韩国基金在澳洲踩进天坑,4亿澳元房地产投资打水漂

2019年10月21日 澳微帮


韩国基金在澳洲踩进天坑,4亿澳元房地产投资打水漂

今年对于澳大利亚的大型开发商而言,可谓是多事之秋。从去年圣诞前夜到今年初,悉尼奥林匹克公园Opal Tower大楼墙体开裂导致全楼居民疏散,让开发商Ecove焦头烂额;年中,悉尼的未来房地产集团Ralan Group和墨尔本开发商Steller相继倒闭……

而近期,起家于墨尔本的另一家大型房地产开发商Caydon则卷入一场涉嫌数亿澳元欺诈的诉讼。

根据墨尔本《时代报》(The Age)报道,韩国JB资产管理公司(JB Asset Management,后简称JBAM)在维多利亚州最高法院指控LBA Capital、其关联公司Living Bright Australia以及两家公司的独立董事Demetrios Charisiou,参与了对JBAM"复杂的欺诈"。

这起涉及价值近4亿澳元房产投资的欺诈案,不仅包括了Caydon在Moonee Pond的公寓项目中的48套房屋,还有墨尔本CBD对岸Southbank正在开发的地标公寓Australia 108(后简称:108)的41套房屋。

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Australia 108为目前南半球最高住宅楼

近百套的房产投资眼看要"打水漂",让人惊讶于金额和数量的巨大之余,也心有余悸。Ralan倒闭时,由于将订金作为无抵押贷款发放给Ralan,有大量购房者无法拿回自己的订金款项。

虽然澳大利亚是信用社会,总体商业信用程度较好。如房产交易之类的投资,都需要律师参与,以规避风险。但澳大利亚并非"净土",投资也会有"坑"。

博满金资首席分析师魏睿昊将揭秘此次巨额的大家如何识房产投资或其他商业投资中的"trick(骗局)"。

轻信委托机构 韩国基金4亿投资打水漂

JBAM是韩国七大金融集团之一的JB金融集团(JB Financial Group)的全资子公司。根据其官方网站上的信息,该公司在美国、中国、南亚和欧洲等国家和地区为韩国投资人进行房地产相关的投资。

澳洲当地媒体报道,这次涉及的JBAM所属基金专注于开发专供于残疾人的公寓(SDA),是澳大利亚政府资助的"国家残障保险计划"(National Disability Insurance Scheme,即NDIS)项目的一部分。

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JB资产管理公司官网房地产业务介绍页面截图

这家资产数十亿美元的公司在法庭上提交的文件指称,JBAM透过LBA Capital向开发商Caydon支付了3,000万澳元,用以购买了墨尔本Moonee Pond公寓项目中48套一居室公寓;JBAM还指称,LBA Capital伪造了墨尔本Southbank在建公寓Australia 108的41套"并不存在"的专业残疾人住房的业权文件和签名,他们为此共支付了3,220万澳元。

根据JBAM的文件显示,该公司向LBA Capital已支付和待支付的用于房地产投资的款项,共计近3.95亿澳元。尽管未支付的款项已追回,但本身意图进行的投资恐怕无法正常进行。

Caydon是墨尔本最大的私营开发商之一,在Brunswick、Collingwood和St Kilda以及旧的Alphington Paper Mill都有大型公寓项目。Caydon的首席执行官(CEO)Joe Russo坚称,Caydon没有得到相关的付款,也没有与LBA Capital进行任何财产交易,并且指控该有人伪造了有他签名的文件。

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Caydon首席执行官Joe Russo,图/Caydon官网

在接受媒体采访时,他表示,虽然LBA Capital曾经和Caydon的职员交流过表示想购买公寓,但此后他就接到电话得知我的签名被伪造了。

这起诉讼的关键人物——LBA Capital的Demetrios Charisiou,其名下公司的全部资产已被法院冻结。据《时代报》透露,他拥有12处房产,价值1650万澳元。

在今年早些时候,LBACapital及其相关公司已经为其它十多处地产投入了1780万澳元的订金,这些投资项目至今仍未结清。法庭文件显示,全部结清的费用估计为9000万澳元,这笔资金目前在Charisiou律师——GPZ 律师事务所的Nick Galatas控制的信托账户中。此外,Charisiou的公司在银行账户上有33.2万澳元,总资产为3460万澳元。

内幕:因牵涉墨尔本地标建筑108大楼被起底

魏睿昊介绍,他在本地媒体曝光前,经由一个地产债务和股权投资的合作伙伴处,已经听说这起事件。当下的第一反应就是:难以置信。因为涉及金额太过巨大,且韩国方面并非个人,而是专业的大型投资机构,本身就有数十亿美元的资产。在这样级别的商业中,出现如此情况的欺诈是极为罕见的。

而暴露其中骗局的过程更是戏剧性:该合作伙伴当时正在了解墨尔本Southbank在建的108大楼的贷款融资情况,因此接触到一些韩国机构投资。其中有韩国方面的人员告诉他们,已经买下108项目四十多套公寓。该合作伙伴就与108项目开发商确认,谁知得到的消息非常令人震惊——开发商表示从未向JBAM出售过公寓。他们再询问JBAM,自此这个韩国基金公司才知道出了问题,再经检查发现所有房屋购买文件都是伪造的。

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如上文所述,这起案件中,韩方授权LBA Capital的投资金额高达近4亿澳元,实际支付的为6540万澳元。5000万澳元被用于"购买"未经批准的房产,剩余1540万澳元的资金缺口不明。对于LBA Capital未结清的9000万尾款,媒体披露JBAM的一名代表表示,他们宁愿放弃投资,也不愿支付。

在发现有欺诈可能后,韩方设法追回了2.45亿澳元的资金。但这9000万尾款如今仍被冻结在被告方Charisiou律师所控的信托账户。魏睿昊认为,按照澳大利亚的法律体系,这笔钱大概率还是能够追回。不过,他也指出,已支付的款项恐怕要受损失,因为被告方的资产不过1000多万澳元,全部变卖也不足以弥补所有资金。

韩方问题:投资过程没有有效的尽调和监控

虽然欺诈行为非常可恶,但在这次"受骗"也暴露出韩国基金公司管理的许多问题。

魏睿昊对如此大的专业投资机构,未能做好有效的尽职调查,非常惊讶。他表示,通常大机构做投资,尤其是像该案件中金额高达近4亿,应当会进行实时的监控和追踪。然而,从目前了解到的信息来看,韩方的尽调恐怕很不完善。

比如涉案的LBA Capital已不是第一次牵涉在有问题的房地产项目中。《时代》公布了一份该公司签署的购买Sorrento地标性酒店Continental Hotel和合同。是否有些熟悉?Continental Hotel正是墨尔本倒闭的房地产公司Steller停工的项目。

LBA Capital以2100万澳元的价格从Steller手中接手该项目,但截至资产被冻结,只支付了210万澳元。而根据Steller的计划,这个项目的改建费用就高达8000万澳元。

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Continental Hotel曾是已倒闭开放商Steller的项目(图/The Age)

魏睿昊认为,如果尽调充足,韩方就不会把4亿资金交到这样一个潜藏猫腻的公司手中。

此外,他还觉得,当韩方给出资金后,所建立的资产结构和监管机制也都问题重重。如此大的资金量,只用简单的信托账户管理。显然他们对LBA Capital的融资能力和资金管理能力都毫无了解。

其他房地产投资"陷阱"

其实,随着近两年的房地产"寒冬",曾经被房地产热潮掩盖的投资问题,就逐渐暴露出来。

最广为人知的恐怕要数澳大利亚房地产开发商未来集团(Ralan Group)倒闭,留下了至少5亿澳元的债务。数以百计的买家被告知,他们在之前支付的楼花订金有可能打了水漂,包含利息和无担保贷款在内,损失是7万澳元或更多。

该公司在黄金海岸价值20亿的红宝石(Ruby)和蓝宝石(Sapphire)大楼以及悉尼Arncliffe的兰花(The Orchid)大楼这两个项目中,绝大多数的楼花买家与未来的两个集团子公司(由未来集团的创始人William O'Dwyer控制)签订了"附加协议",将订金存款的"全部或绝大多数"作为无抵押贷款发放给开发商来获取高利息。

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图/澳洲金融评论报

由于很多投资者对于不同资产的风险种类,以及所签借款合同条款的隐藏风险并不清楚。加之,部分人抱着侥幸的心理,将预售房的部分定金以高利息借给开发商,以为可以获得高额利息。

魏睿昊指出,其实这本身是非常危险的行为,提出该方案在房产交易中很不寻常,意味着开发商的资金链可能非常紧张。遇到这样的情况,如果寻求专业人士的建议,就会发现其中的问题,但不少中国投资人都忽视了。

此外,魏睿昊还谈及与此次韩国投资公司类似的案例。一名中国的投资人想在澳大利亚做房产开发项目,虽然其在中国有一定的房产开发经验,但对澳大利亚并不熟悉,也没有澳洲身份。在通过别人介绍后,认识了澳洲本地的所谓"朋友",并将部分资金转到该朋友名下,以其名义进行房产开发。

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然而,整个的开发过程,不仅项目推进速度非常慢,而且资金链不停面临短缺和断裂的窘境,最终他发现这个中间人从中盗取了上百万部资金。尽管最后项目完成,可由于债权人最终对所有的资产有清偿权力,所有的款项或者出售的收入只能归债权人所有,这位中国投资人则血本无归。如果他能寻找真正专业的人士帮助他打理澳洲的投资,相信结果不会如此"悲惨"。

房产投资三大误区

魏睿昊总结了投资人的三大误区:

第一,缺乏风险意识,一味追求高利润。如未来集团Ralan的受害人,在高收益面前缺乏理性。但高回报必然伴随着高风险。如果一款产品收益率非常吸引眼球,却超出合理范围,一定要三思。

第二,一些中国投资人缺乏在澳投资相关的知识与经验,对自己在中国的投资经验过于自信。澳洲的房地产市场跟中国大不相同,多数投资者都非专业人士,往往缺乏本地的投资经验和知识,却又盲目自信于自己的判断。

第三,过分相信熟人,而不相信专业机构。如果在了解你的风险承受能力之前就告诉你这个产品不可能亏损、保本(低风险)高收益,这是极其不负责任的误导。

如何规避风险?魏睿昊指出寻求专业机构服务至关重要。

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目前,中国市场依然处于中早期,即很少直接对服务进行收费,而是更多收取捆绑在产品销售当中的提成。而在澳大利亚投资过程中,需要相对较多的服务费,例如会计税务相关、法律相关、资产管理相关的种种费用。对于中国投资人而言,澳大利亚投资市场的操作和规则,与中国机制不完全相同。因此一旦有熟人宣称不用收费,很多中国投资人就愿意进行合作,但却忽视了中间人可能会在另一方的产品销售中获取费用,因此缺乏会中立性。

魏睿昊认为,如果寻找中立和专业的服务机构,他们往往配备专业的会计、律师、资产管理人、基金管理人,可以帮助投资人规避大量的风险。虽然并非每次投资都能获得最高的回报率,但却可以最大程度地控制损失,在目前越发动荡的大环境下,保护自己的财富。

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