澳洲全面解封，市场动能开始释放。

眼见房价屡创新高，加息之声漫天。

但监管机构就是不动，是不想刺破当前的火热行情？还是远未达到警戒上线？

地产行情

上周加息仍然是市场热议的话题。

加息与否？市场众说纷纭。

经济学家表示，未来几年，澳储行的关键现金利率将从紧急水平上调并稳定在1.25 %至2%之间，房主每年的抵押贷款还款将增加7200澳元。

尽管储行坚称，目前处于创纪录低位的0.1%的利率不太可能在2024年之前上调，但市场预期利率将在明年6月至7月期间上调，而许多经济学家的预期时间为2022年11月。

过去12个月，房价劲涨逾20%，进而推动平均抵押贷款升至创纪录高位。今年2月至 9月，澳大利亚自住业主房贷平均增长10%，或近8万澳元至574,427澳元。

新州自住业主贷款的平均水平从2月份的619,000上涨21%，至750,100澳元左右。维州自住业主贷款则从524,600澳元攀升15%，至605,550澳元。

如果直接转嫁给抵押贷款持有人，现金利率升至2%的话，将使自住业主未偿贷款的平均浮动利率从3.02%升至4.92%。

如果利率上升约1.75%至2%，家庭偿债成本将回到2012年至疫情爆发前的平均水平。

数据窥趋势，让我们看看上周的清空率情况。

悉尼

上周悉尼地产行情再次维持清空率高位（75%），和此前一周（76%）市场行情相似。但值得注意的是，上周悉尼出货量强势反弹，共有994套房产挂牌（此前一周为721套）房产进行拍卖。

上周实际成交也有所上升，为533套（此前一周为397套），但成交均价上升至160.00万澳元。

飞涨的房价使新州100多万名房主晋升为百万富翁。

房产估值数据显示，大悉尼地区有97.8万套住宅，包括独立屋、排屋、单元房和别墅，目前价值超过100万澳元。

这代表了大悉尼地区所有住房库存的50.5%，该地区包括中央海岸、蓝山和CBD 80公里范围内的其他地区。根据CoreLogic的估值数据，新州的百万澳元俱乐部共有118.4万套房产。

房地产财富激增的不利之处在于，让首置业者望而却步。

这的确在拥有房产和没有房产的人之间造成了不平等，首置业者的人数正在下降。目前还不清楚自住业主和投资者拥有价值100万澳元房产的所占比例，但澳大利亚统计局的数据显示，新州约65%的房屋是业主自住，32%是出租的，投资者倾向于拥有比业主更便宜的住房。

看完行情看具体房源，盘点近期悉尼的亮眼地区。

东区

东区近期出货量有所恢复，交易价格仍然保持高位。

位于DarlingtonAbercrombie街的联排是上周东区为数不多的亮点。

该物业4房2卫土地面积130平方米，挂牌仅12天即以236万的价格成交。其上次交易发生在2016年9月，当时的交易价格为190万澳元，5年涨46万澳元尚在正常范围内。

北海滩

不同于前几周的低迷行情，本周北海滩的行情略有所回升。

下北

热门下北区上周强势回归。

下北热门区域Mosman上周出货较多，量价齐飞。

上周位于MosmanCongewoi road的4房2卫1车的独立屋交易让人眼前一亮。该物业挂牌21天，即以413.5万澳元成交，其上次交易发生在1995年，当时成交价格仅为54万澳元，由于年代较久远，并不具有参考价值。

上北

华人钟爱的上北，上周表现有所低迷，出货量直线下降。

买家、卖家都处于对峙阶段。但由于众多优势资源堆积，使得升级刚需买家对上北喜爱度不减。

华人区

上周华人区房市最为亮眼，热门区域火热行情高企。大家关注较多的西北区域更是量价起飞。

随着解封持续，市场继续的势能正在充分释放。

近期西北双E独立屋价格飙升，两地独立屋中位数已接近200澳元大关。上周成交的物业均为200万+。

其中位于Eastwood Lincoln的52卫4车土地面积1361平方米的独立屋引人瞩目。其挂牌42天即以345万澳元的高价成交，如此高价很大程度上是由于该地块的面积所致。该地块2015年的成交价格为190万澳元，6年时间几乎翻倍。

墨尔本

上周，墨尔本市场迎来重大利好清空率持续保持高位（71%清空率）。

来自CoreLogic的新数据显示，当前，墨尔本有三分之一的房屋价值超过100万澳元，其中，Bayside区的房屋10套有8套的价格超过了这个数字。

数据显示，Bayside的百万住宅，包括房屋、联排别墅、公寓在墨尔本市的占比最大，为80%。

Manningham、Nillumbik和Monash辖区紧随其后，70%的房屋的价值为7位数， Boroondara、Whitehorse和Glen Eira辖区60%以上的房屋价值超过了100万澳元。而富人区Toorak、Malvern所在的Stonnington辖区仅有44%的房屋价值超过了7位数。

现在，墨尔本34%的房屋价值超过了100万澳元，相当于64.7849万套，且这一数字仍在增加。悉尼一半的住宅价值超过了7位数，而布里斯班的比例为12.3%，阿德莱德是8.6%。

房产价值超过百万的区域反映了疫情导致的“退而求此次的生活方式”， 沿海和绿树成荫的区域占据主导地位。

这很大程度地反映了已经进入房地产市场的人员的一个赚钱渠道，但对那些想要买房的人来说，无疑“令人失望”。

墨尔本传统富人区

上周墨尔本传统富人区房市全线进去冷静期，买方和卖方对峙局势出现。

相较悉尼独立屋价格高企，墨尔本独立屋则更具可负担性。200万澳元的价格即可在墨尔本的好区购入一座独立屋。

上周位于Brighton East Hughes街的42卫2车独立屋挂牌26天即以220.9万澳元价格成交。9年前，该物业的交易价格仅为117万澳元。近10年，价值翻倍。

华人区

华人区上周表现强势，上市房源较多，量价起飞。

但是要注意，在货币超发的当下，好房难求，要靠抢。

阿德莱德

阿德莱德近期房市清空率一直保持高位，市场活跃度高。

上周，阿德莱德持续清空率为89%，挂牌房屋数大幅上升至142套，成交数为74，中位价也升至81万。

传统好区价格维持高位，独立屋价格涨势趋于稳定，市场出货量较少。

本周阿德莱德的楼王是一栋位于Norwood Beulah Road的4卧室独立屋。

该物业有4房2卫3车，土地面积627平方米，建筑面积213平方米。挂牌19天，以255万澳元的价格顺利成交。该物业上次交易发生在2012年10月，当时的成交价格为98万澳元。相当于10年翻了一倍多。

布里斯班

昆州房市上周保持活跃态势。。

清空率维持在82%，成交中位数跌跃升至125.2万澳元。

但值得关注的是在大行情见涨的当下，一些地区出现反向下跌。

布里斯班的一些地区就出现这种趋势，尽管其他首府城市的购房者涌入布里斯班，在这个未被封锁的城市寻找更实惠的住房，但布里斯班的房价已经下跌。

数据显示，布里斯班北部和西部城区的跌幅最大，其中包括 Taigum，那里的房价下跌 9.3% 至中位价44 万澳元。

另一个跌幅最大的是布里斯班外西区的 Fernvale，那里的房价下跌 8.4% 至 366,000 澳元的中位数。

但好区的价格仍然非常坚挺，毕竟刚需升级家庭大有人在。

布里斯班本周的楼王出现在Hamilton的Hipwood road。

一栋5房3卫4车土地面积607平方米的独立屋挂牌30天以262.5万的高价顺利成交。该物业上次交易发生在2016年4月，当时的成交价格为166万澳元，5年上涨100万，如此高收益也为布市的高端物业市场注入了稳定剂。

堪培拉

上周，堪培拉清空率为85%，挂牌数79。

堪培拉的房地产市场的主力军是自住型买家（公寓、独立屋），没有太多炒家的加入，使得区位、稀缺性成为选房的关键。

一份新的报告揭示了堪培拉的五个区在2022年的最大价格上涨。Canstar报告揭示了澳大利亚14个地区和首都市场的区年度房产价格增长预测。

堪培拉的未来资本增长前景总体排名第五，排在新南威尔士州地区、昆士兰州地区、西澳大利亚州地区和悉尼之后。

报告显示，堪培拉在价格增长方面表现稳定，这对房主或希望在首都投资的人来说是个好消息。

该报告强调，哈里森、科廷、弗洛里、贡加林和伊莎贝拉平原是堪培拉2022年价格增长的前五个地点。

报告提名堪培拉北部的Gungahlin郊区为理想的投资市场，这得益于其0.7%的低空置率、不断增长的销售量和过去十年的稳定价格增长。根据房产数据公司CoreLogic的数据，7月份Gungahlin的房屋中位价为79.5万澳元。

此外，那些寻求负担能力的人可能需要把目光投向离澳大利亚首都地区边界更近的新南威尔士州的一些 “后起之秀 “郊区，如Queanbeyan的Karabar或Goulburn，那里的房价中值分别为67万澳元和47万澳元。

聚焦区域，内城区仍然交易热络，价格高企。

本周堪培拉的明星区域是Yarralumla区，该地上周2宗物业交易均以高价成交。

一栋位于Turner Place的4房3卫2车，土地面积674平方米、建筑面积100平方米的独立屋以325.1万澳元的高价成交，该物业上次成交发生在2010年，当时的价格仅为98万澳元，10年时间暴涨220多万澳元。

西澳

西澳上周清空率为80%，但西澳地产的主要市场仍然是私下交易，所以这一数据并不具备参考性。

上周，西澳私下交易637套。

值得注意的是珀斯超级昂贵的郊区出现下跌趋势，Applecross 全年下跌了 12.4%，中位数为 118.5 万澳元。数据显示，豪华的 Mount Pleasant 下跌 10.8% 至 1,002,850 澳元。

在西澳，既有百万澳元的海景大宅，也有21万的市井公寓。人人住有所居，才是幸福生活的必备要素。

塔斯马尼亚

塔州本周清空率没有数据，但和西澳一样，私下交易才是重点。

私下出售物业171套（较此前有所下降），但市场仍保持热度。

但有水景好位置的靓房并不比出悉尼以外的其它首府城市便宜。

以Lindisfarne 的一处3房1卫4车土地面积764平方米，建筑面积108平方米的独立屋为例，其挂牌37天以超挂牌价（52.5万澳元）的价格（60万澳元）顺利成交。该处物业上次交易发生在2019年5月，当时的交易价格为39万澳元，短短两年涨势尤为凶猛。

北领地

北领地上周私下成交27套，交易数据与前几周持平。

首府达尔文的房地产市场仍维持良好态势，公寓交易价格非常好。

更多澳洲各地房产交易信息，请持续关注澳房投资见闻。

免责申明:本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成所述证券的买卖价格，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任相应后果。