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• 前言
• 澳洲释放迄今为止最强烈的调控信号！
• 本轮调的不是房价！而是澳洲的未来！
• 澳洲最有可能发生的调控方式
• 结语

前言

澳洲的邻居新西兰8 月房价同比上涨近 26%！

新西兰央行采取行动，通过出台相应措施降低房地产吸引力并改善创新低的住房负担能力，为其火热的房地产市场降温。

新法律草案于今年3月首次公布，限制房东从利息减免中获利。该草案将于10月1日起生效。

6月份新西兰央行又对贷款实施债务收入比限制，以冷却飙升的房地产价格。

新西兰财政部长Grant Robertson说："税收既不是住房问题的原因，也不是解决方案，但它确实有影响，这是政府整体对策的一部分。"

数十亿的政府刺激资金、历史低位的利率以及新西兰在抗击新冠疫情方面的相对成功。但同时，许多新西兰人以及投资者将资金投入房地产，推动房价远远超过了工资增长。

新西兰同比上涨近 26%的房价，使这个仅有500万人口的国家成为经合组织 (OECD) 国家中负担能力最低的国家之一。

澳大利亚房地产市场也不遑多让。

在过去的一年里，澳大利亚房价上涨了 18% 以上，一些城市和许多偏远地区的价格涨幅更大。

澳洲释放迄今为止最强烈调控信号！

本周二，澳大利亚财政部长发出了迄今最强烈的信号！表明打击住房贷款的行动即将展开。

推动房价上涨的是债务增加，不包括现有再融资贷款的月度住房贷款批准总额在过去一年中增长了66%以上。

因为创纪录的低利率使更多的贷款更容易负担得起。

周三，金融监管委员会证实，他们正采取行动打击房地产市场风险，并准备在两个月内放开贷款限制选项。

金融监管委员会由澳大利亚储备银行（RBA）行长Philip Lowe 担任主席，其他成员包括：澳大利亚审慎监管局（APRA）局长 Wayne Byres、澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）主席 Joseph Longo 和财政部秘书长 Steven Kennedy。

该管委员会指出，尽管贷款标准仍然健全，但信贷增长大幅超过家庭收入增长的时期将“增加经济面临的中期风险”。

“在这种背景下，委员会讨论了可能的宏观审慎政策反应。APRA 将继续与理事会协商制定相应措施。在接下来的几个月里，APRA 还计划发布一份关于实施宏观审慎政策框架的信息文件。”

本轮房价的飙涨主要有几个原因：

• 澳洲央行量化宽松政策，创纪录的低利率；
• 银行监管机构澳洲审慎监管局（APRA）通过放宽贷款标准；
• 联邦政府的补贴政策及住房建设刺激计划。

根据澳洲 APRA 的数据，22%购房者的借款是他们收入的6倍以上，一旦利率上涨或人们失业，风险将会直线飙升！

所以，本轮调控，金融监管机构不会以房价或负担能力为目标；而债务收入比将成为一个关键点。

本轮调的不是房价！而是澳洲的未来！

你或许会认为这完全是为了减缓失控的房价增长，但事实可能并非如此。

房价往往意味着什么？

家庭债务大幅增加！

房价疯涨，你想买房就要借大量的钱！

工资收入每年就涨那可怜的个位数，负债却在不断增加，风险当然存在！

所以，监管机构本身并不是试图以房价为目标，而是要解决围绕家庭债务上升的风险。

打击高债务收入比贷款的举措，甚至主要不是为了保护银行免受潜在违约的影响。就像我们在导致全球金融危机的美国次贷中看到的那样，而是为了保护经济。

监管机构的问题不在于银行业的稳定性，而在于在发生经济冲击时的宏观稳定性。

试想，澳大利亚一个个家庭都是负债累累，当然要省吃俭用，大幅削减支出了。

这还是在没有经济衰退的时期，一旦碰到经济衰退，后果更严重。

所以，监管机构要提前规避这些风险！

当然，降低风险借贷并因此给房价带来下行压力也有另一种方法——提高利率。

不过，澳洲央行之前已经说得很明白了，在经济正努力从最新的新冠疫情和封锁中复苏之际，提升利率不是首选。

解封在即，利率需要保持在低位以支持经济增长。

因此，澳大利亚确实需要依赖这些宏观审慎政策。

澳洲最有可能发生的调控方式

很多人问澳洲最有可能出台哪种调控措施？

会不会也和新西兰一样动负扣税？

可能性不大，尤其是在澳大利亚临近大选阶段，动负扣税不是“明智”的选择。

所以，利率又动不了，税收也不能动，能动的只有审慎监管政策。

“宏观审慎措施”是什么呢？

简而言之，是银行业监管机构 APRA 为其监管的金融机构制定的规则，即商业银行可以贷出多少资金以及可以贷给谁。

上一次澳大利亚房地产大繁荣是在 2012-17 年期间，主要集中在悉尼和墨尔本，APRA 专门针对推动市场的房地产投资者细分市场。

• 推出的第一项措施（于2014年底宣布）是，对投资者贷款的年度增长设定10%的上限，同时在评估贷款申请人时使用更大的缓冲，以确保他们能够应对利率上调。
• 第二项措施(于2017年3月实施)是，新发放的只付息贷款占所有新住房贷款的比例不得超过30%。

但预计这次将采取不同的措施。

虽然，本次借贷热潮最初是由自住业主主导的，但最近推动新贷款增长的却是投资者。

7 月的最新数据显示，当月向房东提供的新贷款增加了 1.8%（而自住贷款则下降了），而且价值几乎比去年同期翻了一番。

即使如此，鉴于投资者在贷款中所占的比例仍然很低，才29.1%，低于10年平均水平的35.1%。

而2012-2017年的上一个周期当时投资者参与度达到45.2%的峰值。

所以这一次，APRA 毫无疑问会以债务收入比为目标，可能会限制贷款比例高于申请人家庭收入的六倍。

比如：如果你年收入70,000 澳元，而你伴侣年收入40,000 澳元，那么获得超过 660,000 澳元的房屋贷款将变得更加困难。

这也是新西兰储备银行 (RBNZ) 实施的政策，再配合今年早些时候推出的低存款房屋贷款限制和政府采取行动限制房东们从税收减免中获利。

此外，宏观审慎措施选项还包括：

• 提高利息可偿还性缓冲地带；
• 并对债务收入比值以及贷款价值比值实行限制。

澳洲央行方面在此前的会议中也暗示，非常有可能实施债务收入限制。

澳洲央行行长米歇尔•布洛克（Michelle Bullock）上周在一次讲话中表示：“与2014年和2017年不同，这次的担忧不是投资者或只付息等特定类型的贷款。因此，当时使用的工具在目前确实不合适。”

这也侧面证明，这些宏观工具应该会瞄准由高负债借款人引发的潜在风险。

解决贷款的可偿还性，以及限制借款人可以获得的贷款数量更为现实。

结语

对于我们普通老百姓而言，最关心的问题不是会出台什么调控政策，而是澳洲房价会遭到怎么样的影响？

首先，谁也没有办法提前知道债务收入限额对澳大利亚房价的具体影响。

不过我们可以从历史中会得到一些线索。

在利率下降的情况下，2012-2017年房价持续强劲增长。APRA出台了宏观审慎措施，通过收紧融资条件间接冷却了当时火热的房地产市场。

但需要注意的是，这里的房价下降与上升并不成正比例。

就比如，悉尼和墨尔本这两个最繁荣的市场，在之前几年里房价分别上涨了大约 75% 和 73%。在投资者贷款增长 10% 限制下，可能导致悉尼房价下跌 3.4%，而墨尔本房价几乎没有下跌。

2017-2019 年间，只付息贷款不得超过30% 限制导致悉尼和墨尔本的价格分别下跌了 15% 和 14%。

鉴于澳大利亚房价在过去一年经历了相对快速的上涨，影响可能会更大，但这将取决于最终采用哪些具体规定。

至少可以确定一点，监管机构出台的宏观措施将为当前不断上涨的房价降温。

但要说跌回到几年前的水平，基本上不可能发生，除非是澳洲经济垮了，大量房东开始抛售房子。

也正是为了避免这种最坏的情况发生，金融监管委员会才会决定在最近2个月内出台限制政策。

这是一场对澳大利亚未来的调控！

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