PART 1

之前写了一篇关于讨论澳洲主要居所认定标准的小文章。

文章发出后感兴趣的读者还是挺多的，看来作为世界最宜居国家之一的澳洲对中国高净值人士的吸引力确实还是蛮大的。

作为澳洲房地产税务中享受最大优惠政策的标的，主要居所一直都是澳洲房地产税收筹划中的重中之重。

再加上澳洲税法也并没有对主要居所作过严格的法律定义，所以在实务中，由税务师所代表的纳税人和由税务局所代表的政府之间关于主要居所之争就从来没有停歇过。

双方都在争夺有利于自己的说法，公说公有理，婆说婆有理。

所以如果你去查看纳税人给税务局的提问（澳洲叫做Private Ruling），关于房地产的部分，主要居所的提问和回答至少要占到半数以上。

正因为主要居所如此重要，所以我们今天继续这个话题。

PART 2

关于主要居所，常见问题有这么几个：

1、主要居所可不可以人为指定或者改变？

比如在实务中，我们发现很多高净值人士会在澳洲购买多套房产，比如悉尼一套，黄金海岸一套，然后两边轮流住。

答案是可以，但是在某一个时间点，主要居所只能有一套。

这里存在一个税务筹划的机会: 在当地房价暴涨期间把该房产选择为你的主要居所，从而享受免税优惠。

比如前几年悉尼房价暴涨，那么那几年就把悉尼房产选为主要居所，最近两年，黄金海岸开始受到热捧，那么这两年就应该把黄金海岸的房产选为主要居所。

2、选择主要居所的时间问题

在实务中，我们发现有很多房主以为在买房的当口就要做出选择，决定哪套房产是他的主要居所。

这个误解其实是来源于另外一个税种，土地税。

在买房的当口房主确实需要填写一张表格，告知当地财政局，也就是收土地税的那个部门，这个房子是不是他的主要居所。

财政局需要这个答案是因为主要居所可以免除土地税。

但这并不意味着税务局也是这么想的。

税务局主要收所得税，包括资本利得税，税务局说你现在不忙做决定，等你买房的时候，你再决定哪个房子在哪段期间是你的主要居所。

所以这就产生了一个税收筹划的机会: 原来在财政局登记为主要居所的房子，如果后来涨幅不高，也就是说，资本利得税不高的情况下，房主完全可以无视当初在财政局做的选择，而把另一套涨幅高，交税多的房子作为其主要居所。

3、换房的情况怎么算？

按照澳洲税法，纳税人持有房产的时间是从签订购房合同的当天，而不是交割的那天算，那么合同日和交割日之间的这段时间怎么算？

答案是这段时间新房和旧房都可以作为主要居所享受优惠政策。

不过，条件是6个月之内必须将旧房卖出，同时在卖旧房过去12个月之内，你必须在旧房连续居住3个月以上，而且旧房不能用于出租。

4、rumpus算不算主要居所？

澳洲的房子都很大，除了正常的卧室，客厅，厨房外，很多房子都有一种叫做rumpus的房间。

这种房间往往面积很大，可以用作多项功能，比如书房，游戏室，健身房，也有很多人把它作为家庭办公室用，那么这种rumpus算不算主要居所呢？

答案是看情况，如果你只是偶尔在房间里加个班，做个小项目，那么依然可以把它作为主要居所。

但是如果你把它专门腾出来做代购存货处或者做网络直播室，那就悬了。

可是很多网络主播是卧室直播室不分的，这又怎么区分呢？

税务局给出的答案是按照合理方法来分割，比如按照工作时间分：一天60%的时间搞直播，40%的时间自己居住，那么这个房间只能有40%算主要居所。

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