地产行情

市场行情出现井喷，但危险信号也在显现。

专家表示，最低限度地抵押贷款利率上调，再加上较高的缓冲利率，将使数以千计的住宅房东陷入经济压力，并可能在明年年底前导致房价下跌。

Digital Finance Analytics（DFA）的一项建模发现，如果抵押贷款利率上升25个 基点，并考虑到3%新的更高缓冲利率，4377名投资者将面临压力。

这意味着房东将面临现金流问题，因为他们的总支出高于总收入。

DFA公司董事诺斯(Martin North)表示，尽管抵押贷款利率小幅上调和更高的利率缓冲，最初只会让压力较大的投资者数量增加0.26%，但加息对金融系统的冲击尚未到来。

DFA的诺斯估计，全国超过三分之一(35%)的房地产投资者或160万名房东中的 597,345人正面临抵押贷款压力。与此同时，在拥有多处投资房产的27万名投资者 中，约32%的人正面临压力。

墨尔本内城和悉尼南部和西部的房东压力最大，超过半数的投资者面临现金流问题。

CoreLogic研究主管劳利斯（Tim Lawless）表示，一旦抵押贷款利率开始上升，相关压力可能会更成问题，而随着近期固定利率贷款进入续期的数量激增，三至五年期的可能尤其令人担忧。

数据窥趋势，让我们看看上周的清空率情况。

悉尼

上周悉尼地产行情再次维持清空率高位（79%），此前一周清空率为76%。悉尼出货量持续上涨，继上上周的721套之后，上周悉尼出货量飙升至887套。

与此同时，上周实际成交也大幅上升，为507套（此前一周为397套），成交均价上升至163.50万澳元。

悉尼房市涨幅太疯狂，价每日上涨957澳元，现在，在悉尼买一套带后院的典型独立屋要花100万澳元。

据Domain的最新数据显示，在截至9月的一年内，悉尼的房屋中位价上涨了30.4%， 从115万澳元涨至149.9万澳元，涨幅为349298澳元，相当于每日涨957澳元。

当前，独栋房屋中位价已经接近创纪录的150万澳元了。

Domain公布的2021年第三季度房价报告显示，在过去的12个月里，悉尼独栋屋的房价平均每周上涨了6700澳元，也即每天上涨约957澳元。

悉尼的独栋屋中位价上升了34.9万多澳元，涨幅达到了惊人的30.4%，创下了有史以来最快的年度增长记录。

Domain的研究和经济主管Nicola Powell博士表示，COVID-19引发的疫情限制促使许多澳人重新思考房子给自己带来的生活方式。

“市场上的需求水平很惊人，待售的总库存降至了多年来的低点。我认为，疫情让我们更加地关注住房，我们在家的时间更长了。房主们正在把通常用于旅行的闲钱投入到购房上。这就是过去一年房产需求很高的原因，因为人们快速做出了决定。”

看完行情看具体房源，盘点近期悉尼的亮眼地区。

东区

东区近期出货量有所恢复，交易价格仍然保持高位。

北海滩

不同于东区的复苏行情，北海滩市场上周出现井喷，尤其在Manly地区。

下北

热门下北区上周表现一般

下北热门区域Mosman上周无论是出货量还是成交价格都表现平平。

上北

华人钟爱的上北，上周表现平平，虽然上市房源较多，但是不同区域的表现出现分歧。

悉尼步入解封时间段，买家、卖家都处于对峙阶段。但由于众多优势资源堆积，使得升级刚需买家对上北喜爱度不减。

上北本周一套位于St Ives的5房3卫4车占地1,138平方米带泳池的独立屋较为亮眼，该物业挂牌19天以440万澳元的价格顺利售出。

内西

本周的楼王出在内西区。

位于Rozelle Nelson街的4房3卫3车 占地279平方米的独立屋上周以564万澳元的价格问鼎悉尼单周楼王。

并非一线水景、土地面积不大的该物业能以此价格成交，着实让市场为之一振。

华人区

上周华人区房市热度有所提升，许多热门区域上周都推出了交易房源，但随着解封持续，之后几周的走势尤为值得关注。

本周Hurstville的一栋全新独立屋以310万澳元的价格顺利售出，也向市场表明南区老华人区强劲的市场需求以及房市基础。

墨尔本

上周，墨尔本市场迎来重大利好清空率持续保持高位（75清空率）。

相较悉尼，墨尔本独立屋价格具有较强的可负担性，但是现在这种可负担性正在一步一步地被抹平。

墨尔本各地的买家都希望将单元房（公寓）升级成独立屋。最新数据显示，在过去的一年里，墨尔本独立屋房价上涨速度是单元房的3倍。

据Domain网站报道，墨尔本独立屋房价中位数目前是1037923澳元，比去年9月上涨了16.8%，是11年来最大的年度涨幅。不过同期单元房只上涨了6.1%，现在均价为 576879澳元。独立屋与单元房之间的差距达到了前所未有的80%，相当于461044澳元。

最明显的是墨尔本内南区和内东区，两者差距都达到了90万澳元。

许多人将这一情况归为墨尔本创纪录的封锁。Domain研究和经济主管NicolaPowell说道：“人们对空间的需求绝对是溢价的，购房者真的把空间放在了首要位置，此外因为封锁，买家的储蓄和可支配收入也在增加。”

墨尔本传统富人区

上周墨尔本传统富人区房市全线井喷，量价齐飞。

华人区

华人区上周表现强势，上市房源较多，GlenWaverley更是出现了一个小高潮。

但货币超发的当下，好房难求，要靠抢。

阿德莱德

阿德莱德近期房市清空率一直保持高位，市场活跃度高。

上周，阿德莱德持续清空率为87%，但挂牌房屋数大幅升至151（此前一周为119），成交数为80，中位价上升至73.55万澳元。

传统好区价格维持高位，但相较前几周，独立屋价格涨势趋于稳定，市场出货量较少。

布里斯班

昆州房市上周保持活跃态势，但行情略有所降温。

清空率降至75%，成交中位数跌至102.50万澳元。

随着新州、维州逐渐解封，昆州的房市的慢慢从此前的小高峰有所回落，但市场后续的发展仍然值得观察。

堪培拉

上周，堪培拉清空率为87%，挂牌数84。

堪培拉的房地产市场的主力军是自住型买家（公寓、独立屋），没有太多炒家的加入，使得区位、稀缺性成为选房的关键。

西澳

西澳上周清空率为100%，但西澳地产的主要市场仍然是私下交易，所以这一数据并不具备参考性。

上周，西澳私下交易646套（较上上周577有所上升）。

塔斯马尼亚

塔州本周清空率没有数据，但和西澳一样，私下交易才是重点。

私下出售物业184套（较此前一周167套有所上升），市场保持持续热度。

但有水景好位置的靓房并不比出悉尼以外的其它首府城市便宜。

北领地

北领地上周私下成交26套，交易数据与前几周有所下降。

首府达尔文的房地产市场仍维持良好态势，公寓交易价格非常好。

资料来源：

Domain,REA,Corelogic

免责申明:本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成所述证券的买卖价格，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任相应后果。