视频 | 房价、代购、移民、大选,2019年你最关心的问题都在这里

2019年01月03日 澳财网



如果只能用一个词语形容2018年澳大利亚的经济,恐怕非“动荡”莫属。

 

上半年,GDP增速全面超过3%,澳股也是风光无限,达到2007年以来最高点;下半年,随着中美贸易战战火蔓延,第三季度GDP仅增长了0.3%,较上年同期增长2.8%。澳股也随美股大幅震荡,回吐全年利润。有经济学家预计,2019年澳洲GDP增速将减低到2.5%。

 

由于银行房贷收紧等一系列原因,澳洲房地产市场创金融危机以来最大跌幅,从“炙手可热”,进入寒冬,且没有任何迹象表明下跌周期即将结束。



而与华人生活息息相关的代购和移民也是“动荡”不断。《电商法》在8月通过,2019年1月1日正式实施,这次代购行业的“大地震”,究竟会造成业态怎样的变化还需拭目以待;移民方面,尽管澳大利亚联邦总理莫里森在11月否决了强制永久移民偏远地区的计划,但无论技术移民还是投资移民似乎都有配额继续减少的可能。

 

对于已经到来的2019年而言,2018年悬在澳洲经济上空那些“靴子”,是否会落下?尤其是房产、代购、移民等方面会有怎样的发展趋势?可能在上半年就进行的澳洲大选,对这些领域又会产生怎样的影响?

 

本期《澳财聚焦》节目,博满金资首席分析师魏睿昊先生将会就这些澳洲华人永远最关心的问题,对2019年的变化进行分析与预测。新的一年里,澳财会给您带来更多干货。

澳财聚焦

主持 Blair Sun  以诺

撰稿:Shadow Wu 邬颖茹

嘉宾:Julius Wei  魏睿昊

视频编辑:Owen Yuan 袁文


房产 | 下跌持续趋势不变,部分区域房价可维持


在《澳财聚焦》12月的一期节目《创十年来最大跌幅,澳洲住房市场明年将崩盘还是会触底反弹?》中,魏睿昊先生就分享过很多有关澳洲房地产两大权重城市——悉尼和墨尔本市场差异和走向的“干货”,也同意一些主流媒体的观点:澳洲房价仍会持续下跌,跌幅约在10%左右。

 

尽管2019年的澳洲房地产,仍处于下跌周期中,但根据REIV的数据看,墨尔本的一些区域可能会在这场“寒冬”中幸免,尤其是北区和西北区一些房价可负担性较好的suburbs,也许不会呈现明显下跌的趋势。

根据维多利亚房地产协会(Real Estate Institute of Victoria,REIV)的数据,以上这些地区的房地产价格在2018年第三季度保持涨势,在11月房价跌幅进一步扩大时,基本也都保持平稳,主要有两方面原因:

原因一:区域发展

最近墨尔本公布了多项基础设施建设的计划,如M80升级工程、西门隧道工程、以及500亿投入的郊区环线铁路(Suburban Rail Loop)等,其中很多将在西部与北部进行,这也意味着这些地区将有一个更长足的发展。

不过魏睿昊先生指出,澳洲的基础建设速度较为缓慢,对相关区域的影响更有一个滞后效应,所以这只是一个对长期的预测。

原因二:人口增长

悉尼和墨尔本两地人口占澳洲总人口的比例约为40%,而墨尔本的人口集中程度和增长程度,较悉尼更为明显。根据2017年数据,墨尔本的人口增长达到2.25%,明显高于悉尼的1.73%,而且将会在2050年成为澳洲最大的城市。

 

人口的高速增长,势必带来住房的刚需,而可负担性较好、配套设施较为完善的区域,仍会是首套房置业者选择的方向。

而至于华人更为集中的区域,如Box Hill、Glen Waverley、Balwyn或者City等区域的房价,似乎比整个墨尔本跌得更惨,魏睿昊先生总结了几个重要因素。


首先,由于在过去一波房价上涨中,华人区确实涨速偏高。一方面是大量华人海外买家进入该市场,另一方面则是学区房的概念。然而,当部分区域学区房房价高于周边地区的溢价,超出了私立学校的学费,那这样的价格就有待商榷。

此外,由于近年来一些政策的变化,如海外买家的附加印花税出台,海外收入无法在澳洲贷款,以及中国收紧外汇管制等,都对华人区的房价形成冲击。


而以上论述的因素,在2019年不会有大的变化,所以华人区房价可能还是会维持目前的现状。


代购 | 只会减少,不会消失


近期澳洲华人的朋友圈有一个有趣的现象:不仅发代购广告的人越来越少,而且有一些代购表示要“退出江湖”。


其实,自从2018年8月31日,十三届全国人大常委会第五次会议通过了《中华人民共和国电子商务法》(简称《电商法》)。澳洲的代购行业就有些“惶惶不可终日”。而2019年1月1日《电商法》正式实施,也意味着代购行业将发生质的变化。


其实《电商法》是对代购行业作出了规范性的要求,例如代购需要营业执照、需正常缴税、不能销售不受国家认监委认可的商品等等。

图片来源:中国人大网


在魏睿昊先生看来,由于规模不同,不同的代购受影响程度也会不一样:


小代购:通常为个人,业务范围非常小,常常只是做亲朋好友或是熟人介绍的生意,可谓是做兼职。他们受影响程度会较小,因为接单通常是个人对个人,购买量也非常小。


中大型代购:通常是全职做代购的个人或从事代购业务的“大代购”公司。他们中许多,虽然代购规模很大,但其实只是充当了一个贸易中转商的角色,许多本身有不规范之处,受到的冲击会比较明显。


大型电商:正真做“代购业务”的电商,其实做的是进出口贸易。如果是按规范的行业法律和流程运转,自然不会受到很大影响。



魏睿昊先生认为,代购暂时不会消失,但曾经在朋友圈铺天盖地发广告的“代购时代”恐怕一去不回。毕竟,要在两国注册公司,并已发缴纳贸易中产生的所有税款,势必多出了不少曾经没有的运营成成本,也会迫使很多人重新考量是否要继续做这个行业。


而在澳洲的代购商品中,奶粉占据了很大比重。最近,在Box Hill又发生老人抢奶粉的情况。魏睿昊先生表示,这件事也显示出代购的核心竞争力,那就是点对点、人对人,直接向终端使用者销售的能力。


虽然很多澳洲奶制品企业,如A2和贝拉米都纷纷在中国开拓自己的销售渠道,但他们的宣传还主要集中在一线大城市,触角无法遍及二三线甚至更小的地方,但近年来这些区域的需求非常旺盛,这也就是为什么代购不会消失的原因。因为他们能够向毛细血管一样,把销售做到中国的各个角落。


移民|投资移民要求可能变化


谈到移民问题,已经过去的2018年让人有一种感觉,就是移民政策不断地收紧。


联邦政府曾计划将移民配额从19万大幅削减至16万。虽然因为与澳洲宪法冲突,澳大利亚联邦总理莫里森否决了强制永久移民在偏远地区定居的计划。但据估计,2017 – 18财年的年度移民接纳人数预计将下降至16万至17万人,这将使得最终的这一数值降至接近2010年以前的数量。



魏睿昊先生认为,这样的政策倾向必然会对澳大利亚整体的留学和移民人数有比较明显的冲击,并在短时间不会消失。


经济上而言,这对澳大利亚并不有利。因为澳洲的支柱产业中,除了矿产、食品农产品进出口外,服务业的占比很大。其中最重要的则是旅游和教育,而这两者与留学生、移民都息息相关么,并且其中很大一部分是由中国市场支撑的。


移民政策的收紧,会直接造成留学生减少,而间接地会影响相应的旅游业和当地很多的服务行业。


至于将移民“发配”到偏远地区,在早先的节目中,魏睿昊先生就曾指出这不会产生太大作用,并不能帮助提升边远地区的发展,甚至可能造成人群的摩擦,进一步恶化移民环境。


在全球宏观经济情况都不容乐观的2019年,持续的收紧移民政策恐怕会对澳大利亚经济带来负面影响。有数据显示,如果移民削减政策到2040年会给澳大利亚GDP所造成的损失接近500亿澳元。



另外,魏睿昊先生指出,188投资移民政策可能发生较大更改。作为取代了163移民核心位置的188移民,起初与前者的最大区别在于投资金额更大,如188C移民需要有500万澳元进行4年投资。


但这些投资移民进行的是相对被动型的投资,如投资债券或基金。本人在澳居住,经营要求几乎为零。最近,188移民的允许投资的对象有发生一些变化,规定变得更为繁复。并且重新要求这些投资人进行更主动性的经营和投资。似乎是重回163移民的风格。


2018年年底的新南威尔士州政府突然宣布不再接受新的188移民州担保的任何申请,很可能是政策重大变化的前兆。


大选 | 工党或有机会上任


在上一期节目中,通过对《2018/19年中财政和经济前景报告(MYEFO)》的解读,魏睿昊先生已经详尽地解析了对于2019年大选,两党的相关政策。他预测,从目前的基本状况来看,相较执政的自由党,工党的赢面似乎更大一些。


由于工党长期以来都提倡社会公平性和文化的多元,所以会让人对他们的移民政策有所期待。


虽然在2018年10月,工党领袖比尔·肖顿(Bill Shorten)在写给总理莫里森的信中,发出有关控制移民数量的言论。但从他2016年参加大选时的说法看,他是支持“大澳洲”的人口政策,欢迎更多移民的。目前改口,可能是选情考量。如果他上台,仍有可能宽松一些移民政策。


肖顿与莫里森

图片来自The Sydney Morning Herald


而对于不断被讨论的工党要取消负扣税的问题,魏睿昊先生则并不太“悲观”。他认为,即使是一定程度地消减负扣税,也不太会出现立即全部取消的情况。因为涉及面太大,同样也会影响选情。


由于中国人爱买房产,他也提醒,在目前房地场市场的情况下和各种相关政策的变动中,把所有钱都投入房产肯定不是明智之选,应当有更多元化的投资组合。


总结


对于很多投资人而言,2018年或许是“糟糕”的一年。目前市场的总体论调,2019年总体的经济状况很难比2018年更好。


但魏睿昊先生指出,经济和金融市场都是周期性的,2019年会是见证资产价格受压、调整的一年。他建议,大家可以在这段时间中,调整投资步调,重新思考和布局投资方向和组合,尤其是在2019年的下半年。也许,就能迎来新的契机。


Reference

Australian GDP growth slows sharply

https://www.businessinsider.com.au/australia-economy-q3-gdp-2018-12

 

Australia's immigration rate to fall again as work visa approvals drop

https://www.theguardian.com/australia-news/2018/jun/13/australias-immigration-rate-to-fall-again-as-work-visa-approvals-drop

 

财经观察:澳大利亚经济喜中有忧

http://www.xinhuanet.com/fortune/2018-07/11/c_1123111736.htm

 

澳洲网:82%澳大利亚人认为移民会带来好处

http://www.chinanews.com/hr/2018/12-04/8692377.shtml


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