我想关注我账号的朋友，有人可能早早就实现了财富自由。因为疫情和国家对房市管控的影响，我预测未来海外房地产投资可能在疫情结束后要迎来第二春。在悉尼有自己的House，因为申奥2032成功，个人对布里斯班的房产非常看好，而且身边已经没有别墅资源了，只有些公寓项目。今年澳洲房产市场总是让人惊喜不断，一些人也认为随时都要泡沫了，但奇怪的是即使如此，当局至今也不降温，这是为何？今天就来分享篇资深澳洲评论员对澳洲房产现状的客观解读，看看到底打着什么算盘，一些关键点我已经标注出来了。

文/卡梅隆·库舍尔(Cameron Kusher，卡梅隆在澳大利亚房地产市场担任房地产研究分析师已超过十年，是澳大利亚最受尊敬的房地产评论员之一)。

随着澳大利亚各地房地产价格的快速上涨，人们期待针对高风险贷款的宏观审慎政策能尽快出台，以给市场降温，但实际上最好再等一会儿出台。在截至2021年7月的12个月中，全澳洲房地产价格迅速上涨，根据realestate的数据显示，在此期间，房价总体上涨了19.7%。过去一年，澳大利亚大部分地区的价格增长强劲，首都综合价格上涨18.0%，地区市场价格累计上涨24.7%。 在所有首都和区域市场中，只有北领地区域没有实现两位数的年增长率。

虽然自疫情开始以来物价迅速上涨，但近年来增长则是比较温和的。在过去五年中，总增长率只有33.2%。目前房地产价格的上涨，并不是只有澳大利亚产生了这样的独特结果，要知道目前发达国家的房地产价格几乎都在迅速上涨。在美国，加拿大、英国和新西兰的房价在过去一年里上涨了10%以上，而其他许多国家在过去12个月中也出现了上涨。

澳大利亚储备银行（Reserve Bank of Australia）和澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority 简称：APRA）一再表示，他们不会为房价设定特定水平，宏观审慎措施只是应对贷款标准恶化的一种工具。他们一直在密切关注贷款标准是否触及底线，但结果显示目前事态并没有发展到那种地步，这里想要强调的是：疫情引发的价格上涨并不意味着贷款标准正在崩溃，不要被媒体混淆视听。

澳洲人民明白，目前房地产价格的上涨，很大程度上依赖于疫情及其造成的经济衰退导致的创纪录的低抵押贷款利率，同时也与我们自己疫苗推广不力脱不开干系，因为疫情复发导致我们持续的封锁，与世界其他地区隔离。 澳大利亚的国际边界一直处于关闭状态，而当疫情爆发时，州和地区政府又迅速关闭了国内边界。对于热爱旅游的澳大利亚人来说，这意味着我们不能像很多人那样去海外旅行，甚至在边境关闭的威胁不断逼近的情况下，我们也不能轻松地在国内旅行。

鉴于这一背景以及这些决定，将继续限制澳大利亚人花钱的方式，因此越来越多的资金进入房地产市场并不特别令人惊讶，尤其是考虑到抵押贷款利率是多么便宜，以及现金利率可能会保持数年。但这并不是说价格的快速上涨是特别可取的，因为这只会让拥有房产的人受益；然而，这也不意味着监管者在现阶段应该介入并阻止这些价格上涨，特别是在没有贷款标准恶化迹象的情况下。

尽管随着价格持续上涨，宏观审慎干预的呼声一直增加，但RBA和APRA十有八九会暂时抵制这些呼声，除非贷款标准出现明显的恶化。要问为什么，因为现在重新实施贷款"限速"可能会损害经济。

在大流行期间，不断关闭国内边界和国际边界仍然是经济的一个特点。在过去的一个月里，我们看到新南威尔士州、维多利亚州、南澳大利亚州和最近的东南部昆士兰州都进入了封锁状态，新南威尔士州现在面临长时间的封锁，这可能会导致9月份季度的全国经济活动收缩。如果我们看看去年维多利亚州的长时间封锁，它导致了价格增长放缓，而澳大利亚最大城市的放缓可能会对全国表现产生流动效应。

此外，已经有迹象表明，房地产市场的热度已经消退，近几个月来价格增长速度放缓，房地产需求也不像今年早些时候那么强劲。房价上涨及其(有望)创造的财富效应是澳大利亚经济复苏的关键组成部分。

尽管自去年首次封锁结束以来，价格一直在迅速上涨，但在此之前的几年，价格增长总体上相当疲弱，这主要是由于此前实施的宏观审慎措施。随着新冠疫苗的推出，接种率的上升，为了明年重新开放国际边境，封锁有望结束，经济回归到更加正常和运转的状态，应该会导致需求减少，资金涌入房地产市场，更多资金被注入国内和海外旅游等领域。

这并不是说澳大利亚央行和APRA不应该继续密切监控贷款标准;然而，仅仅因为房价快速上涨就过早推出宏观审慎政策将是错误的，因为这可能导致国内经济表现放缓。

希望再过几个月，封锁将基本成为过去，国际边境将重新开放，届时审慎地重新评估房地产市场的状况。其他发达国家目前已经处于国内和国际旅游回归的阶段，那么这将会对这些国家的房地产需求和房价增长产生什么影响，挖掘它是不是一件有趣的事情呢？或许我们能从它们身上看到取消封锁和旅行限制后澳大利亚房产的未来。

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