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1. 黄金年代的幻觉

2. “卡斯尔雷街之狼”的想象力

3. 从什么时候开始变了

1

黄金年代的幻觉

2015年7月8日，位于北京市中心繁华外交商务区、距离故宫仅有咫尺之遥的索菲特酒店内，举办了一个有些特别的开盘仪式。

这是因为，令现场近200名宾客翘首期盼的这块高档楼盘——「山水涧高尔夫别墅山庄」并非坐落在北京，而是在千里之外的澳大利亚。

2015年曾是华人在澳洲投资房地产的黄金年代：

虽然在当年12月已经出台了向海外买家征收5000澳元起的额外申请费规定，但这并没有阻止中国买家在澳购房的热情和步伐。据澳洲外国投资审查委员会（FIRB）统计，2015-16财年全澳海外购房的审批数量突破4万，房产总值高达724亿澳元。

在当时轰轰烈烈的“全球资产配置”热潮与澳洲房市看起来“供不应求”的火热场景下，几乎兜里稍微有点钱的华人都容易被鱼龙混杂的中介和理财顾问忽悠，产生在澳洲买房就相当于遍地捡黄金的幻觉。

于是，在澳洲的人们疯狂地借钱入市，有人甚至买了三四套房子——最直接导致的就是2015年的澳洲的家庭平均负债率飙至212%*（备注：OECD数据），是世界上最高的国家之一。

也就是说，如果一个人当时一年挣的钱是8万澳元，那么实际上也同时在这一年花出了近17万澳元。

这些可怜人没有意识到的是，美味馅饼的夹心其实就是债务危机。

而对于那些身在中国“不差钱”的投资者而言，不少澳洲中资背景开发商纷纷在北京、上海等城市设立的分公司，更便于他们甚至“足不出国”就可以用人民币买到澳洲的房子。

山水涧项目，就是那个疯狂年代的一个缩影。

这个总价值10亿澳元，占地568公顷的高尔夫度假村，位于距离悉尼一个半小时车程的卧龙岗，包括有着“大白鲨”之称的高尔夫世界冠军诺曼（Greg Norman）及其团队设计建造的18洞标准高尔夫球场，以及四星半酒店、商场、网球场、餐厅、酒吧、健身馆、SPA等其他配套设施。

山水涧高尔夫别墅山庄设计图 / 来源：瑞丰官网

正如福赛尔在《格调》中所描述的一样，“在球类运动中，球的尺寸越小越被认为有格调，比如高尔夫就比篮球有格调”——这些年来，高尔夫早已成为中国富人阶层心照不宣的“标配”运动项目和生活方式。

不得不承认，负责该项目的知名澳洲中资开发商瑞丰投资集团（VIG）和董事长郭斌，确实也很会抓中国有产阶级的调性：

短短一个月内，这个豪华住宅项目就预售了180余套。

当年痛快交了定金的人们大概永远不会知道，那个属于澳洲房市的黄金年代很快就将告一段落；

他们也不会知道，这个预售时效率惊人、并且有着知名中资开发商背书的高档地产项目，竟会在后来澳洲当地的审批过程中经历数年漫长的阻挠与坎坷：

自从2017年开发方案被卧龙岗市政厅否决之后，又经过了反复的修改与磋磨，该项目一直到拖到开盘整整四年后的2019年8月才获得卧龙岗市政厅的批文，而且还只是整个度假村原计划的仅仅一部分——99个住宅用地，以及4个重新设计的高尔夫球场洞与相关建筑工程。

在瑞丰公众号上关于该项目的最新进展介绍，最后一次停留在了2018年10月。

这只是其中一块掉落的拼图。

就在上周，瑞丰名下9家主要涉及房地产销售和营销的子公司已宣告破产进入托管程序，同时留下了巨额的未偿债务。

这也意味着，瑞丰与董事长郭斌现在的处境，似乎像极了该公司坐落在悉尼知名地标建筑Westfield总部楼上的那间500平米的豪华顶层办公室：

曾经高处不胜寒，如今却挡不住风雨满楼。

瑞丰在悉尼市中心的办公室 / 来源：瑞丰上传于谷歌地图

2

“卡斯尔雷街之狼”的想象力

郭斌是谁？

他出生在中国（祖籍不详），但在澳洲却或许更多地以Michael Guo这个英文名字，以及澳洲版“华尔街之狼”——“卡斯尔雷街之狼”的绰号而被人熟知。

瑞丰董事长郭斌 / 来源：Hollie Adams / The Australian

有意思的是，虽然网络上关于他本人的报道和采访众多，但却几乎找不到其在2003年去美国留学之前的任何足迹。

其中在2015年刊登的一则“总裁专访”报道中，对于郭斌创建瑞丰前的一段背景介绍中这样写道:

“拥有美国加州大学金融与市场营销双学士学位”，“曾于总部位于美国华尔街的Imagine Software公司任职高级顾问和培训总监”。

来源：Mary / 澳华财经在线

中文确实博大精深。寥寥数字，一个“毕业于加州大学的华尔街精英”的初阶人设就已跃然纸上。

…但相信我，把这段简介多读两遍之后，你就会发现其实里面的每一句话都非常有想象空间。

这是因为如果你对美国加州大学系统稍微了解的话，那么你或许已经知道，加州大学共有10个校区（或者甚至可以称之为10个独立大学），其中在华人知名度最高的毋容置疑是全美大学公立第一名的加州大学伯克利分校。

而第一句话在“加州大学”之后或许被编辑“不小心”省略了的内容，恰巧便是郭斌就读的“河滨分校”（这里暂不讨论河滨分校与加州大学其他校区的差异）。

加州大学河滨分校 / 来源：Z-STEVE/FLICKR

2005年，在加州大学河滨分校以金融与市场营销双学士学位毕业后，郭斌离开了美国前往澳洲，并在麦考瑞大学修读经济学硕士。

2008年，他以GPA4.0毕业后留校任教，不久后进入一家美国金融服务软件公司的悉尼分公司担职高级顾问。

…让我们再回顾一下，这部分经历在那份简介的第二句话里是怎么描述的呢？

“曾于总部位于美国华尔街的Imagine Software公司任职高级顾问和培训总监”。

真相终于水落石出：

这位毕业于加州大学河滨分校的“华尔街精英”，离华尔街最近的距离——其实是他所在悉尼分公司的总部，位于纽约的华尔街。

…但不管怎么说，这并不妨碍在这个中文译为“想象软件”的公司工作的四年经历，仍然为郭斌带来了无限的想象力。

这一点首先体现在了他在2012年，和同样毕业于麦考瑞大学经济学硕士的校友Dannis Ni合伙创建瑞丰时，为公司起的英文名Visionary Investment Group。

Visionary的本义就是指用想象力或智慧思考或规划未来；

而对于郭斌来说，或许他对于该公司的想象空间，实际上从创立之初就瞄准了富裕的华人群体。

2012年，澳洲政府首次启动了“重大投资者签证”（SIV）计划，成为了不少中国高净值人士想要快速移民澳洲的捷径。由于要求申请人四年内在澳洲至少投资500万澳元于指定资产类别中，满足一定居留条件后，即可在四年时间内获得永居资格，因此又被称为“500万投资移民签证”。

（点击阅读更多：《500万移民当废当立？中国富豪移民澳洲的江湖纷争》）

而新南威尔士州首位获批澳大利亚SIV提名担保的申请人，正是通过瑞丰申请的一个中国投资人。

既然是投资移民签证，那么投资的钱去哪儿了呢？

…打个比方，还记得一开始提到的那个高尔夫别墅山庄吧。

2015年3月，瑞丰和办公室恰巧就在隔壁的嘉富诚资本（澳洲）联手推出了一个嘉富瑞丰3号地产基金，并在发布会上表示该基金将全部用于投资山水涧项目，主要用于土地出让金及项目第一、二阶段512套住宅的开发，以助客户实现“基金投资与移民双收益”。

我本想打开嘉富诚（官网简介为“一家具备跨国资本运营背景的资产管理及投资银行服务机构”）的页面给大家看看，奈何谷歌浏览器提醒我“链接不安全，有黑客可能会盗取我的信息”/来源：Richlink

据悉，该基金的发布会上反响十分热烈，甚至有投资者在现场直接签约投资该基金。

或许这也是为什么后来瑞丰会打算干脆自己做一个地产基金管理公司——SR Capital（丝路基金，注：瑞丰旗下的此“丝路基金”，并非由绿地控股筹建的彼“丝路基金”）。据其官网介绍称，投资该地产基金首个项目的投资者已获得平均15%的年化投资回报。

与此同时，深谙“中国式富人格调”的郭斌，还带来了一个与它的英文名一样极尽奢华与浪漫的高档住宅品牌：

Silkari。

来源：瑞丰官网

对于其品牌定位，瑞丰官网上是这样描述总结的：

“融汇编织全世界最精髓的元素，打造卓越非凡的居住体验，成为澳大利亚创新且奢华的住宅与酒店品牌”。

事实上，除了这个又被称为Silkari at Avondale，命运一波三折的高尔夫度假别墅山庄之外，郭斌还一手策划了同一品牌下位于Chatswood、Pagewood、Macquarie Park的一系列豪华酒店与住宅项目。

某代理商在对位于Pagewood的该品牌公寓介绍中，大写标注了主要户型的人民币价格：￥355万 - 660万 / 来源：hgppty

究竟有多少海外华人购买了这些售价不菲的豪华住宅？

在2015年3月刊登的一篇报道上，郭斌以位于Chatswood、包括212套高档酒店式公寓与9间商铺的「Civic Plaza 88」为例对这个问题作出了回答：

“我们在Chatswood项目公寓上出售给海外人士的比例不足18%。”

他补充，“因为我是中国人或者有中国背景，人们就会假设是我会卖给中国买家。但事实并非如此。实际上卖给澳洲买家对于我们来说更容易，因为他们已经在这里了。卖给澳洲买家的成本也（比中国买家）要低得多。”

Civic Plaza 88/ 来源：瑞丰官网

实际上，Civic Plaza 88是这么多年瑞丰作为地产开发商第一个完成的项目，也是目前官网上显示唯一的已竣工项目。

但大多数人更关注的，可能还是郭斌在瑞丰被打造出的另一个进阶人设：

当之无愧的悉尼CBD中心商务区卡斯尔雷街“楼王”。

事实上，在悉尼市中心最寸土寸金的卡斯尔雷街、皮特街及利物浦街区，郭斌带领瑞丰在短短数年间就通过疯狂买买买“集齐”了整整7栋大楼，一时间风头无两。

其中交易最频繁的时期，仍然集中在2015年至16年期间：

2015年末，瑞丰以1.02亿澳元从安保资本（AMP）手中接过了利物浦街126号和皮特街338号；

2016年初，该公司先是以约2500万澳元的价格从位于墨尔本的浙江地产商顾铭峰手中收购了卡斯尔雷街241号；

不久后，又紧锣密鼓地以均约2500万澳元的价格分别收购了卡斯尔雷街245号和249号，并以3000万澳元的价格收购了皮特街332号…

其“出手快、下手狠”的激进交易风格，也为郭斌本人带来了“卡斯尔雷街之狼”的称号。

不过其中最贵的一栋，还得数该公司在2014年底从1.56亿澳元巨资，从GDI地产集团收购的卡斯尔雷街233号——这栋大楼也成为了瑞丰的总部办公室所在，一直到后来该公司迁到Westfield总部楼上至今。

卡斯尔雷街233号 / 来源：Property Observer

郭斌毋庸置疑是这些大手笔交易中最受瞩目的核心人物，而交易频频发生的背后，其实也离不开公司合伙人Dannis在幕后以离岸融资经理的身份，常年在中国为瑞丰拉投资。

到了2016年2月，郭斌在悉尼CBD卡斯尔雷街总值高达4亿澳元的“王朝版图”，很快即将拼凑完整。

瑞丰在悉尼CBD集齐的7栋大楼 / 来源：澳洲财经见闻根据公开交易信息整理作图

——就好像神笔马良终于有了一块完整的画布，接下来便迎来将想象中的愿景真正实现的时刻了。

地图仍然在继续扩张：

当年6月，瑞丰和“中国首家房企出海联合体”上海连合，合资以1.3亿澳元买下了位于巴瑟斯特街110-118号及卡斯尔雷街203号街角的楼区，并准备全力打造一个五星级的豪华酒店公寓楼。

只是当时的郭斌或许没有想到的是，他想象中的悉尼CBD地图，似乎在现实中已经提前画到了尽头。

仅仅不到一年，由于澳洲政府与监管环境的施压，“大业主”上海连合的位置倒是没动，但“傍身”的开发商瑞丰却被一家具有欧洲背景的知名酒店集团AccorHotels替换下来，连酒店品牌也麻利地换成了旗下的索菲特酒店。

瑞丰失之交臂的巴瑟斯特街110-118号及卡斯尔雷街203号街角楼区 / 来源：City of Sydney council

快变天了。

但对于一个已经All in在赌局中的人来说，又怎么可能甘心抽身离开？

据一位不愿透露姓名的行业人士回忆，那几年的郭斌，似乎见投资人见得更勤了，几乎任何一个有关中澳合作项目的活动上都能看到他。只是出现时往往都是一脸的形色匆匆，好像永远有接不完的电话...

在悉尼五星级酒店与卧龙岗的高尔夫度假村项目上都“连番受挫”之后的他，终于将目光转投向了“水花更小”的昆士兰州北部。

2019年12月，瑞丰子公司Silkari从泰国的Minor酒店手中，买下了位于道格拉斯港的Oaks Lagoons度假村的管理权。该度假村距凯恩斯北部约一小时车程，共有175个房间。

Oaks Lagoons度假村 / 来源：瑞丰官网

对于这笔交易，瑞丰酒店总监西格曼（Markus Sigmann）当时在接受采访时承认，道格拉斯港的旅游业确实一直很安静，但也表示购买该度假村管理权是一项不错的投资，并预计昆州北部旅游业将在半年内出现好转。

只是，谁也没有料到的是：

这笔交易过去还没多久，一场突然袭来的新冠疫情，就把近年来颇为依赖中国游客的澳洲旅游酒店业打了个措手不及。

3

从什么时候开始变了？

其实原先在瑞丰的愿景里，是打算将悉尼CBD的“超级黄金街区”合并打造出一处融高档住宅、零售与酒店为一体的顶尖物业。

这包括一栋高235米、拥有超过500所豪华公寓的高塔——而且按照当时的规划来看，也是悉尼最高的住宅楼。

但根据最新公布的政策，悉尼CBD内允许开发大楼的高度已经上升至300米以上——只不过，开发商同时还得交上涨至3倍于原份额的城市开发费用（耗资20万澳元及以上的项目将征收3%的levy）。

这也使得这个曾经满载着郭斌一腔雄心壮志的项目，更加变得有如“空中楼阁”一般遥遥无期。

而对于瑞丰多家子公司近日宣告破产的消息，虽然郭斌在采访中表示瑞丰名下的所有项目和资产都没有受到影响，但也坦承了目前公司的经营状况不佳的事实：

“我们目前遭遇的情况确实有点麻烦。但这种情况的罪魁祸首还是严峻的市场环境”。

他表示，房地产、酒店业和旅游业在最近经历了非常困难的时期，“在过去的几个月里，情况变得更糟了。我们的企业，可能还有许多其他企业，都无法逃脱这一冲击。”

这一切究竟是从什么时候开始发生变化的呢？

是从最近越来越多的澳大利亚人终于意识到，当年跟风”炒楼花”后遗留的家庭债务危机的时候吗？

还是从这两年公寓楼纷纷出现状况、开发商如同多米诺骨牌一般陆续倒塌，连未来集团都不能幸免的时候？（点击阅读更多：《又一个开发商倒了！击溃澳洲建筑行业的多米诺骨牌已开启》）

是从2017年开始中国居民境外汇款开始越来越难的时候吗？

还是从更早澳洲外国投资审查委员会开始限制海外人士购房的时候？

甚至是回到最初2015年的澳洲房市，那个曾经一派烈火烹油、鲜花着锦，几乎人人都会闭着眼睛告诉你悉尼房市“供需不平衡”的年代？

2015年的郭斌，曾经这样意气风发地描述悉尼房市的“大好前程”：

“未来8-10年，悉尼人口增量预计在100万左右，但悉尼房屋增加平均每年在3万套左右，供不应求的局面决定了地产市场将继续上行，并带动包括卧龙岗等悉尼周边城市走强，尤其那些高端物业将成为市场追捧的热点。”

-The End-

“那是希望的春天，那也是失望的冬天；我们全都在直奔天堂，我们全都在直奔相反的方向。”

——狄更斯

本文参考AFR、Daily Telegragh、Domain、Sydney Morning Herald、The Mercury、The Australian、澳华财经在线、瑞丰（VIG）官网等综合报道