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• 前言
• 澳大利亚房地产融资市场现状成就“影子银行”最佳生长环境
• “一家开发商倒闭，另一家开发商跟着遭殃”，连锁反应这才刚刚开始
• “天上掉馅饼”就是重大损失的开始，有些投资人只有等戏都散了，才能后知后觉
• “影子”银行到底是投资者的“头顶乌云”还是“康庄大道”

前言

澳大利亚的“影子银行”贷款规模比我们想象的都要大? 影响力也远比我们想象的更广泛。也许在你还对其一无所知的时候，就已经与其成为了利益相关者。

直到“曲终人散场”，你才后知后觉，自己在其中失去了什么。

按照金融稳定理事会的定义，影子银行是指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系（包括各类相关机构和业务活动）。 影子银行引发系统性风险的因素主要包括四个方面：期限错配、流动性转换、信用转换和高杠杆。

和中国相似，在过去五年伴随房价的快速上涨，澳洲的影子银行呈野蛮发展趋势，复合增长率达到46%。

那么，在澳洲的影子银行具备哪些澳洲特色呢，它存在的根基是什么？整体而言，澳式影子银行基于以下四大因素而生。

首先，澳洲几乎所有的住房开发项目都是以“出售”为目的。

其次，澳大利亚房产投资享有负扣税制度。

第三，澳洲银行逐步撤出房产开发项目融资。

第四，澳洲移民快速增加，为“击鼓传花、庞氏骗局”提供支撑。

我们知道庞氏骗局，即利用新投资人的钱来向老投资者支付利息和短期回报，以制造赚钱的假象进而骗取更多的投资。

从这个意义上而言，澳洲的很多开发项目就俨然成为了一场庞氏骗局。而在这场庞氏骗局中，移民成为了“待宰的羔羊”。

过去几年，澳大利亚移民数量大量上升，很多移民都涌向房价已“高高在上”的东部海岸城市，成为很多项目的“接盘侠”。尤其是公寓开发项目。

不过，澳洲媒体最新的报道显示，澳大利亚审慎监管局（APRA）开始着手整顿当地的非银行借贷行为，整个行业的芸芸众相或将很快浮出水面。

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澳大利亚房地产融资市场现状成就“影子银行”最佳生长环境

首先，我们来谈一谈澳洲的房地产融资市场。我们知道，在中国，民间借贷等非银行借贷现象在一段时间内非常猖獗，并引发了多重问题。例如，在报纸上，我们看到XX平台倒闭，很多人一夜血本无归，多年积蓄付之东流。

在澳洲，我们很多开发商由于从银行贷不到钱，往往会寻求非银行也就是“影子银行”借贷渠道。同时，大量开发商甚至愿意支付超过20%甚至更高的利息。

为什么这些开发商愿意支付这么高的利息？

事实上，原因在于，开发商可以通过期房销售，尤其是公寓开发项目迅速回笼资金，进而赚取利润。因此，即便短期融资成本很高，但是相比公寓出售的利润，也是可以接受的。

“

目前，澳洲住房开发项目单纯以“出售”为目的，缺乏“长期出租投资”的理念是推动上述现象出现的一个主要原因。

”

和美国不同，澳洲几乎所有的出租物业都是归个人持有，即开发商转手销售给个人投资者后出租。相反，美国大量住房开发项目则以“出租”为目的，开发资金来源于进行长期投资的机构投资者。

在美国，各大机构投资者之间对租户的竞争非常激烈。换言之，为了赢得市场，当地的建筑无论是在设计、建设质量、维护保养、物业服务方面均要远远超过澳洲。

在澳洲，由于开发商开发住房的目的是尽快出售，回笼资金。因此此类房屋往往是通过尽可能低的建造成本、最快的建设周期、尽快销售给享有负扣税制度的个人和家庭。

在澳大利亚，我们知道大量投资者之所以投资房子有一个很重要的因素，即负扣税。

所谓的负扣税是指将房产用于出租的投资者如果租金不足以弥补房贷利息等支出，则可以通过其他应税收入中抵扣相应的税款。

在这样的制度下，很多投资者根本就不关心自己的租金有多少。因为，亏损额越大，可抵扣的税额也越多。在许多情况下，负扣税已经成了投资的全部目的。

另外，在澳洲，追逐高收益率的高净值人群和家族办公室可以说是“影子银行”野蛮式发展的催化剂。

要知道，对于绝大多数富人而言，把钱存银行换取2-3%的利息根本就不划算。换言之，很多银行根本吸纳不到多少储户资金。

在这样的背景下，想要从银行拿到低成本贷款的开发商越来越少，通过非银行渠道融资的开发商越来越多。

但这样的循环往复，事实上是一个不允许任何一个环节掉链子的“击鼓传花”游戏。局中人也许真的应该为成为其中一环而夜不能寐，直到真正能够全身而退的那一刻。

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“一家开发商倒闭，另一家开发商跟着遭殃”，连锁反应这才刚刚开始

根据悉尼先驱晨报于2019年6月22号的报道指出,澳洲本地开发商博盛地产开发集团(Bensons Property Group)向承裕金融资产管理(Altas Advisors)融资 3300万澳币用于其最新的项目开发，承裕金融资产管理(Altas Advisors)却因资金缺口问题，在支付了600万澳元贷款后，无法再继续履行对博盛的融资贷款义务，终被博盛地产开发集团(Bensons Property Group)告上法庭。

博盛地产开发公司是澳洲本地的开发公司，其总部位于墨尔本。目前在墨尔本有6个开发项目，包括了其向承裕金融资产管理 (Altas Advisors)进行融资的 Liberty One和Moreland St项目。

项目位于墨尔本西北的内城区–富士贵(Footscray)，距离墨尔本市中心仅 5 公里。项目由两块相邻的地块组成,分别为1 Warde Street和10 Moreland St, 博盛地产开发集团已经获取了批文,并计划建造包含 527套公寓的双子塔楼。

博盛地产开发集团与房东签订合同价格为1000万澳元(1 Warde St)和825万澳元(10 Moreland St)，并协商了交割日期分别为2019年4月和5月。

项目获取批文后，博盛地产开发集团对土地进行了再次评估，带有批文的土地评估价格为2700万澳元(1 Warde St)和1800万澳元(10 Moreland)。博盛地产通过邮件和通话与承裕金融资产管理(Altas Advisors)达成借贷协议，借贷额度为评估价值的75%，也就是2025万澳元（1 Warde St）和1350万澳元（10 Moreland）。

文件显示，博盛将在三年内向承裕支付12.5%的借贷利息，如果超过三年，则需要支付高达13.5%的借贷利息，以上述条件借入3300万澳元，用以支付1 Warde St和10 Moreland的两处开发用地。

从2019年2月开始，承裕金融资产管理(Altas Advisors)先后对博世集团进行了三次放款，分别为2 月的 346.5万澳元，随后2周又放贷 50万澳元和5 月放贷的200万澳元。至今,承裕金融资产管理(Altas Advisors)一共针对该项目向博世集团放贷了 596.5 万澳元。

承裕金融资产管理(Altas Advisors)向博世开发集团表示,由于资金回流和融资等问题,没有办法再向博世集团提供余下的贷款金额，约为2800万澳元。

案件被提交到最高法院审理，该案法律文书使得承裕出现资金缺口，无法继续履行借贷义务的原因浮出水面。据悉，承裕向 Steller 集团进行了大量借贷。

文件指出,承裕金融资产管理(Altas Advisors)向 Steller提供约1.69亿澳元的资金,组成如下:

- 6800万的一级抵押贷款

- 和 1.01亿澳币的无抵押股权投资。

《悉尼先驱晨报》报道发布不久，这家在全盛时期曾在墨尔本拥有价值42亿澳元项目管线的开发商Steller就宣告进入破产接受程序。

实际上，稍早些时候，Steller集团突然停止投资8000万澳元的Sorrento洲际酒店项目施工，并解雇员工、大肆售卖手中资产时，其陷入困境的窘迫已经昭然若揭。

该集团陷入破产的主要原因包括：联合创始人商业策略产生分歧“分道扬镳”、背负着高利息贷款、整体房产市场低迷且住房需求疲软、银行停止向房产买家提供贷款。以上这些原因也导致Steller对承裕无法履行还贷义务。

如果媒体报道的数据无误，那持有6800 万澳元一级抵押贷款和 1.01亿澳币的无抵押股权投资的承裕怎么可能不遭受重创。

8月27日，悉尼承裕金融资产管理公司（Atlas Advisors）执行董事长盖伊•赫德利(Guy Hedley)通过《澳洲金融评论报》表示：资产重组事务所麦格拉思尼科(McGrathNicol)的报告“完全错误”。

据悉，麦格拉思尼科称，这家悉尼金融资产管理公司持有墨尔本开发商Steller高达1.302亿澳元的无担保债务头寸。

麦格拉思尼科尔本月早些时候向澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）提交了一份有关Steller四家子公司活动和资产的最新报告，其中包括这个有争议的数字。

根据这些报道，Steller的总债务超过2.5亿澳元。

资产重组事务所麦格拉思尼科7月1日被亚洲非银行贷款机构OCP任命为13家Steller实体的接管人和经理人。该公司记录的OCP风险敞口为9,730万澳元，但其头寸的担保对象是 “排在首位抵押贷款持有者之后的所有现有和收购资产”。它将悉尼承裕金融资产管理公司（Atlas Advisors）债务归类为无担保债务。

麦格理私人银行(Macquarie Private Bank)前首席执行官、承裕金融资产管理公司（Atlas Advisors）现任执行董事长盖伊•赫德利(Guy Hedley)在获悉麦格拉思尼科(McGrathNicol)报告的数据后表示，承裕（Atlas Advisors）对Steller的敞口大部分是“通过有担保头寸”获得的。Atlas在7月11日收回Steller的16项资产后，任命破产重组管理专家集团KordaMentha为其代理。承裕持有这些资产的第一抵押贷款。

承裕（Atlas）方面表示，由此以来，麦格拉思尼科(McGrathNicol)向ASIC提交报告称承裕金融资产管理公司(Atlas Advisors)对Steller有1.3亿澳元的无担保敞口，是完全不正确的。承裕对接管方未能准确报告现状感到失望。承裕(Atlas Advisors)的非抵押贷款敞口根本达不到1亿澳元，并且其中一半是通过已建成公寓的担保资产协议获得的。

承裕金融资产管理公司（Atlas Advisors）现任执行董事长盖伊•赫德利(Guy Hedley)表示:“与此同时，我们低于5000万澳元的无担保净风险敞口，将受到董事和公司担保的约束，这些担保将包括房地产解决方案和潜在诉讼。”

一位发言人表示，麦格拉思尼科仍然坚持其数据报道，但澄清称，这些数字是基于Steller相关公司的财务记录，并不是基于麦格拉思尼科自己的评估。

麦格拉思尼科的报告涵盖了OCP于7月1日指定接管的13家Steller实体中的4家。它们包括与大部分债务相关的Steller Developments (ACN 168 479 614)、Steller Estate Rosebud、Les Denny和Steller Care。

Steller Developments的其他有担保债权人包括昆士兰银行 (Bank of Queensland)，该行持有200万澳元的债务，其中包括3 Faulkner Street，Bentleigh该处资产的第一抵押贷款债务（该行最近还拍卖了一架Steller持有的直升机）、联邦银行（Commonwealth Bank）（84万澳元）、LaTrobe Financial（175万澳元）。

与此同时，澳大利亚税务局持有30多万澳元债务，是一个无担保的债权人。

据估计，Bentleigh这处房产的可变现价值在350万澳元至400万澳元之间，而另一处房产11 Moorabbin Central Avenue的价值在200万澳元至250万澳元之间。

在Steller Estate Rosebud的资产中，有一处房产位于310-330 Jetty Road, Rosebud，估价在600万澳元至1000万澳元之间。

资产重组事务所麦格拉思尼科针对Steller Developments的活动报告显示，有超过1.3亿澳元债务是公司的关联方贷款,其中Steller Communities贷款额达4480万澳元、Steller Home Loans贷款额达2440万澳元、Steller PF 达2300万澳元以及Continental Development 达1600万澳元。

另外，根据承裕任命的破产重组管理公司KordaMentha就Steller实体公司之一Paul Maurice Pitard Pty Ltd提出的另一份报告显示，该公司负债超过1400万澳元。

目前就承裕与Steller集团之间的融资贷款规模还没有确切定论。但通过承裕宣布停止向博盛继续供款就足以证明其资金链已经出现了问题。

从博盛的角度来看，开发商作为本应在食物链顶端的一环，但却在这场纠纷里却被迫卷入窘境，在没有准备的情况下，突然面临自行对项目供款的紧急情况。由此可见，作为开发商在向非银行类机构进行借贷时,务必做好尽职调查,确保非银行类机构可以如约履行借贷义务,以确保项目可以顺利进行。

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“天上掉馅饼”就是重大损失的开始，有些投资人只有等戏都散了，才能后知后觉

承裕金融资产管理(Altas Advisors)是澳大利亚本地的基金管理公司,管理超过17亿澳币的资金，主要融资渠道为重大投资移民签证SIV 投资人，根据其网站显示，承裕金融资产管理(Altas Advisors)拥有超过400位SIV 客户。

在承裕陷入资金链困境的同时，这些重大投资移民签证投资人的资金难免也会面临潜在冲击。

通常情况下，SIV投资人都不会对澳洲金融市场有很深的理解，在选择投资项目时，会更加依赖于承办基金机构的推荐。

如果基金选择项目时，将获利百分比摆在评估条件第一位，项目质量及前景都不作为优先考虑条件的话，那再正规的基金投资机构接下来的发展路线恐怕都可能变成“庞氏骗局”：靠源源不断新客户加入，才能维系利息发放和资金链运作。

最后后知后觉，发现要承受损失的，更是那些对澳洲了解不多却满怀希望投入财力心力办理重大投资者签证的准新移民。

另外，悉尼和黄金海岸郊区公寓开发商Ralan Group也在今年因公寓价格低迷、租金下滑、和销售艰难而破产。尽管公司债权人的总额仍有待确认，但初步迹象表明，Ralan Group负债大约5亿澳币。

Ralan Group公司待开发项目管线中拥有超过3000套公寓，目前，Grant Thornton已经被任命为该公司的自愿托管机构。

据悉，在悉尼经过多年开发并获得成功之后，Ralan于2015年开始试水黄金海岸市场，并在当地成立了一家合资企业，开始了一项雄心勃勃，价值10亿澳币的开发项目。

根据《澳大利亚金融评论报》(Australian Financial Review)最新披露，已经宣布破产的Ralan Group早在2013年就从买家那里借了巨额资金，几乎与其建筑商Steve Nolan Construction遭遇严重财务困难的时间差不多。

据报道，2013年7月，在悉尼北岸(North Shore)Ralan开发项目中，一套价值69万澳元的两居室公寓的买家向Ralan释放了22.7万澳元，还向Ralan支付了6.9万澳元押金，总利息(年利率为15%)为4.4万澳元。

然后在2014年9月完工交房时从购买价格中扣除这一金额，这是一种高风险的策略，但在当时确实得到了回报。

房地产律师托尼·科达托(Tony Cordato)是悉尼Cordato Partners律师事务所的负责人，他为2013年购买这套公寓的买家代理。

科达托向《澳大利亚金融评论报》(Australian Financial Review)表示：“有一条古老却灵验的经验法则，如果支付的利息超过10%，你就会破产。至少6年来，Ralan一直在为规模庞大的贷款支付15%的利息。”

他表示，Ralan的合约中没有任何授权释放押金的条款，当他在和解协议中发现这一点时感到“震惊”，“因为如果Ralan在大楼完工之前就破产了，买家就有失去所有钱的风险”。

科达托表示，买家很可能在不知情的情况下授权向Ralan释放资金，因为他们直接与中介Ralan Property Services打交道。Ralan Property Services是一家由威廉和布莱恩·奥德怀尔(William and Bryan O‘Dwyer)执掌的公司。

科达托表示：“Ralan提供的价格补偿往往非常有吸引力，买家考虑到自己将以每年15%的利率获得利息，而如果他们把钱存在银行，利率就会低得多。”

五年后，在市场动荡的情况下，超过1800名Ralan公寓买家需要承受总计近2.8亿澳元的亏损，也就是这些买家此前将押金借给开发商，期望获得15%的年回报率。

Ralan倒闭，欠下5亿澳元，但它的麻烦却可以追溯到2013年，当时专门从事建筑业的史蒂夫·诺兰建筑公司(Steve Nolan Construction)遇到了现金流问题。

Ralan Group为该建筑商提供了350万澳元的现金注入，但史蒂夫·诺兰(Steve Nolan)仍在2014年2月倒闭，给Ralan带来了巨大的财务压力。

Ralan创始人威廉·奥德怀尔(William O‘Dwyer)在2014年2月表示：“我不仅要和350万澳元说再见，还要再花数百万澳元才能找到一个新的建筑商来完成这些项目。”

据了解，正是在这个时候，随着亏损的增加，奥德怀尔先生想出了以无担保贷款的形式向他的买家借钱的想法。

2013年1月，价值69万澳元的悉尼公寓的销售合同由O‘Dwyer先生作为卖方Ralan Dumaresq No.2 Pty Ltd的唯一董事签署。

根据Grant Thornton的联合管理人赛义德·贾哈尼(Said Jahani)的说法，在Ralan的Sapphire、Ruby和Orchid开发项目购买公寓的大多数买家都同意了将押金释放给Ralan的子公司，而不是安全地存放在信托账户中。而从调查中看到的情况来看，Ralan从未盈利。”

进一步考虑一下，这是一个通过Ralan Real Estate精心策划的聪明计划，它与买家签订了附带合同，以释放押金，收获了来自买家的无担保贷款。同时，对购买者的律师隐瞒了这些附带合同，律师无法在释放保证金时提出质疑，更不能坚持对贷款进行质押担保。

也就是说，Ralan的买家可以说是在“作鸟兽散“后才发现已经面临重大损失。而想要收回其押金又必将经历漫长而痛苦的“维权”，但结果很可能依然是一无所获。

在资本游戏里，当有人承诺给你超过10%的利润，那就一定要想一想，如果这次“天上掉馅饼”需要你在并不清楚整个游戏规则的时候就赌上全部本金，你能否泰然自若，胸有成竹。不要做游戏里最后一个离场，且不得不收拾残局的“冤大头”。

事实上，当遇到一个利润丰厚的回报项目、一个千载难逢的便宜时，在掏钱的时刻，要做好血本无归、石沉大海的心理准备，如果出现这种后果、看看自己能否承受住。承受的住就冒险一搏，承受不住就不去做——做最坏的打算，才不至于后悔莫及。

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“影子”银行到底是投资者的“头顶乌云”还是“康庄大道”

在地产繁荣时期，投资者对澳洲东海岸大城市房地产的痴迷也刺激了开发商建房的热情，数百个价值数十亿澳元的大型商业和住宅房地产开发项目正在进行中。项目的类型和背后的开发商多种多样，从豪华酒店到高层CBD公寓楼，零售综合体，以及远郊地区的开发项目应有尽有。

现在看来，关于这些开发项目，最有趣的不一定是它们是类型的项目，而是它们最初是如何出现的。传统上，开发项目的大部分启动资金都来自银行或其他主流贷款机构。然而，随着当前环境下，主要银行和其他金融机构已大幅收紧对投资者和住房贷款申请人的贷款压力，以降低资产负债表风险。开发项目所需大部分资金已经越来越多地来自所谓的“影子银行”。

根据澳大利亚储备银行(RBA)的数据，影子银行贷款约占金融系统总资产的7%，大约相当于5000亿澳元的资本。

当然，目前的规模还不足以让央行担忧，但完善影子银行业务的监管已经成为一项紧迫的任务。未来，监管机构可能会引入更多的监管/法规对参与融资的企业和公司类型加以限制。举例来说，那些贷款给资金有限并用于可疑用途的项目可能被禁止。房地产开发也可能在新规中被单独规范。

而对于投资者来说，应该清醒地认识到“影子银行”当然存在风险，但最重要的是如何认识到风险，识别风险，并以正确的行动和态度来缓解风险。

“影子银行”多由澳大利亚和外国机构投资者以及越来越多的成熟私人投资者支持的非银行金融中介机构组成。

事实上，澳大利亚法律确实对“影子银行”投资人提供的保护较少，因为这类投资人已经被默认为比普通投资者更有见识和财务经验的借款人。

而现实中，入场“影子银行”的投资人很可能只能在投资金额门槛上过关，但距离“成熟投资者”还有很远。并不能清晰的知晓其中风险与机遇，也并不明白其运营的模式。

“短期投资，高额回报”是几乎所有“影子”银行的卖点。出钱投资的有很大一部分都是资金实力不菲但不愿意把钱投给年息为2%或3%的大银行，也不愿意把钱投进股市的中产阶级，对于许多投资者来说，在较短的时间内收获7%以上的利息，是一种非常诱人的选择，也充分显示了“影子银行”对于投资人来说存在的合理性。

问题是一旦“影子”银行出现资金缺口，整个系统都会受牵连。借款方的任何违约风险大机率都将由投资者独自承受。

所以，作为一个普通投资者，首先要对收益率要有一个合理的预期，对投资收益率的预期过高是危险的。巨大的财富积累并不依靠短时间的爆发，而是长期稳健收益的结果。与此同时，期待一个远高于固定收益且无波动的收益率是极度不现实的。投资者想要获得长期的高收益，那么短期的波动是必须忍受的。

当投资者受自身认知局限时，建议可将风险分析的工作转移给会计机构，会计师不仅是“影子银行业”的旁观者，更是主要参与者，在识别风险和通知客户方面发挥着重要作用。会计机构在很大程度上可以积极主动地提醒客户潜在的违约风险。

资本市场是一个可以尽情挥洒才华的舞台，也是名与利深度交织的场所。虽说君子爱财取之有道，但在巨大的名利诱惑之下，也极易诞生一些形形色色的“甜蜜陷阱”。

事实上，金融的本质是资源配置，什么样的资产配什么样的收益，当出售的资产和收益不能匹配时，出资者的损失便早已注定。

阳光底下没有新鲜事，面对一些诱惑，面对致富的狂欢，我们的头脑都应该冷静一些，把钱放在自己真的看懂的地方，在自己能力圈内投资或作为甲方聘请“专业外援”做好调研及咨询再扩张投资领域，都可以大幅度减少犯错的机会。不然，我们还是会犯一样的错，会有同样的喜怒哀乐。你所做的，别人早已做过；你的际遇，也有很多人和你一样。

古往今来，概莫能外。已有的事、后必再有．已行的事、后必再行．日光之下并无新事。

参考资料来源：

https://www.smh.com.au/business/companies/atlas-and-bensons-battle-over-33m-funding-gap-20190620-p51zld.html）

https://www.afr.com/property/residential/atlas-advisors-says-130m-steller-debt-position-totally-incorrect-20190826-p52ksz

https://www.afr.com/property/residential/ralan-borrowed-from-buyers-as-far-back-as-2013-20190814-p52gx0