//前言//
澳洲房产市场如此火爆，
可墨尔本公寓价格却在下跌，
甚至比5年前价格还低，
华人区公寓价格下跌严重！
幸好房租将会恢复到疫情前水平！
墨尔本公寓价格下跌严重
澳洲房产市场火爆，几乎所有房产都在升值，但是公寓却被排除在了上涨名单之中！
相比之下，墨尔本几乎所有的公寓价格不但没有上涨，反而一直在下跌，就连一些备受追捧的区域也是如此！
（图片来源：the age）
由于疫情导致国际边境关闭，学生和技术移民被拒之门外，CBD和周边地区一下子变得无人问津起来。
不仅房价下跌，就连房租价格也在不断下跌，而且还有大量新公寓积压...
Domain的数据显示，墨尔本CBD单元房中位价目前为51万澳元，比五年前低12.1%。
（图片来源：the age）
CBD周边几个区域比如Southbank和Docklands也分别下降了6%和5.6%，同时，学生住户密集的Carlton房产价格下降最多，中位价下降了23.9%。
另外，墨尔本最大的华人区Box Hill，公寓的中位数价格较5年前也下降了14.7%。
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公寓价格下降是全墨尔本范围内的普遍现象，即便是备受关注的Armadale和Toorak，公寓的中位数价格也比5年前有所降低。
全墨尔本估计只有在Hawthorn和Prahran，公寓中位数价格还有所上涨，但涨幅不到5%。
当澳洲房产需求量急速飙升的时候，公寓楼还可能获得一些市场，但现在人们更青睐独立屋，公寓并没有那么受追捧。
新建公寓过多影响市场价格
不只是选择问题，还有公寓楼供应过多的问题。
Charter Keck Cramer的数据显示，2021年墨尔本有1.21万套新公寓竣工，其中35%位于市中心。
一波新公寓的落成已经影响到了CBD、Southbank和Docklands的单元房房价，而国际边界的关闭切断了留学生和新来者的需求，加剧了价格的下跌，导致长租和短租的租金大幅下降，投资者的兴趣也在下降。
随着租赁市场继续复苏、国际边境重新开放、更多员工重返办公室，投资者对这些城区公寓的需求可能会改善，但也可能受到即将到来的加息的打击。
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PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo认为：大批公寓恰好是在最不利于公寓市场发展的时候落成的。
其中一些公寓可能早在2018年或2019年就被批准了，没有人会料到来了疫情。直接导致国境封锁，以至于海外投资者和留学生都回不来。
国境解封以后，对单元房的需求可能会回升，特别是来自首次置业者的需求，因为内城区很少有在建的独立屋新房，即使有，房子也很昂贵。
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未来几年，墨尔本内城区仍有大量公寓在建，可能会出现供应过剩的情况。例如，即使是在CBD之外，在North Melbourne、Collingwood、Abbotsford、Richmond和Fitzroy等区，有2112套公寓将于今年完工，1144套将于明年完工，500套将于2024年完工。
在CBD，房产公司Melcorp Real Estate的主管Mark Giuliano表示，投资者级公寓在销售市场上的表现，不如为自住业主设计的更大户型公寓。
他说，由于后者的数量更少，投资者级别的公寓数量更多，给中位价带来了下行压力。
疫情低房屋租金时代将终结
虽说房价下跌严重，但是墨尔本市区中心的租金开始飙升，这对于房产持有者无疑是难得的利好消息。
据一家房地产数据提供商称，今年年底前，墨尔本市中心的租金将超过疫情前的价格，从而终结疫情期间房价低廉的时代。
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CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，尽管租金仍比疫情前的最高点低12%，但这不会持续太久。
他说:“我认为墨尔本的房租可能会在今年年中回升。我们现在看到整个市中心的租金增长速度如此之快。”
对许多租户来说，这将结束10年来最便宜的租金。
Lawless表示，对市中心公寓的需求，与其说是由返澳的临时移民和国际学生推动，不如说是由当地居民推动，因为郊区的房价太高，他们不想搬到离城市太远的地方工作。
（图片来源：the age）
2020年11月，CBD的空置率创下了历史新高，当时有近1万套出租房被宣传为可出租，而这个月的空置率已降至略低于4000套——低于长期平均水平。
Lawless表示:“你绝对可以称之为v型复苏。一个加剧因素是，自2019年6月以来，公寓的建造量一直在下降。”
（图片来源：the age）
最后，
综合评判，澳洲房产市场虽然火爆，但公寓市场并没有想象中发展得那么好，大部分地区的房价甚至不如5年前。
这一情况是否会随着国境解封，大批临时签证持有者和投资者回归得到改善还不确定。
而且还有加息的威胁存在，未来公寓的发展前景可能并不乐观！
但可以肯定的是，房价的下跌不代表房租的下跌，反而因为返澳移民和留学生的回归，会恢复到疫情前甚至更高的水平。
