悉尼高中生的逆袭往事 27岁72套房子

2021年11月16日 澳微帮


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1985年,内森·伯奇(Nathan Birch)出生于澳大利亚悉尼市西部远郊的通加比区(Toongabbie),并在这里长大,这个区以印度移民居多而闻名。


内森并不是传说中的富二代。


实际上,他来自典型的澳洲普通工薪家庭,父亲是一名保险公司理赔专员,母亲也做着一份很普通的工作,内森是家里最小的孩子。


因为在学校上课时很难集中精力,所以他的学习成绩一直很糟糕。


从幼儿园到高中毕业,每一年的考试他都不及格,作为一名有注意力缺陷障碍的儿童(Attention deficit disorder),他好像真的不太适应国家为普通老百姓设计的教育系统。


因为父母经常唠叨他学习成绩的事情,所以在十几岁时,内森就渴望离开父母独立生活。


但是对于一个十几岁的孩子来说,独立生活并不是想象中那么容易,他对未来一无所知。


后来他的哥哥在西悉尼地区买了一个小房子,并从家里搬出去独自生活,从哥哥买房这件事开始,内森才深受启发,仿佛看到了属于自己的一条成长之路。


从那时开始,年少的内森逐渐意识到富人拥有很多房产,而且房子价格几乎总是在上涨。


内森的青少年时期和其他人不一样,同龄人要么沉迷于足球,要么绞尽脑汁地想着如何吸引异性的注意,但内森从13岁开始,就计划购买自己的第一套房子。


青少年时期,内森把所有的业余时间都用来打工赚钱了,高峰时期身兼数职,他赚钱的目的很简单,就是为了买第一套房子积累首付款。


高中毕业的时候,因为成绩太差了,内森与大学无缘。


没有学历,没有技能,他几乎看不到任何光明的就业前景。


但是因为热爱房产,所以好不容易在一家房地产公司谋得一个职位,这份工作的门槛相对较低,他也顺利入职。


在房产公司的第一份工作就是中介,他努力获得这份工作,有一部分原因是他想更多地了解关于买房的事情,而这份工作也让他直接接触了房地产经纪人和物业经理这两个角色。


除此之外,内森还为一家公司销售广告,晚上和周末的时间,他在一家酒吧做兼职,几乎每天工作20小时,一年只休息7天。


如此拼命的工作,内森把几乎所有的收入都用于储蓄,以便有一天可以更早买房。


为了多省几块钱,他经常从超市购买打折食品,还搬回家与父母同住,就是为了节省房租,尽快存够首付款。


为了省钱,内森从来不去旅行,也不参加朋友组织的聚会,他认为这些都是完全没有必要的,他的目标很明确,那就是存一笔钱,尽快买第一套房。


(澳洲法律规定,购买房产的最低年龄为18周岁,如果年龄不到18周岁,不允许单独持有房产,这就需要在合同上再出现一个名字,比如购房者的父母,未成年购房者和父母共同持有某个房产。)


所以,当他达到18岁的法定年龄时,他便迫不及待地把自己多年的梦想变为现实,购买了人生中的第一套房子。


2003年,内森18岁,他以24.8万澳元的价格买下了德鲁伊特山(Mount Druitt)附近一套三居室的房子。


德鲁伊特山(Mount Druitt)是澳大利亚新南威尔士州悉尼市的郊区,位于悉尼市中心以西38公里处。


内森选择德鲁伊特山(Mount Druitt)作为自己起点的原因很简单,因为这个区离他出生并且长大的通加比区(Toongabbie)不远,他对这个地方很了解。


那时候的德鲁伊特山,大街上充斥着社会闲散人员,除了怪异的发型、南十字星纹身、满大街烟头和空空的啤酒罐子,你在该地区找不到其他任何东西。


除了本地人之外,这个地区的人口以菲律宾人和岛民居多,因为治安状况比较糟糕,所以在很多人眼中属于要尽量远离的垃圾区。


但是好在房价便宜,符合他的预算,而且这里出租回报率很高,足以给他带来充裕的现金流,负担他的银行贷款和利息。


作为一个初出茅庐的投资者,内森的预算极其有限,这些钱都是自己辛辛苦苦打工赚来的血汗钱,他不想失败,也不能失败。


没有父母帮助,没有高人领路,18岁的内森只能依靠自己。


他反复提醒自己,要保持清醒的头脑。


这套房子是低于市场价购买的,而且他也看好这片区域未来的发展前景。


买完房子之后,房屋租金会抵扣银行贷款和利息,这样的现金流意味着房子本身就可以自给自足,他不用额外再往房子里投钱了。


万一遇到不可预测的风险,也可以考虑出售这套房子,仍然可以从买卖交易中获利。


既然已经满足自己所有的购房要求,内森毫不犹豫地拿下了这套房子。


事实证明,他的判断逻辑是正确的。


十多年前,德鲁伊特山(Mount Druitt)还是一个很多人嗤之以鼻的烂区,走在街上可能还会觉得不安全。


而现在街上到处都是人,多元文化在这里生根发芽,居民区住满了各种移民家庭,爸爸外出辛勤工作,妈妈照顾家庭和孩子,购物中心、商店、餐馆、学校一应俱全,充满浓浓的生活气息。


虽然这里依然不是人们眼中的优质住宅区域,但是房价持续增值,也让内森赚得心满意足。


首次置业,就有了很不错的投资回报,这让内森更加坚定了自己的投资策略,在后来的买房路上,也一直沿用这些策略。


很快,内森又给自己设定了新的目标,要在30岁的时候拥有10套房子,并且让每一套房产都能产生一些被动收入,满足日常生活的需求。


有了目标之后,内森开始更加努力的工作,把几乎所有钱都用来储蓄。


与此同时,他密切关注整个房地产市场,仔细寻找下一个带来高收益房子。


筛选房子的原则很简单:

(1)房子必须位于房价较低的地区。

(2)这些地区的房价在未来有上涨空间。

(3)可以利用自己的谈判技巧,以低于市场价方式买到房子。


凭借他坚定的储蓄计划,内森很快就有足够的钱买入他的第二个房子,第二套房同样是在西悉尼地区的德鲁伊特山(Mount Druitt)。


事实上,内森的前3套房子都在这里,因为每套房子的现金流都很好,所以银行愿意为他提供高额贷款比例,他仅需5%-10%的首付款。


接下来的事情就顺理成章了,在之前的成功经验上,简单重复,不动摇。


当内森购买第一套房子的时候,他的年薪约为3万澳元,为了买更多房子,他从银行贷款,竭尽所能增加现金流,越来越努力地工作,并为下一套房子存钱。


当内森考虑购买第6套投资房的时候,他遇到了一个问题,他的家人开始为他担心了,他的妈妈非常担心他的健康问题,直接让内森停止这样的买房游戏。


而且内森的家人很讨厌负债,即使内森通过房产赚了很多钱,家人们也仍然认为大量借债买房是很愚蠢的游戏。


家人的担忧让内森不得不停下来思考,应该改变一下自己的扩张策略。


这个时候,内森已经完成了第一阶段的原始资本积累,在扩张的过程中要逐步优化。


之前买过的房子涨势良好,也积累了充裕资产净值(Equity)。


内森充分利用自己第一套房子的资产净值(Equity)作为首付,在西悉尼地区又买了2套房子。


关于资产净值(Equity)的定义和如何使用资产净值(Equity)买房,我在之前的文章中《0004如何投资澳洲房产??在澳洲购买投资房的一些建议》已经详细介绍过了。


2006年,内森21岁,他的年收入比刚开始进入投资市场时高了很多,接近10万澳元的年薪。


高收入进一步提高了他继续储蓄的能力,极大地巩固了现金流。


刚开始房产投资的时候,每次买房可能都还有一些情感色彩,比如买自己熟悉的区域。


渐入佳境,赚到很多钱,找到投资的感觉之后,内森的观念也渐渐发生了变化,他认为投资越来越像数字游戏,他在这个游戏中如鱼得水。


到了这个阶段,房产的买卖都变成了数字,只要确保到这个房子能赚钱就行,房子在哪里,是什么样的房子,这些都已经不重要了。


当内森购买了10多套房子之后,他信心满满地走出西悉尼地区,把目光延伸到奥兰治、塔姆沃思以及新南威尔士州的其他区域去寻找更多投资标的。


奥兰治(Orange),是新南威尔士州的一个小镇,距离悉尼市250公里,约有4万人口。


塔姆沃思(Tamworth)是新南威尔士州的新英格兰地区一个小镇,距离悉尼市250公里,处于澳洲东海岸两大城市悉尼市和布里斯班市之间,人口约为5万。


内森坚持购买低于市场价的房子,并且专注提升现金流,按照这个公式,不断复制。


这些投资组合(房子),像一个会自动运转的系统,这套系统运行已经十分成熟,而且有坚实的基础来抵抗风险。


内森花了数十年时间创建这个赚钱系统,并保证投资活动一直在正轨上运行。


2009年,内森24岁,已经拥有14套房子,他从这些房产中获得的净现金流收益约为每年3万澳元。


房子越来越多,每天朝九晚五按时上下班渐渐开始阻碍他的发展,他也不喜欢在高压环境中工作,是时候改变自己的生活方式了,内森决定辞职。


回想起来,当内森告诉老板他要辞职的那一刻,老板非常惊讶。


一个24岁的年轻人,辞职的原因就是可以依靠自己的被动收入作为生活来源?这样的年轻人有多少?


具体数字不知道,但是这样的人肯定不多。


内森就是喜欢房产,他对房产有无限的激情,他喜欢买房,也喜欢通过房产赚钱,所以就辞职了。


如果不是因为渴望拥有更多房产的野心,内森的故事可能到此结束了。


然而辞职后,尽管他再也不用为了赚钱而去上班了,但内森无法让自己放弃房地产投资这条道路。


在家休息一段时间后,内森为了扩大自己的资产组合,又开始疯狂买买买。


在市场上扫了一堆破破烂烂的便宜货(房子),这一次他改变了策略,对所有破房子进行了翻新、装修、改造,然后再挂牌在市场上出售。


这一波操作使他的现金流增加到每年8万澳元。


内森25岁时,已经拥有25套房子,从此之后的每一年,房产数量都增加20-30个。


2013年,27岁的内森获得年度澳洲最佳投资者亚军。


这时他已经拥有数量庞大的房地产投资组合,坐拥72套房子,总价值超过1000万澳元,其中,500万澳元的资产净值。


在土豪眼中,价值1000万澳元的房子,可能也就是悉尼北区一套海景豪宅而已。


但是这些房子对于内森来说,就是财富自由的保证。


每年租金收入约为70万澳元,除去银行贷款和利息等费用,每年给内森带来20万澳元的被动收入。


现在内森是澳大利亚最著名、最年轻的房地产投资人之一,在悉尼创立了属于自己的房地产投资公司Binvested,公司有大约200名员工。


每天开着宾利处理公司业务,在经营公司的同时也很珍惜和家人在一起的时光。


内森现在所拥有的这一切,都是从18岁时购买第一套投资房开始的。


@木木山高 2021.11.16

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