如何在澳大利亚买房？手把手教你在澳洲买房
这是作者@木木山高，《如何》系列教程的第1篇文章，欢迎转发、转载，但请保留全部完整的信息，包括这一部分。
我本人在澳洲留学、生活、工作很多年，也有在澳大利亚看房、买房、管理房产的经验，之前在视频里也和大家分享过很多内容，今天打算以文字的形式来输出内容，这些文字会记录我自己的经验、思考、体验、想法。
说到买房，很多人可能认为第一步是看房、选房。我们必须承认，看房、选房是买房过程中非常重要的一步，但肯定不是第一步，因为在整个房屋买卖交易过程中，有比看房、选房更重要的前期准备工作，如果前期准备工作不到位，关键的步骤没做好，后面的努力基本都是毫无意义的。下面，我就向大家详细讲解整个购房流程，以及每一步要做的事情。
第1步：做计划，定预算。（买房对于每一个人或每一个家庭来说，都是一件大事。所以第一步就是做计划，定预算。）
- 列出你打算购买房产的某一个或某几个区域，自己去实地走访看房，在网上搜索相关信息或找朋友了解这个区域的基本情况，必要的时候也可以向当地房产中介咨询，让他们给你一些中肯的建议，帮助你选择一个符合预期、居住舒适、在预算范围内且有良好投资回报的地区。
- 确定你的预算，确保你能拿出首付的金额，在预算范围内允许上下浮动10%，例如你购房预算100万，但是后来看中一套110万的房子，那临时想办法再凑一点，也是可以买得起的。但别浮动太多，否则没完没了，根本买不到房子了。预算100万，看150万的房子，可能永远也买不到合适的。
- 大多数人买房，都会向银行申请贷款，所以要确定你有足够的实力能够按时偿还贷款。谨记：如果你无法向银行证明你有良好的信用记录和偿还贷款的能力，澳大利亚的银行肯定不会批准你的房屋贷款申请，所以制定一个合理的购房预算和向银行展示你是一个可靠的人，完全具备还款实力是非常重要的。
第2步：组建团队为自己买房保驾护航。（买房从头到尾可能历时几个月、甚至几年，在这么长的过程中，每一步都要有专业人士提供专业服务，所以组建属于自己的小团队，分工协作完成任务非常重要。）
- 房屋产权过户师Conveyancer。你需要一个房屋产权过户师或专业律师来为你服务，他们的职责是确认房屋的产权、准备相应的法律文件、处理房屋所有权转让，并在买卖双方签订正式购房合同之前逐一查看合同条款，必要的时候向买家解释合同里面的一些限制性条款以及权利和义务。
在澳洲买房，过户师（Conveyancer）和律师（Solicitor）都可以完成房产交易的工作。在实际买房过程中，有的买家会纠结是选过户师（Conveyancer）还是律师（Solicitor）来完成购房手续呢？
过户师 vs 律师，二者区别在于：
（1）房产过户师Conveyancer并不具有法律背景，无法律学位。只是在学校学习了房产过户的相关专业知识并通过考试，在澳大利亚这属于一个专业认证课程。课程结束后，通过考试，在本州申请过户师执照即可完成注册。也就是说，过户师了解有关房屋产权转让的相关知识，但无法在其他领域提供法律建议。
（2）律师Solicitor在大学课程中接受了系统的法律知识培训，拥有法学学位。通过国家或州律师协会的资格认证考试，才可以持证上岗就业。律师不仅了解房产相关的法律，对于其他法律范畴的事情也有着丰富的经验，包括：房屋财产继承、法律纠纷和诉讼、婚姻纠纷、刑事纠纷等等。
也就是说，律师不单单能帮助您完成物业转让的相关事宜，对于其他法律问题也能协助您解决，像房屋交易产生的税务问题，离婚对于房屋买卖的影响等。
总而言之，过户师提供的是基础服务，而律师能够提供增值服务。
结论：简单的房屋买卖交易找过户师来处理，如果房屋买卖过程中还涉及其他的、相对比较复杂的、法律相关的事情，就请专业律师处理。现实情况中，95%的房屋买卖交易都是由过户师来完成。关于收费，专业律师肯定比过户师要贵，因为专业律师提供更全面的服务。
请注意，因为澳大利亚每个州执行本州的法律，每个州的法律也有所不同，所以请确保你雇佣的过户律师和你购买的房屋在同一个州，举例：如果你打算在墨尔本购买房屋，那么你雇佣的过户师应该在维多利亚州具备执业资格。
- 贷款经纪人 Mortgage Broker [全款买房的土豪可以忽略本章节]
大多数人买房都会选择向银行或金融机构申请购房贷款。简单说，贷款经纪人/贷款公司是以销售银行和非银行机构信贷产品为主业的金融服务个人/机构。贷款经纪人/贷款公司与银行和非银行贷款机构之间有着紧密的关系。正规的贷款经纪人/贷款公司是需要从银行和非银行机构获得信用证书后，才可以向贷款者销售产品的。
贷款经纪人在澳洲境内都是统一的工作流程和规范管理，所以理论上说，贷款申请人和贷款经纪人可以不见面，仅通过电话、微信、电子邮件交流、传输文件，就可以完成房屋贷款手续，而且贷款经纪人也不需要看到申请人正在购买的房产。
对于大多数住宅抵押贷款，贷款经纪人的服务是免费的，他们的收入来源于贷款申请成功后，银行或贷款机构按客户贷款比例支付的佣金。
最近几年，因为澳洲贷款政策收紧，特别是对于海外收入的申请者，购房贷款被拒的风险增加，有一部分贷款经纪人帮买房者申请贷款，前前后后忙了很久，但是最后贷款被拒，导致无法拿到银行佣金，等于前期一切的努力全部白费了，付出大量时间和精力，最后颗粒无收，这是贷款经纪人最厌恶的情况。
因为政策的不确定性，贷款经纪人害怕做无用功，所以现在有的贷款经纪人会向客户收取一笔钱作为贷款服务费。收费或免费的贷款经纪人都有，你可以根据自己的情况来选择谁来为你服务。
1. 银行贷款顾问 Lander
在澳洲买房，除了找贷款经纪人申请贷款，还可以直接去银行，找银行的贷款顾问Lander申请贷款，这个服务也是免费的，他们的收入来源于贷款申请成功后，银行按客户贷款比例支付的佣金。
贷款经纪人和银行贷款顾问的区别在于：贷款经纪人同时代理多家金融机构的贷款产品，银行贷款顾问只代理自家银行的金融产品和服务。
2. 买方中介 Buyer Agent [非必须]
买方经纪人Buyer Agent这个概念对于大多数中国人来说还是比较陌生的，因为在国内买卖房屋，买家和卖家基本都是通过同一个中介来撮合完成交易的，虽然买方中介这个服务在国内一线大城市也在逐渐崛起，但是仍然未达到普及的程度。
在澳洲买房子，按照澳洲目前主流的房产销售方式来看，中介是必不可少的核心人物。中介受房主的委托登记房源、刊登广告、出售房产，并从房屋成交价中抽取一定比例的佣金，所以我们接触的房产中介一般是帮卖家说话的。
作为购房者，如果你对当地市场缺乏了解，不了解交易流程，也没时间和精力来挑选房子，议价能力也不强，那么你可以雇佣一个买方中介来帮你完成这个任务，买方中介按字面意思理解就是为买家服务的，买方中介的主要工作是根据买家（你）的要求和预算，在市场上挑选合适的房子，并进行大量的谈判和砍价工作，最终帮客户买到符合要求的房子，最后按房屋价格比例向买方收取佣金或双方约定一个固定的服务费。
有的购房者没时间看房、选房，有的不会选房，也没有谈判砍价的能力，花钱享受买方中介的服务也是一个合理的选择。
第3步：通过澳大利亚外资审查委员会FIRB的审核，确认符合资格[海外投资者必看]
如果你不是澳大利亚公民，不是澳大利亚永久居民，也不是新西兰公民，那么你必须获得外国投资审查委员会（FIRB）的审核才能在澳大利亚境内购买房产。澳大利亚公民，澳大利亚永久居民，新西兰公民不受此政策限制。
依照《1975年外资收购与接管法案》所有拟向澳大利亚的投资申请，不论其投资价值或投资者性质，均须获得批准，此政策自公告之日起生效。
通过外资审查委员会的审核并不难，但是因为2020年疫情的影响，为了确保有足够的时间审核每一份申请，外资审查委员会（FIRB）将审核申请的周期从原来的30天延长至最多6个月。
这个审核是收费的，根据购买的住宅物业或土地的价值不同，收费标准也不一样：
100万或以下：5800
100万以上至1999999：11700
200万至2999999：23500
300万至3999999：32500
400万至4999999：47000
500万至5999999：58800
600万至6999999：70600
700万至7999999：82400
800万至8999999：94300
900万至9999999：106000
1000万或以上：请联系澳大利亚税务局以获得相关收费标准
第4步：申请抵押贷款Applying for a mortgage
因为申请房屋贷款需要花费几周时间，所以这个步骤可以提前开始。这几年澳洲银行房屋贷款政策逐步收紧，对于澳洲境内的公民和永久居民来说，办理房屋贷款相对比较简单。对于海外投资者来说有一定难度，因为贷款标准可能非常复杂。
无论你是什么身份，想要办理房屋贷款，请确保已经准备好所有必要的贷款文件，如工资单、银行流水、纳税申报单、在职证明、购房合同等等。
第5步：获得银行贷款预先批准信函Homeloan Pre-approved Letter
银行收到贷款申请人提交的材料之后，在银行正式批准房屋贷款之前，银行会给贷款申请人发一封预批准的信函，方便购房者开始选房、看房。这个步骤非常迅速，有的可能在你提交贷款申请后24就能得到，有的申请人在线填表后马上就能获得银行预批函。
得到银行签发的贷款预先批准信是很重要的，银行在这封信中会明确的告诉你，根据你的条件，银行可以为你提供多少房屋贷款。
你的首付金额+银行可以提供的贷款金额就是你的全部预算，你可以根据这个资金范围开始选房、看房了。
请注意，这个只是贷款预先批准函，不是最终批准函，所以最终的贷款金额依然需要签完购房合同之后由银行来确定。所以建议，严格在预算范围内选房，在预批准信函的有效期内完成房屋交易（一般是3个月有效期）。因为超出的部分银行不会提供贷款，如果最终因为贷款问题无法完成房屋交易，买家很可能有损失10%订金的风险，损失10%订金也是一笔不少的钱，对于任何买家来说都是让人郁闷的事情。
举个例子，首付30万+银行预批贷款100万，那么买家可以挑选的房屋总价在130万以内的房产，如果没有什么意外，银行大概率最终都会批准。如果买家选了150万的房子，买家首付30万，银行给的贷款不会增加，依然还是100万，资金缺口20万，买家必须自己筹集，如果出现意外无法按时完成交易，买家违约，可能会面临损失10%订金的风险。
第6步：开始看房、选房，挑选中意且符合需求的房产。
如果你在海外，现在可以买机票到澳大利亚看房、选房了，如果你在澳洲本地，也可以利用周末或下班时间看房、选房。还有一个选择就是委托买方中介来帮你完成这个事情，买方中介是付费服务，这个在上面已经详细说过了。
在你选定的区域内，在你的预算范围内，通过各种渠道挑选合适的房源。你可以看看本地区最近销售的、同类型的房产，利用本地区最近的一些销售数据，结合中介的开价，来估算你打算购买房产的价值。
银行会对房产进行估值，如果购买独立屋House的话，一般买卖双方签订合同的价格就是最终的房产估值，银行按照这个估值发放贷款。如果是购买公寓Apartment的话，房产估值有可能会低于合同价，这个可能会影响银行最终发放贷款的额度，如果房产估值低于合同价，银行发放的贷款会按比例相应减少。
如果房产估值比较低，银行一般不会告诉买家，因为银行没有法律义务做这件事情，银行只会调整贷款额度。贷款经纪人会告诉贷款申请人（买家）银行对于房产估值的高低。
第7步：确定房产，谈价格，交定金。
确定自己要购买的房产，找中介要合同过来，请过户师帮忙看看，解读一下合同里面的条款，看看有没有什么特殊条款和使用限制和注意事项。如果有问题或不满意的地方就再选其他房源，如果对房子各方面都满意，就可以向中介表明购买意向，和中介谈价格，准备出价签合同了。
一般来说，在冷门地区，澳大利亚房产的售价通常比挂牌价低5%-10%左右，你可以和中介或房主砍砍价。
在一般的地区，售价可能就是中介的标价，通常的价格可能在中介标价的最高范围。举个例子：一个房子挂牌价95万-105万，那么如果你出价95万想买房，房主和中介通常可能不会接受这个价格，希望你往上加价，加到对方的心理价位为止。如果你直接出价105万，房主和中介可能就直接同意，接受合同了。请注意，这个价格永远是浮动的，不固定的，而且一个房子一般都有多个潜在买家，你要考虑的不止是你的出价，还得考虑其他买家的出价，如果你出价105万，如果有其他潜在买家出价更高，那么你依然买不到这个房子。
如果参加拍卖，那就看房源的受欢迎程度了。有的时候，拍卖的价格会比房主和中介预定的价位高出10%-30%以上，现场有多人同时竞争一个房源，拍卖出现高价的情况很正常，作为买家你要有心理准备。如果你确实喜欢这个房子，而且有实力，那就放心大胆加价。
你可以在签署合同前要求你的过户师或律师查看合同，并在必要时添加任何附加条件。举个例子，需要贷款购房的客户们时常挂在嘴边的就是Subjectto Finance条款。这是维多利亚州房屋买卖标准合同的条款之一，该条款字面上的意思相当明显，就是贷款不批准，买家就可以退出合同，取回订金，不构成违约，该条款也是卖家（房主）最厌恶的条款之一，因为一旦银行拒绝给买家贷款，买家可以全身而退，没有任何损失，卖家（房主）和中介相当于白忙一场，还得继续寻找其他买家。
还有一个是Subject to Inspection条款，意思就是潜在买家会对房屋做全面检查，如果检查房屋有问题，买家可以退出合同，取回订金，不构成违约，这一条也是买家（房主）不喜欢的条款，理由同上。
冷静期也是很重要的一个环节，买房的标准合同通常伴随着5个工作日的冷静期（cooling-offperiod）。也就是说在这5天内如果买卖双方有任何问题，都可以选择取消合同，不构成违约，经过双方协商，冷静期最多可以延长至2周，然而拍卖的房产是没有冷静期的。
如果申请人在冷静期（cooling-off period）内无法获得贷款，双方交易无法完成，将面临最高1000澳币的罚款。
如果你提出一个报价并且签了合同，房主也接受了你的合同并签字了，那么这份合同就生效了，然后你要支付合同价的10%作为订金，订金的数额是可以协商的，而且州与州之间是不同的。
请注意，一旦签署了合同，你就不能反悔了，否则要支付违约金，所以请在签署任何合同或支付订金之前寻求法律意见。
然后进入正常的交易流程，双方约定30天、45天、60天、90天办理房产交割手续。
澳大利亚的每个州的法律都有些不同，如果碰到什么不懂的都可以向过户师或律师咨询，这是你花钱购买的服务目的。
第8步：获得银行贷款正式批准函
当买家和卖家签完正式房屋购买合同之后，买家可以把购房合同交给贷款经纪人，贷款经纪人会把合同转交给银行进入最终的审批流程，银行收到合同之后，一般会在1-2周之内正式批准这笔贷款，并且发出正式批准的信函。
贷款正式批准后，买方过户师或律师可以和卖方过户师或律师约定时间交换购房合同。交换合同后，你的银行会在正式批准贷款后把贷款合同发给你。贷款经纪人会给你解释一下贷款合同里的权利和义务，贷款期限、每月还款额、利息、还款账户、对冲账户等等，没有疑问的话就可以在贷款合同上签字了。签字后意味着你接受了银行的这笔房屋贷款，然后把签字文件发给你的贷款经纪人，贷款经纪人再把相关的文件发给银行。
第9步：房屋买卖双方办理交割
在交割之前可以对房产做一个检查，除了房子本身和一些固定装修之外，卖家（前任房主）可以带走房子里任何属于自己的东西，买家也可以对房子做最后的检查，确保交割时和看房时的房屋情况是一样的。如果你请了买方经纪人，也可以由买方经纪人代理来做这件事情。
买卖双方按照双方之前约定的交割日期办理房产过户手续，办理房屋交割手续的时候一般都是由买卖双方的过户师和律师、贷款经纪人来完成，买家卖家可以不必到场。
交割完成后，银行发放贷款，买家开始按月还款。房产所有权由贷款人（银行）保管，买家可以从房产中介那里拿到房屋钥匙。这个时候房屋完全属于买家了，买家可以按自己的意愿处理房子，随时搬家入住，如果要出租这个房子，那么可以请中介的物业经理开始打广告寻找租客了。
