「专家专栏」降息背后的通缩阴影或成为房价的杀手

2015年05月13日 锦尚财富管理中心



继2014年11月份和2015年3月份,今年母亲节当天,“央妈”在半年内实施了第三次降息。一般来说,降息作为宏观调控的手段,通常是防止通缩趋势进一步扩大,以及对实际借款成本加以控制,继而带动实体经济的振兴——比如,我们比较关心的房地产市场。它能否在一波一波的降息中回暖呢?

当然,目前的舆论是乐观的,但未必是客观的。“回暖在即”“日光盘”频现媒体,开发商普遍认为,年底之前就可以迎来房价上涨了——但这种观点显然无视了“2015楼市蓝皮书”中反复提及的巨大的库存量。笔者在昨日的文章中已经提及了库存量对于楼市的影响,其实除去库存量的因素,还有其它经济方面的因素,影响了房价的回暖。

  首先从宏观层面看,虽然自4月中旬央行“降准”以来,货币市场利率有所下降,但增加的流动性在很大程度上并未渗入实体经济。今年一季度的价格水平与去年一季度相比下降了1.1%。幅度虽不大,但这是2010年以来GDP平减指数首次降到零以下。4月的消费者物价指数(CPI)及生产者物价指数(PPI)并没有在“降准”的刺激下呈现出乐观的趋势:4月CPI环比下降0.2%,同比上升1.5%,比今年的通胀目标3%有明显距离。PPI环比下降0.3%,同比下降4.6%,连续38个月出现负增长,数据反映了国内制造业需求低迷以及产能过剩等情况仍未有改善。尽管官方尚未就通缩做出相关评述,但种种迹象表明,未来通胀难期,通缩将成为趋势。随着投资者财商的积累,他们渐渐明白了通缩形势下“现金为王”的规律,并开始将资本从实体经济——比如房地产投资中套现,成为了房价回弹的阻碍。

  从5月12日降息第一天的股市来看,也证明了这一点——资金没有按照预想的那样,流入实体经济。沪指放量大涨重回4400点,这似乎预示着央行打错了算盘:资金面宽松,都“宽”到股市里去了,尤其是部分资金以高杠杆方式投入股市,整体上加大了股市泡沫的风险。尤其要警惕的是,这一轮牛市的泡沫如果破裂,对于市场的冲击和带来的后果可能会更加严重——当下中国经济正在承受下行压力,政府债务和企业债务规模已经十分庞大,如果牛市在2015年终止,它对经济、资本市场和社会层面的冲击力有可能是无法承受的。

  此外,“3·30新政”实施以来,金融机构并没有呈现出默契,很多地方的金融机构并没有执行新的首付政策。银行没有出全力配合中国政府刺激住房市场的努力,因为对银行来说,靠存贷差盈利已经是“过去时”,房贷已是利润率相当低的一块业务。因此,购房者面对的信贷环境仍然紧张。如果没有进一步更有力度的救市政策,那么“3·30新政”带来的“繁荣”很可能像2014年底的住房销量增长一样昙花一现。

  综上,国内投资市场的前景目前处于一个“十字路口”的状态,未来的走向并不是很明朗。显然,央行的促使资金宽松之后,应该还会有配套的政策,推动资金进入实体经济市场。否则一旦宽松出来的资金仅仅助推了股市,那未来将是危险的。对于投资者来说,在当前的形势下,重新调整自己的投资项目,在股市尚在坚挺时及时抽身,在房价下行期起始是及时售出租金收益率较低的物业,持有现金,观望未来经济走势,应该是比较稳妥的理财方式。如果眼界更开阔的话,可以配置已经抄底的大宗商品货币如加元、澳元,通过投资国际化来分散国内市场转型期的风险,也是不错的一种财产处置方式。

作者简介:中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师;《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家;著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》;私人银行家认证课程CPBICIE房产投资讲师;澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师;个人微信帐号:“ Victorliulei”; 新浪微博:Victor刘磊

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