澳洲进入解封时间,地产行业迎来重大利好。

房屋成交量价齐飞，澳洲迎来30年来最大涨幅。

放水不息，牛市不止！

地产行情

受超低利率、宽松信贷政策、政府刺激措施以及疫情期间创纪录的储蓄率等因素的影响，澳洲房屋销量达到了2004年以来的最高水平。

在到8月为止的一年内澳洲有50多万套住宅易手。

在过去12个月全国有59万8千套独立屋和公寓易手，上升了42%之多，这是2004年以来的最高易手量。

新州的住宅易手量比一年前增加了38.9%达19万1090套，维州增加34%到12万9933套。

之前较为疲软的西澳和北领地分别录得62%和58.5%的增长，是全国最高的。

南澳增加了38.6%，昆州增加54%，ACT 27.1% 塔州10.6%。

CoreLogic 研究部主任Tim Lawless 说房屋需求在海外移民停滞下的强劲增长得益于较便宜的贷款，低房贷款和高家庭储蓄率。

强劲需求推高了房价，到8月底澳洲住宅的总价值估计为89000亿澳元。Lawless 说4月份时这个数字高过8万亿，有可能10月1日报告9月份数据时就突破了9万亿。

新的研究显示，房屋成交量(房屋销售占房屋总数的百分比)目前已达到5.6%，为2009年12月以来的最高水平。就在两年前，由于信贷条件收紧、住房负担能力下降以及印花税等交易成本较高，该比率曾跌至3.7%的创纪录低点。

悉尼销售中有58%是独立屋， 墨尔本有68%是独立屋，全国这个比例是73%。

独立屋占全部销售的比例上升了5.6%，这是12年来的最高数字。

昆州独立屋占全部销售的比例上升了6.8%，是2008年来各州最高和最强劲数字。

ACT第二高为6%，新州5.8%，西澳5.6%，南澳5%，塔州4.9%，维州4.6%，北领地3.7%。

随着更多春季挂牌上市，短期内房屋成交量很可能会继续增加。

预计成交量将在明年初见顶，但随后可能会下降。然而，封锁造成的破坏使趋势更难辨别，而且扭曲影响了销售和挂牌。

数据窥趋势。

悉尼

悉尼正式进入解封时间。

上周悉尼地产行情再次维持清空率高位（84%）.和此前一周市场行情相似，上周悉尼出货量较少，共有569处房产进行拍卖。

上周实际成交为354套（较此前一周略有所提升），但均价有所下降，从此前一周的156.5万澳元降至146.085万澳元。

悉尼房价飞涨！

收入和房产价格之间日益扩大的差距可能会在好转之前进一步恶化，这使得首置业者比以往任何时候都更难攒下首付款。

随着房地产市场的繁荣和工资增长的低迷，澳洲各地的房地产价格现在是家庭可支配收入的五倍以上，而且还将进一步攀升。

现在独立屋的年增值幅度甚至超过了澳洲一些收入最高的专业人士。

澳洲央行（RBA）模型显示，房价已经从90年代中期的家庭可支配收入的3倍以下，上升到收入的5.5倍以上。

安永（EY）大洋洲首席经济学家马斯特斯（Jo Masters）说，在工资低增长的背景下，房地产价格继续上涨，这两者之间的差距可能会继续扩大。

Domain模型显示，悉尼141万澳元的独立屋中价比大悉尼地区的雇员收入中位数高出23倍左右。单元房是13倍左右。

不仅是让人买不起房，同时也让人供不起房。

数据显示，目前有40%的新州抵押贷款持有人面临“抵押贷款压力”，他们在还款和生活成本上的支出超过了收入。

也就是说，悉尼大部分地区的房主负担不起抵押贷款，如果利率迅速上升，他们将陷入财务困境。

在严密封锁的悉尼西南地区，房主面临抵押贷款压力的比例甚至更高。

比如：Campbelltown 附近 89% 的房主支付了他们负担不起的抵押贷款，而在邻近的 Narellan 和 Mount Annan 地区，这一比例为 80%。

抵押贷款压力迫使这些家庭中的许多人动用他们的积蓄、积累信用卡债务或向家人和朋友借款以维持生计。

True Savings董事长，前 CBA 数字执行官皮特·斯蒂尔 (Pete Steel) 表示，面临抵押贷款压力的家庭的财务状况不可持续，他们的财务状况正在“下沉”。

他说，这些居民常常因为收入下降而苦苦挣扎，尤其是在疫情期间，而且许多人只是勉强通过了严格的信用评估测试，才能获得贷款。

未来利率将不可避免地从历史低点上升，风险在于陷入困境的抵押贷款持有人会拖欠贷款，银行将不得不收回他们的债务。

看完行情看具体房源，盘点近期悉尼的亮眼地区。

东区

东区近期出货量较少，且多为拍前成交。

上周东区市场以公寓为主，交易价格保持高位。

市场消息指，悉尼的一栋豪宅以1150万澳元售出。买家通过Facetime视频看房，而且看房的当天就成交了。

这栋豪宅的卖家是Jason Johnson及其妻子。他们本打算在9月30日拍卖这栋位于悉尼富人区Dover Heights的房子。不过，一位神秘买家通过视频看房20分钟，数小时后就决定购入。

据悉，这名买家来自珀斯，在采矿行业工作。

所以，好的房子，不缺买的人。

北海滩

上周，北海滩市场交易平稳。

Manly独立屋成功以近512万澳元的价格成交，可见市场之火热。随着东区、下北价格高企，北海滩成为许多刚需购房者的备选之地。

下北

热门下北区房市再次跌入低谷，不仅仅是成交价还是出货量都不尽人意。

上北

华人钟爱的上北，上周是市场的热门区域，市场渐渐恢复活跃度。Killara、Pymble等地恢复行情，陆续有房源推上市场。

华人区

上周华人区房市表现亮眼，上市房源较多。

西北华人青睐的传统区域双E，Carlingford的成交价格也表现不错，量价齐飞。

墨尔本

上周，墨尔本市场再次陷入低迷，清空率下跌，清空率从此前一周的76%反跌至67%。

值得注意的是，新手投资者如果瞄准墨尔本内城区的大型家庭住宅，每周可赚取上千澳元的租金回报。

今年，距离CBD 5公里范围内的四居室或四居室以上的独立屋获得了最大的租金回报，超过了其他任何户型，因为在封锁期间人们对额外空间的需求飙升。

澳洲领先地产公司PRD Real Estate的一份报告显示，在内城区，这类户型的租金回报中位价为1000澳元，而内城区为795澳元，较远地区仅为450澳元。

但内城区的独立屋恢复得最快，过去一年租金中位价增幅最高，达到5.3%，是一项可靠的投资。另外，PRD的首席经济学家Diaswati mardismo表示，内城区的公寓市场在封锁压力 下走软，这并不奇怪。

在疫情爆发前主要由国际学生和游客居住的内城区一居室公寓，其租金一年下跌了 9.6%，租金中位数至330澳元。

这使得投资者看到了机会。

墨尔本传统富人区

上周墨尔本传统富人区房市全线进入冷静期。Kew、 Brighton地区买方和卖方对峙局势出现。

华人区

华人区上周表现可圈可点，成交情况抢眼，无论出货量、成交价格，都反应了市场高度旺盛的需求。

阿德莱德

阿德莱德近期房市清空率一直保持高位，市场活跃度高。

上周，阿德莱德持续清空率为89%，挂牌房屋数为132，成交数为62，中位价上跌至78万澳元。

传统好区价格维持高位，但相较前几周，独立屋价格涨势趋于稳定，市场出货量较少。

布里斯班

昆州房市上周保持活跃态势。。

清空率升至82%，成交中位数跌至94.5万澳元。

悉尼、墨尔本疫情持续紧张，使得这两地的买家对于昆州房产的热情持续推高，一旦有阶段地解封，布里斯班房地产市场将异常火热。

但这种趋势在转变。

自 1月底以来，首府城市平均房价上涨了 16.8%，而城郊房价上涨了 14.7%。

在宽松政策生效之前，自 2020 年 4 月以来，城郊房屋价值的资本收益率一直高于首府城市地区。

虽然悉尼和墨尔本目前仍处于封锁状态，但随着陆续解封，越来越多的人也将被召回办公室上班，这意味着离市中心太远的地方不再那么方便。

堪培拉

上周，堪培拉清空率为100%，挂牌数30。

堪培拉的房地产市场的主力军是自住型买家（公寓、独立屋），没有太多炒家的加入，使得区位、稀缺性成为选房的关键。

西澳

西澳上周清空率为100%，但西澳地产的主要市场仍然是私下交易，所以这一数据并不具备参考性。

上周，西澳私下交易633套（较上上周有大幅上升）。

塔斯马尼亚

塔州本周清空率没有数据，但和西澳一样，私下交易才是重点。

私下出售物业165套（较此前一周下降3套）， 市场保持持续热度。

但有水景好位置的靓房并不比出悉尼以外的其它首府城市便宜。

北领地

北领地上周私下成交22套，交易数据与前几周略有下跌。但首府达尔文的房地产市场仍维持良好态势，公寓交易价格非常好。

更多澳洲各地房产交易信息，请关注明早的澳房投资见闻。

资料来源：

Domain,REA,Corelogic

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