大家周五好，

今天来聊聊澳洲房屋的估价。

很多细心的客户已经发现自己的房子在申请贷款的时候，会有一份银行估价，市政费缴纳通知单上会显示政府估价，自己想出售时又会有一份新的估价报告等。而这些估价报告，也不尽相同。这是为什么呢？如何才能了解最真实的价格？

市场价&估价

首先，我们需要明确两个概念“市场价”和“估价”：

市场价:是指一件商品在公开市场上的买卖价格。简单说来就是买家愿意出售，而卖家愿意出让的真实价格。

估价:只是对于某一个物业的市场价的评估或预测。单反预测，就肯定不会绝对准确。就算估价师再专业，也不能完全准确判断出物业即将出售的市场价。

所以市场价和估价在概念上是不能混为一谈的。一个是客观存在的，另一个只是主观预测。

物业估价存在客观难点

估价是一件非常专业，且非常有难度的工作。这一点体现在房产上尤其明显。因为每一个物业在这个世界上都是唯一存在的。没有任何一个物业和另外一个是完全一样的，就算再相似，也会有地理位置，楼层，方位，噪音等的不同。这也就给了估价师一个难题，每一套物业的估价都没有绝对的参考物。

银行估价

这是我们的贷款客户最直接会接触到的估价，如果你的住宅已经或将要进行抵押贷款，那么你的贷款人一般都会对其进行评估，这样他们才能知道你所抵押的房产能否抵扣你所借贷的款项。

众所周知，银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款。在这种最坏情况发生时，银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。而在本来的借贷成本上，未来市场的变化，银行通过拍卖所产生的房产中介费，律师费以及一切手续费等都会成为银行的“借贷风险”。

银行怎样才能使“借贷风险”最小化呢？那就是估价。说白点就是，房子估低点，就算最坏情况发生，银行也可以再通过较高的市场价来转卖物业以承担全部的成本。 因而，我们也不难理解为何银行估价往往比较保守，有时候会比同等房产的售价低。

销售价格

无论房产是非公开出售还是拍卖出售，也无论最终的买家报价如何以及业主是否愿意接受该报价，只有最终签订的合同价格才是法律认可的销售价格。某一地区的房产市场行情、需求量大小以及拍卖会现场的火爆程度都会对房产最终的销售价格产生一定的影响。

当地政府估价

每年，房屋业主收到的市政费缴纳通知单都会显示政府估价（CIV）、地价、净年值（NAV）和/或总租值（GRV）。

这些数据是通过不同的方式计算得来的，包括同类房产的对比售价以及州土地估价局一年两次的数据报告。市政委员会、水利和消防部门利用这些数据计算出业主需要缴纳的基础设施和服务费用。

业主估价

每位业主在出售他们的房产时，心理都会有一个期望价格。此外，业主还会想好一个最低价。通常，业主都会以房屋位置、朝向和特色作为参考。不过有时候，卖家的期望价格也会受个人情感而非事实情况的影响。

所以客户在贷款时，当一个物业估价低于预期或合同价时，请不用太过恐慌，因为估价并不能完全客观反映真实的市场价。物业低估只是被扩大了的一个现象而已。

作为投资者，应该了解这个现象的存在而准备出一部分额外的资金来应对，量力而行。不过，一旦银行的估价低于合同价的10%，我们就不得不重新审视自己所购买的房产的价格是否真的合理了。

对于资金紧张的投资者来讲，估价如果低了应该马上和你的贷款顾问联系，寻求解决方案。这一点也就体现了贷款经纪人比起银行的贷款经理有更好的优势：独立性。

因为只有独立，贷款顾问才能站在客户的角度去选择银行。资深的贷款顾问会熟知各银行的估价走向以及政策，以及银行在各时段银行面对“借贷风险”的不同态度。

以上，

感谢你的阅读。