你若再瞎买,下一个炮灰就是你!| 好文重读

2019年01月21日 澳洲房产大全




今天这篇文章是2017年澳房大全一场月结会的内容,今天再次与大全读者分享,希望读者朋友能够从这几套涨幅较差的物业例子里,有一些收获。



以下的物业虽然不能全不代表区域的涨幅,却是真实的售出案例,个人对于不同区域没有任何偏见,如果您现在正居住在对应区域里,并且很热爱现在的家,那么请继续坚持您的喜爱。


01

悉尼内西区Homebush 



始建年份:2007年

户型:2房2卫1车位

区域公寓中位价:65万澳币





大悟点评


从年份来讲,10年的二手物业是房产市场上比较受欢迎的,价格亲民,新旧可接受。这套物业的户型挺不错的,也不是在很吵闹的街区,在10月售出价格为75万。


可是在2007年时的售出价格为46.8万,截止2017年这10年里,涨幅只有60.25%,刚刚过半,更别提翻番了。


Homebush最近几年公寓开工量很高,俨然成为新兴的高密度区,尤其在Parramatta Road上,大量质量参差不齐的公寓兴起,打着Westconnex的旗号销售,如今这样的涨幅,实在是让人啼笑皆非。


02

悉尼内西区Rhodes


始建年份:2013年

户型:2房2卫1车位

区域公寓中位价:88万澳币




大悟点评


这是一套能看到水景的物业,位于内西区的Rhodes,在我看来,Rhodes只是地理划分的内西,而不是真正意义的内西,我定义的内西应该是顶级如Annandale,次级如Petersham,虽有喜好高低,但都是老区,而Rhodes则不然,完全的新区。


这套物业只有5年房龄,在2012年,房产市场崛起之时,65万买入,按照house的定义,这个价格相当于今天的115万澳币买一套公寓的感觉,可实际上,5年涨幅不到30%,年涨幅不到5%,对于中档水景物业来讲,这样带火车站,带景观的物业涨幅是非常差的。


作为悉尼最有特点的高密度住宅区,这样的涨幅,并没有区域看起来那么招人喜欢。



03

悉尼西区Wentworth Point


始建年份:2012年

户型:2房2卫2车位

区域公寓中位价:70万澳币




大悟点评


这套物业从照片来看,做工要强于前两套,没记错的话,应该是Billbergia做的,Wentworth Point是悉尼西部第二个Rhodes, 两个半岛隔湾相望。


2010年楼花时的售出价56.5万澳币,7年过去了,售价为75万澳币,年涨幅4.2%,而且Wentworth Point半岛的物业到现在还没有盖完,之前大量项目的注入,大量中国投资人的注入,如今贷款政策海外全部卡死,突然被踩了7寸,销售一时间戛然而止,很多人开始抛售。


7年涨幅还不到40%,实不怎么样。


04

悉尼西区Newington


始建年份:2001年

户型:3房2卫1车位

区域独立屋中位价:130万澳币




大悟点评


说了3个公寓,下面说个带地的,这套物业占地近300平,是澳洲最好的开发商Mirvac在2001年时做的。其实Newington我个人还是挺喜欢那种社区感的,东西做得也还可以,区域挺适合自住的,但涨幅是在是... ...


2003年时售出价为62.5万澳币,这个价格在当时是非常高的,按照今天的价格,我粗略算了下,相当于今天的144万澳币,估计也是打着社区啊,开发商这样的名号卖的吧。


14年时间,刚刚翻倍,如果03年同样的62.5万买在其他区域,是可以过2m的。


那么这个区域有什么问题,地理位置来讲,西部为Silverwater Road,很堵,想去市中心要么走M4(扩后开始收费了,挺贵), 要么上Parramatta Road(更堵),地理位置较为闭塞,今天悉尼的交通越来越烂,你还住在一个交通更烂的区域。


没好。


那有人会说了,你找的区域都是西边的,那要是我在北面买一套,那就会好很多吧。我总说,区域选对了,80%就对了,我可没说100%,我们找套大炮灰来看看。


05

悉尼下北区 Milsons Point


始建年份:2001年

户型:3房3卫2车位

区域公寓中位价:200万澳币




大悟点评


作为公寓中位价在200万档的,Milsons Point绝对可以算是悉尼最贵的公寓区前三甲了。


(请先跟着我RAP 放松下你的大脑来)


“哟一,哟一,悉尼海港大桥,耶一,嘿一, 悉尼歌剧院,恩很恩很,火车站... 它就在我眼前,我的家中... (动次打次2小节), 将那悉尼城.. 俯瞰!yeah, c'mon, 他们仿佛如此这般地生动,而我... ...却是如此的寂寞, 噢浓一... ... 我编不下去了。


这套16年的物业无论是景观,还是户型都堪称完美,内部面积达236平,比肩house了, 开发商又是Mirvac做的,所在的街区Cliff St在区域中也比Alfred要安静不少。


在2004的售价为262.5万,有人可能会说,他卖的时机不好,的确是这样,可是13年过去了,对于顶级区域的顶级水景房,涨幅还不到100%,只有87%,上个月售出价为491万澳币。


如果是我,我会非常郁闷。为什么呢?我们来看同样价位不同区域,如今的情况,你就明白了。



以上的物业同样在2004年售出,当时的价格甚至还要低20万,为245万澳币,在2015年,便已经以570万的价格卖出了,你想知道如今的价格么?


800万澳币。这套物业位于悉尼下北Chatswood所在的Willoughby大区里,是大区中的老大Northbridge。


800万-491万=? 对喽,这就是选择大于努力的最好诠释了。


Summary

结语


其实Hombush的独立屋是很贵的,其实Wentworth Point和Rhode也不乏涨幅很好的物业,其实Newington居住起来很安全,也很舒服,其实Milsons Point景色真得很美。


你明白我的意思么?


看待事情总是有很多的角度,我今天只是以投资人这么一个角度,而且样本只有10月这一个月的成交量,因此,我不认为我的结论就十分准确。


每次宣讲,我都会反复强调——“买不买比买在哪重要。” 


以上的如果都是投资人买入的话,他们至少入市了,他们的钱如果本打算放银行的话,我只是觉得他们的选择还可以更好,但是起码不算坏。


那有人会说了,那上个月有没有涨幅很好的呢?


有!上个月有一套7年新的1房物业以129万售出,不但租金高,持有成本低,且7年时间涨幅达87%,年涨幅9.37%, 但我今天就卖个关子,不说了,谁叫你不在月结会现场呢?嘻嘻。


还是我的那句话:


市场对每个人都很公平,拥有同样预算的买家,为什么在几年后的结果却不一样?这是十分值得思考的。


今天的分享就是这样,感谢阅读。



更多大悟精彩文章,请点击最下方阅读原文。



作者大悟介绍


Property Buyer's Agent

【澳洲房产大全】平台主编

《澳洲房产那点事儿》作者

《澳洲首次置业红宝书》总编


号称澳洲房产界最会写文章的房产人,2015年底出版的澳洲房产书籍《澳洲房产那点事儿》,曾排进当当网经济类书籍前60名,好评如潮。过去几年里,他秉承匠人精神,坚持每周末看房,至今看遍悉尼境内80%的区域,澳房大全平台的连载专栏《大悟看房日记》拥粉无数,成为很多澳洲华人买房前必看的一档专栏,对于悉尼不同区域的把握,无人能敌。堪称澳洲新一代房产人的意见领袖。



👇在平台菜单栏台点击键盘打开对话框

 回复“红宝书”,可获取购书办法

回复“转售”,可获取楼花转售刊登方式



收藏 已赞