布里斯班新晋华人富人区rochedale最全解析

2021年04月21日 澳微帮


十年前, 当人们提到布里斯班的华人区,无非就是sunnybank和sunnybank hills, 或者再加上一个“八里坪”。到了今天,rochedale从原先的不毛之地成为了新晋的房价百万区域,同时也是新的华人富人区。 今天这篇文章, 就让我们一起来研究rochedale的独特之处。


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区位简介

Rochedale位属布里斯班南区,距离布里斯班市中心距离14公里,距离布里斯班最大的华人区sunnybank5公里,区域内目前有四个绿地公园。临近南区三大购物中心Westfield Garden City,Sunnybank Plaza和Carindale Shopping Centre。


其交通也十分便利,位于布里斯班Gateway(最重要的高速公路)和Pacific Motorway交界口附近,不堵车的情况下驱车15分钟左右即可到达市中心。


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Pacific Motorway交界口附近,不堵车的情况下驱车15分钟左右即可到达市中心。


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到Westfield Graden City购物中心15分钟内车程(截图时为当地时间下午五点)

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截图时间为当地下午五点, 也就是下班高峰时段,从CBD开到rochedale也只需要半个小时不到的时间。


Rochedale的“从0到1”

2011年11月18日,布里斯班市政府发布了最新的Rochedale发展规划书。规划书中明确指出该区的发展总则:


“Rochedale将被开发成为一个综合性的、纳入城市总规划的多用途区域,包括住宅、商业和工业开发以及社区配套设施的建设。”


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(2010年的Rochedale)

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规划书中指出,Rochedale大部分土地将被用于开发住宅。住宅区会以社区为单位,每个社区都会有自己的中心。住宅的类型、面积、土地所有权和密度主打多样性,以满足不同人群的需求。高密度住房,如公寓,会聚集在区域中心位置和交通主干附近,以此为中心向四周辐射低密度住宅,如独栋别墅.

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配套

大家都知道,布里斯班的大多数公寓都聚集在市中心附近,很少有距离CBD10公里之外的区会开发一定量的公寓项目。这在某种程度上暗示了政府针对Rochedale区的开发力度是非常大的,该区的人口会随着周边配套设施的完善实现进一步增长。这为该区房价的稳步增长提供了硬保障。


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除了住宅规划之外, Rochedale的开发还包括区域内的购物中心,目前已经正式开业,总体开发分为以下三个阶段。

阶段一:

• 3500㎡的超市

• 1650㎡的零售店铺区

• 2000㎡专卖店区

• 506个地面和地下停车位

阶段二:

• 1082.5㎡建筑占地

• 44个停车位

• 快餐区

• 社区活动室

• 2000㎡大的公共广场

阶段三:

• 新增1606㎡超市面积 (coles面积达4,140㎡)

• 露天用餐区

• 新增26个停车位

• 绿化和人行道建设

经过这几年的不断开发, rochedale的社区环境已经发生了翻天覆地的变化:


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这张图是今年3月的Rochedale,于前面2010年时卫星图相比, 已经发生了肉眼可见的变化,而且相较于已经老旧的华人区, rochedale更受富人的欢迎。


就业

Rochedale挨着的便是政府重点开发的办公用地项目,布里斯班科技园区(Brisbane Technology Park)。


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Rochedale到布里斯班科技园区直线距离仅800米,园区位于三大交通要道Gateway,Logan Motorway和Pacific Motorway的交界处,园区内入驻了190多个来自澳洲各地的技术类企业,总计雇佣当地10000名专业人士。未来还将开放4万平米的办公面积对外出租。这也是该区能够吸引大量高收入人群的主要原因之一。


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交通

Rochedale的交通便利性也成为其独特的优势, 从地图上看,Rochedale位处布里斯班三大快速路交汇处,分别是可以直接开往机场和黄金海岸的M1、通往西部重镇的M2以及通往CBD的M3, 对于Rochedale的居民出行来说, 道路交通可以说是四通八达了。


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(从Rochedale开往市中心、机场、黄金海岸都非常方便)


人口结构及生活方式

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从学历上看, Rochedale有着高等教育背景的居民较多, 占比40%,远远超过昆州平均水平。


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从职业分布来看也能验证这一点,超过66%的居民从事专业人士、管理岗或者zf相关工作。


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从家庭收入来看, 高收入家庭(每周收入超过3000澳币)占比3成,是昆州平均水平的两倍之多。


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Rochedale是一处自住买家聚集的地方, 自住比例近80%,对于投资客来说, 在这样自住比例高的区域进行物业投资风险更小,收益更高。


教育:

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Rochedale State School - 评分98分公立小学

Redeemer Lutheran College -

评分98分私立学校小学部


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Redeemer Lutheran College -

评分98分私立学校中学部


在由澳大利亚课程大纲、考核及通报 (ACARA)管理的my school网站上提供了多个重要的指数供家长参考,包括ICSEA、学生成绩分布、NAPLAN成绩等。


社区社会教育优势指数(ICSEA),是根据家长的职业和教育方面的信息,加上学校的招生数据计算出来的。这一数值代表了学校学生的平均教育优势水平。


以评分98分的Rochedale State School为例:


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该校ICSEA指数为1084

显著高于全澳平均水平1000


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学生成绩分布——

38%的学生的成绩位于澳洲上游

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该校学生NAPLAN成绩展示

(深绿色表示该项远高于全澳平均水平

浅绿色表示该项高于全澳平均水平)

如欲了解更多信息,请访问www.myschool.edu.au


该区目前还没有非常好的公立中学。但随着新居民的入住,公立小学的排名在近两年有所上升,公立中学未来的生源也可能逐渐改善。



投资意义

Rochedale是一个比较新的区,但又和其他的新区有着不同, 因为这里自住买家占比非常多, 在市场环境好的情况下, 增值情况很显著,这也是为什么Rochedale能在短短几年内就脱颖而出。

租金方面,因为自住买家占比太高,其实能参考的信息并不多:


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Rochedale目前总共在租的房源(包括独栋别墅、联排、公寓房)只有10套, 4房单层别墅租金570澳币/周, 双层别墅租金750澳币/周。


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因此,"投资意义"这一词或许更适合用来分析当前的Rochedale。


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如果你已经有稳定的家庭,不喜欢住二手房,想要购置土地(再建房)/新房,预算至少80万以上,那Rochedale可以成为一个选项。


在生活意义方面,Rochedale距离华人区中心Sunnybank非常近,便利性毋庸置疑。相对Sunnybank、Eight Mile Plains等其他几个华人高度聚集的区而言,Rochedale的自住比例是要更高的,有更稳定的区域风貌。


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(Rochedale独栋多以两层样式为主)


从增值来看,如上文所说,该区还有至少1/3的土地还有待供应,未来几年还会收获一波涨幅。而5-10年后整个区域发展成熟时,这里的长期增值最终还是要取决于区域的生活方式及其能够吸引到的买家。

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