振有目共睹，可以预见，这次降息必将对正在复苏的房地产 市场打上一级强心针。

银行方面，CBA 已经先一步在 RBA 降息之前降了固定利率的产品。四大银行中的两个在今天首先给出了回应，依然是 CBA，将自住房本息同还的浮动利率降低了 13 个基点到 4.80， 投资房方面，CBA 同样降低了 13 个基点给到本息同还利率，而受益最大的则是只还利息的投资房，全额得到了 25 个基点的降息。 

NAB 方面，自住房和投资房的本息同还都得到了 15 个基点的浮动利率调整，同样受益最大的是投资房的只还利息，得到了 30 个基点的调整，比 RBA 的降息还多了 5 个基点。

按照以往的惯例，剩下的 2 家银行也有非常大的可能将不会完全将 25 个基点完全转接给客户，虽然总理近几周一直在呼吁银行将降息的部分完全传导给客户，以促进消费和紧急。 但是无论银行如何调整，相信市场上逐渐将会出现很多低于 3%的贷款产品，这在以往是无法想象的。 

根据瑞银 UBS 最近的一项预测，未来 12 个月内，房价将会提升 5 到 10 个百分点，而Westpac则预计会上涨 12%左右，经过本周的降息之后，市场又会如何反应，我们拭目以待。

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