一些房产投资者表示，资本利得税根本没有必要，因为他们已经缴纳了合理的税收。

但问题来了，在目前的体制下，房产投资者是不是真如他们所说的合理纳税？又到底纳了多少税？

为弄清这个真相，我们现在就来举个例子。

假设一套价值60万的的投资房产，首付20万，在手时间25年，那需要支付的税收和利率约12.1%。但如果只包含税收的话，就只有5.7%。

为什么会这么低呢？因为这一房产在25年中总共会获得69.4万纽币的资本利得和67万的租金收入（除开开支后），抵押贷款利息为45.6万纽币，总的算下来这套房子将获利90.8万。

目前还并未对资本利得征税，因此抵押贷款利息可以完全从租金收入中扣除，应税收入为15.6万。25年内的总共纳税5.1万，占90.8万的5.7%。

这种做法简直一石二鸟。抵押贷款完全从租金收入中扣除，租金收入应纳的税少了，同时资本利得也并未缴税。这样算来，这套房子在前19年里都不需要纳税。

这种税制直接影响到回报率，即每年可以从投资中获得的收益。

虽然总体看来，税收扣除意味着这套房产在一开始不需要缴纳，但数额较大的贷款使得回报率很低。然而在偿清贷款的过程中，还贷的成本逐渐降低，回报率逐渐提高。

在第11个年头，这套房产的甜头就来了。抵押贷款差不多还完，房产开始盈利。但介于之前的损失，房子仍是亏损状态，会继续无需纳税。这一状况将持续到约第20个年头，即盈利达到顶峰的时候。

在亏损得以全部弥补的时候，房子获得的租金收入才开始纳税。净回报率降低约0.7个百分点。

拟议的资本利得税方案按照个人税率征税，这一税率高于投资一个组合投资实体(PIE)的税率。但是，即使税率更高，征税时间的差异也很重要。

就这套房子而言，一开始投资20万，每年增长率6.67%。一种征税方案是每年纳税，税率33%；另一种方案是25年后再一次性纳税，税率也是33%。

虽然税率一样，但最终结果大不相同。一次性纳税的投资可获得所有的复合增长收入，而每年纳税将随即减少部分价值增长以及随之的复合增长。这种情况下，两者纳税额度相差14.2万。

拟议的资本利得税是一次性纳税，这给投资者创造了时间优势，有了盈利才纳税。

来源：后花园新西兰房地产在线