100%会亏的澳洲公寓还值得投资吗?购买时需注意什么?有后续费吗

2020年07月04日 澳微帮


前言

近年来越来越多投资者除了把资金投到国内的物业外,还把眼光放到了海外。澳洲的房地产在近十年成了投资者青睐的目标。

终于到了收楼的日子,然而当这些投资者满心欢喜地去收楼时,却发现同等户型的房子都比自己购买时要便宜。换言之,如果现在把房子出售的话,是要亏损的。

为什么会这样呢?今天,就和大家聊聊在澳洲投资买房的一些事。我本人常驻墨尔本,因此这篇文章也着重讲墨尔本的房产为主。

我拍了两段专门讲有关投资澳洲这种公寓楼的视频,有兴趣的朋友可以点击以下链接观看:

为什么投资澳洲的公寓房总是会亏?

总是亏的澳洲公寓楼还值得买吗?需注意什么?后续费用有什么?


先从澳洲的有关房产政策说起

为了保护澳洲的住房不会因为海外投资者的涌入而造成二手现房的房价飙升,澳洲政府规定了所有的海外投资者只能买“楼花”。

  • 何为“楼花”?

楼花的英文全称“home off plan”,指的是拿到开发与建筑许可证但还没开始建,或正在建的房子。

  • 何为“海外投资者”?

是指非澳洲居民,收入来源来自别的国家,对澳洲的企业、地产、股票、基金等进行投资的人群。

  • 墨尔本的城市规划中,规划了超过25,000平方米土地作为开发高楼公寓用。

25,000平方米土地,在中国可能只是一个大楼盘。但在澳洲墨尔本市中心,一块1000多平方米的土地能给你建起一栋近100层的公寓。

可以想象这个政策宣布后,一共会有多少大楼平地而起。政府批准了这么多土地建高楼,是预计墨尔本的人口在未来数十年会有大幅度增长。现在的墨尔本人口有500万,专家预测到2050年,人口将达到850万,甚至有可能超过悉尼。

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墨尔本市中心在建公寓楼

现今墨尔本市场楼花销售存在的现象

纵观墨尔本的楼花销售价格,
通常会比现有的二手房售价,
高10%-30%不等。

那么问题开始来了:


问题一

虽然海外人士只能买“楼花”,但既然那么多公寓房在卖,价格应该很具竞争力才对,为什么市场上在售的楼花定价比二手现房公寓要高呢?

那是因为开发商看准了投资者的心理,从广告、定价与付款方式上制定了一系列吸引买家的策略。

  • 投资者只能在楼花的房源里选,可选房源不多;而且市中心交通便利,是旅游与经济中心,租房的客源需求大。这点很受投资者青睐。
  • 澳洲房子的销售广告里很少会告诉你这房子的建筑面积和实用面积有多少或这个房子每平米的销售单价是多少。多数只会告诉你房间数量、卫生间数量,是否带车库等这些信息,然后配上效果图。即使投资者能找到市场上在售的二手房价格,也只能知道整套公寓的销售总价。
  • 为了把总售价控制得看起来不比市场上同样户型的二手公寓贵(比如两房公寓对比两房公寓,三房公寓对比三房公寓),开发商会想尽办法把公寓的面积缩小,其实就等于提高了销售单价。很多买家到收房的时候才发现,怎么所有的空间都那么小?
  • 付款方式容易被买家接受。买卖楼花在签订销售合同时,只收相当于售价10%的定金,余款等到收楼的时候再付,而这种公寓楼的建筑通常需要2-3年时间。以一个两房的公寓作例子,定金10%通常只需要6-7万澳币,折合人民币也就30万或多一点,很多家庭都可以负担得起。
  • 开发商会告诉你:最高可申请80%贷款,而且出租的租金足够付银行利息了。也就是说,在收楼的时候,你只需要再付30万人民币,就可以在多年被评为“世界上最宜居的城市”-墨尔本拥有自己的物业,并坐等升值。

这笔账一算,是不是很多投资者都会动心?

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问题二:

虽然买楼花的价格高了些,不是说墨尔本人口不断增多吗?等房子交付使用时通常是2-3年后的事情,到时候房子的价格应该也会上升,起码不至于亏吧?

正常情况下,价格是会涨,
但涨的不是你的公寓房。

那是因为:

  • 这时候你手上的公寓已是二手房,只能卖给澳洲本地人,不能再卖给海外投资者,卖家对象范围缩少了。澳洲本地人买房子的分两种:一种买来自住,一种买来投资。
  • 我们先来说说自住者人群

这类自住人群必然是上班地点在墨尔本市中心或附近的,才有需求买市中心的公寓房。但这并不等于符合这样条件的人都能买得起房子。

在市中心上班的多为年轻白领,以墨尔本现在的生活消费,他们当中很多人工作很多年,也不一定能买得起房子。因此这类人多以租房为主,所以买家范围又缩小了一大半。

自住人群对房子内生活空间更有要求。咱们之前说了,很多开发商为了控制总售价,会把房子的实用面积减少,导致了生活空间减少。

同样的价格,买家肯定选择套内面积更大的公寓。除非你的价格比他便宜,否则你说自住者凭什么买你家?

  • 再来说说投资者人群

这类人投资面广,选择投资现有市中心二手房的很少。为什么呢?因为投资公寓楼并没有土地拥有权。澳洲的土地是私有化的,也就是说如果你买的是别墅、联排别墅或独立屋的话,是可以同时拥有这物业以及物业下的土地。但公寓楼的土地是整栋大厦所有业主共同拥有的。


问题三:这么说,墨尔本的公寓楼是否不值得买?

也不一定,得看你买这公寓楼的初衷是什么。

  • 如果你买想来长期持有,并没想着短期内出售的话,可以买。市中心的公寓房有一优势,就是租金回报率比其他郊区房子要高,租金的收入的确基本上能抵扣银行利息。要是愿意等个十来二十年的,就还是能等来升值。
  • 家里有孩子可能会来澳洲念书的,可以买。刚才说了,这类公寓的租金比较贵,如果抱着付租金给别的业主倒不如为自己的物业供贷款的思想,也可以买。
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买这类公寓楼需要注意些什么?

  • 了解清楚银行贷款

如需办理银行贷款的,一定要了解清楚自己的条件是否符合澳洲的贷款条件。近一两年银行贷款政策缩紧,澳洲四大银行已经停止给海外收入人士贷款。

最近有一些小银行还是可以做海外收入贷款,但现在同意贷款给你的只是一封预批信等两三年后准备收楼的时候还要进行一次全面的审批。如果到时候这家银行在贷款政策上有什么改动的话,是有权收回当初答应给你的预批的。

在这一点上,大家一定要小心,银行的贷款政策会随时跟着市场的需求进行变动。两三年以后的事情谁也说不准,如果到时候这家银行取消了你的贷款资格,而你又找不到别的贷款渠道的话,

你的10%的定金就会被没收。
  • 房子出租后你仍然需要付的费用

房子出租后,租客自己用的水、电、煤气费由租客负责。但作为房东的你,仍然有一堆费用需要付:

大厦的物业管理费、排污费、
市政管理费、房屋出租中介费。

中介除了在帮你把房子出租时一次性地收取一定费用,每月还要按租金的一定比例收取中介服务费。这些费用大概要占2-3个月租金。

房子使用期间出现需要维修的费用。

这里的出租房,灯泡坏了、水龙头漏水了、煤气炉点不着了等等,都是由房东来负责维修和更换的。中介公司会帮你安排修理或更换,费用从你租金里扣除。

大家需要把以上这堆费用都考虑在内,不要误以为真的每月拿着租金就足够付银行贷款利息了。


致粉丝的编后话

在这个到处都显得那么忙忙碌碌的时代,很感谢大家肯花时间看我写的文章。有大家的支持,我会把我的所见所闻转化为文字或视频分享给大家。

如果大家有好的意见和建议,或对澳洲有什么想了解的,可以在评论区留言,我会根据大家的留言去创作下一篇文章或视频。

@墨尔本的鱼非鱼在头条号的成长,感谢有您的相伴!

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