由于南北半球地理位置的不同，在澳洲买房除了要考虑地理与价格外，同样也要考虑南北半球地理位置的不同。

澳大利亚房产大部分新开发的别墅（别墅装修效果图）小区，都是以房屋土地配套的形式出售物业的。购房者在挑好土地后，需要参照样板房选择自己的房屋户型图。选好项目后这块土地及产权都将属于你，那么，在选择项目的时候要注意哪些方面呢？

在澳洲，最佳地块，当属东西走向的。其中，又以面西背东的为最佳。

1.土地和房屋朝向

挑选土地和房屋户型图一定要讲究朝向。在澳洲，以适合后院朝阳的地块为佳。最佳地块，应该当属东西走向的，其中，又以面西背东(别墅，因为别墅一般都是一到两层所以比较矮只有面西才能充分照射到阳光）的为最佳。这样你造房子时可以选择的余地就很多，甚至一半的房屋，都可以变成朝阳面的。

2.户型图的选择

看样板房的时候，最好去看一个Builder的最新的样板房。除了房屋的户型，还要特别注意房屋的内部细节。样板房都是每个Builder最好的表 现，如果样板房都很粗制滥造，这个Builder建造的房屋质量就很让人担心了。在选择不同户型的时候，也要结合自己的家庭需要，选择最合适，而不是最流 行的或最常见的。下面整理了一些选择户型图时应注意的事项，希望能够对大家有所帮助：

-厨房

宽敞的空间当然很重要，但也要避免太过开放式。我们华人通常比较喜欢做一些油烟较大的菜肴，让厨房和其他空间有适当的隔离，会有利于油烟的控制。

灶台尽量选择宽一些的，这样既可以保证有足够的台面操作空间，也可以顺便扩大橱柜，增加储物空间。厨房橱柜的隔板要选择较厚的，别忘了那些瓷器盘子摞起来的分量可不轻。

厨房电器是非常值得投资的，尽量选择最好的品牌，因为如果将来需要置换这些电器将会非常费时费力。升级到最强吸力的油烟机也绝对有必要。

-客厅

客 厅可能是家里利用率最高的地方了。选择一个明亮的客厅非常重要，尽量保证客厅有一些面北或面西的落地窗。如果家里人较多，又有小孩子，建议在客厅使用地板 或地砖，避免容易藏污纳垢的地毯（地毯装修效果图）。预先计划电视的位置，留好相应的电视，电话，网络的接口也可以避免以后遍地接线板的尴尬。

-卧室

宽敞明亮的卧室通常会让居住的人更加心情愉快。

卧室的衣柜和衣帽间也是很需要注重细节的地方，综合运用大小不等的抽屉，两层式衣杠，和空间较大的储物格可以满足不同房间主人的需要。所有的储物柜都最好一直打到屋顶，这样既减少了柜顶的卫生死角，又增加了空间的利用率。在较大的卧室里，还可以添加写字台。

如果有相邻的几个卧室，和你的Builder沟通一下，保证每个卧室的隔音效果也很重要。

-卫浴

卫浴配件是最容易打破预算的一个升级内容。建议一定要按你的实际使用情况来选择，慎选带按摩功能的超大浴缸。浪费水不说，每次单单等把水充满就要等15分钟。使用次数少，维护起来也很不方面。最实用的还是最普通的淋浴房。

-走廊

这个部分常常不受购房者的重视。其实连接客厅和各个房间的走廊空间也很重要。有些朋友为了扩大房间和客厅的面积，把走廊设计的非常窄，结果搬家的时候才发现，所有的大型家具，如床板，床垫，沙发，都不能顺利通过。走廊的灯具也挺重要，最好是在走廊两边都能够控制的双开关。

对于生活在北半球的国人来说，澳大利亚房产的户型选择标准截然不同。因此，在购买前。须结合当地的地理因素，仔细考量，才能找到更具升值潜力的户型。

在澳洲如何看房？并不能简单的靠直觉，而需要有靠谱的技术。由于澳洲与我们国家在两个相反的半球，所以与在国内选房并不相同。需要注意。

第一分钟：看位置

专家们永远都在说，买房子，最重要的三件事就是：“位置、位置、位置(location,location,location)。”对于房子的许多东西，你都能做改动，你甚至可以把房子推倒重来。但你唯一改变不了的就是：位置，澳洲房产更是要注意位置。

因此，看房子的时候，也应该同时看一看房子的周遭。如果你的房子的前面、后面或侧面有座公寓，那么很可能就会在一天当中的某一个时段挡住你的阳光。或者，你的邻居能直接看到你的卧房，或者是后花园。

另外，如果你看的这套房子的窗户，或你的邻居家的窗户上装了栅栏，那么就可能说明这里出过什么问题。

同样的，如果房子的外面有涂鸦，被画的乱七八糟的，那么这里的情况可能也不太妙。

如果房子后面还有一条路的话，不妨绕到后面看看。如果你看到涂鸦、注射器、排泄物、空饮料瓶等等，那么就说明这周围的环境很差，说不定有不少社会“混混”。

第二分钟：看朝向

在售房广吿中，人们往往看到“有景(havingviews)”的字样，但你去看房子的时候，就得看看从哪里看出有景。是从起居室里看有景呢，还是从楼上的卧室里看有景？抑或是从卫浴、甚至是衣柜顶上看出去有景？

所以，专家建议，一定要检查房屋的朝向。朝北的房屋当然是最好的了。所以理想的情况是房屋的主要部分，特别是起居室是应该朝北的(澳洲位于南半球，所以澳洲房产与中国房产是反过来的)，这样光线才会好。

另外，看房的时间也不要光听物业代理的建议：他肯定会在最好的时间带你去。而你恰恰需要在“最坏”的时间去，才能看全这套房的“眞实面目”。

另外，如果房屋所在地的地势是有坡度的，你当然应该选地势较高，而不是地势较低的房屋，以免成为别人家的“排水沟”。俗话说，“站的高，看的远”，处于高处的房子当然视线也更好。

当然，如果这套房是水边屋，那就另当别论了。能够直接挨着水，当然就可以牺牲其它许多了！

第三分钟：看大小

一般来说，房屋广吿不会吿诉你房屋的具体长宽等数据，所以你就要仔细看看卧室是不是够大，有没有足够的空间再建一个入墙柜，起居室能不能容纳下你们一家人，等等。

另外，房屋的宽度，以及天花板的高度、房屋本身的面积和它带的地的面积之间的比例等等，也很关键。如果房子几乎已经把地占完了，那么你当然就不会有一个象样的后花园了，对澳洲别墅来说，有个花园还是像样些。

房屋之外的地也很关键。比如，它是平的，还是有坡度的？如果没有游泳池，还能自建一个吗？有足够大的地方吗？

第四分钟：看车位/车库

看房的同时，当然得看车位/车库。车库里有两个车位，还是一个？或者是只有车位？从车库里是不是可以直接进到房间？这样你大包小包买了东西回来时，就不必一趟趟的非得从前门搬回去了，对于澳洲房产来说车库是比较重要的。

第五分钟：看房屋外部的保养状况

看一看屋檐下的水槽，是不是已经生锈了？跟下水沟是不是连上的？如果排水槽已经坏掉了，那就很麻烦。

另外，外墙上有没有裂痕？有没有凹凸不平之处？窗户把手有没有问题？能不能关严？地面看上去是不是很潮湿？要知道，潮湿的地会招来白蚁。

十分钟的时间太短，不太可能去检查房屋下面，或房顶的内部结构。但从外面，应该可以看到屋面瓦(rooftile)的状况。比如，它们有无裂纹，或屋顶结构中的金属部分有无生锈的痕迹，等等。

当然，如果能请专家来做建筑和虫害检查是最好的了。如果是木地板，那么有虫害的危险性就更高。

第六分钟：看房屋内部的保养状况

如果设计不佳，房间地下室部分的潮湿问题就会让人很头疼。如果露台漏水的话，那它下面的房间也会很成问题。所以，这些都是一定要检查的项目。

在老式的排屋里，有一点潮气是正常的。只要房间里的家具、设施等没有发生问题就好。许多人能够接受这一点。

但是，如果你看到房屋的墙面的油漆或涂料有起泡、出现盐渍、水流过的痕迹等现象，那么你就得警惕了——这个房间里肯定是潮气太大了。

另外，气味也是个重要的信号！房主可能会将墙重新漆过来掩盖问题，也可能在屋里点香、点蜡烛来掩盖潮湿的气味。所以这些都是你需要多长个心眼的地方。

另外，电源控制板(electricalswitchboard)也是该查一查的地方。看一看它，可能就能看出这套房是否最后刚刚经过翻新，或装修。否则的话，电线看起来应该是旧的。

还需要看一看有没有什么加建的很不合时宜的东西，因为这很可能是由没有经验handyman建的，或房主自己非法加建的。比如已经塌下去的结构，或者根本没弄平整的东西，一看就是偷工减料之辈整出来的档次低下的东西。

与此同时，也要看看是否有很复杂，或很昂贵的东西，比如玻璃屋顶、玻璃拱线、六边形装饰品、没建好的游泳池、水控门(hydraulicgate)、码头，等等。

如果整个房屋之中只有一个门关不上，那倒不是什么大问题；如果门个个都关不上，那问题就大了，说不定房屋整个已经开始倾斜了，这就太严重了。

第七分钟：房屋的平面结构(floorplan)

这套房的平面结构设计的很合理吗？房间跟房间之关的关系，看起来很顺畅吗？卫生间够多吗？有没有带浴室的套间(ensuite)？

房间够大的话，你才有可能有自己独处的空间，尤其是家里有孩子时。否则大家都得成天挤在一起。

另外，如果房屋不止一层的话，那就更得小心了。比如说，你不想让洗手间直接就通向客厅，因为这样的话，如果洗手间的门开着，那你岂不就直接看到厕所里去了？

如果家中有十几岁的少年，让他们在房屋的另一端有一个相对独立的空间会更好。

如果你的孩子很小，那么大家住同一层楼比较好，这样便于你晩上去看看孩子们睡的怎样、有没有把被子蹬掉，等等。另外，这一层上当然也得有卫生间才好，这样孩子们晩上上洗手间才方便。

第八分钟：看卫生间

这部分也必须看潮湿的情况(参看前面第六分钟内容)。看一看浴室里的帘子有没有裂纹，再看看装着淋浴头的那面墙的另一面。这通常是卫生间的一堵墙。要仔细的检查它是否潮，尤其是当里面有衣柜的时候，因为墙的情况通常会被挂在里面的衣服啊、盒子啊之类的东西盖住。

第九分钟：看厨房

令人吃惊的是，专家会建议你，不必花太多时间在这里。原因呢，“厨房很容易就全部换掉的。因为厨房很容易更换，所以看房时就不是要点。

要看的话，检查一下烤箱、炉灶等是否工作正常，水管子漏不漏，排风管是否通向外面，还是只在屋内循环。

如果你发现了有任何毛病，大可要求主业在你购买之前把它们修好。

第十分钟：看潜力

对你所看的澳洲房子，别过分挑剔。看问题要全面。一套房屋可能有很大的再装修或改造的潜力。比如很多排屋(terrace)中的楼梯完全可以改个方向，而使房间的空间变得更大。

你也可以把狭小的客厅中的墙打掉，让它变成一个更大的开放式客厅。

不过呢，如果你发现了任何房屋的缺点，当然首先可以利用它们把价钱压下来。

附：澳洲房产估算师能做什么？

如果一套房你已经看得差不多了，也可以请澳洲房产估算师帮忙看看这套房值多少钱。

那么估算师是如何工作的呢？

估算是一个介于艺术和科学之间的技巧，能够正确的估算出一栋摩天大楼、一所大厦或一块空地的价值，你至少需要四年的高等敎育，才能有资格涉猎这一领域。比如在维省有1750名非常繁忙的估算师，在目前的市场环境下，对估算师这样的地产专业人士将有持续的需求。

对于估算毕业生来说，在银行、养老金和房贷领域都有工作机会，以确保物业价值与贷款数量相匹配，从而控制贷款风险。估算师的用武之地还包括市政府、离婚夫妇、陷入遗产纠纷的家庭和开发商们，他们需要听取估算师的意见来决定在哪个地段开发投资是否值得。

估算师能很好的推算出物业的现在价值和潜在价值。他们责任重大，要过滤掉市场上的不确定因素，把它们转变成实实在在的价格。老百姓的房子价值要得到他们的确认，他们是房地产市场的监督者。

一栋房屋为什么比隔壁的房子贵，其实无论在估算师还是地产代理的眼里，衡量的指标都是相同的，主要包括(重要性依次递减)地点、土地大小、房屋的质量和类型、卧室数量、浴室数量以及厨房和客厅结构。

其它的一些因素会为房屋加分，但它们不起决定性作用，包括：房屋外观、花园、平台、游泳池、车库以及环保设施等。这些会影响购买者的决定，但是它们不是最基本的因素。

估算师对物业的估价都是个案分析的，但是他们会采用同样的技巧，"这套房子是什么状况？适合什么样的市场？类似的房子最近卖了什么价钱？"

估算师不会过度陷入房子的细节中去，比如说注意到灯或水龙头是什么样的，但他们会考虑一些容易被人忽略的地方，比如说有一大块地本来可以盖两套房子，但由于现有的这套房子位置不好，使这块地不能够再分割盖两套房子了，那么这块地的价值会相对降低。

再有就是斜坡，虽然景致好，但会增加建房成本，估算师在估价时都会考虑这些因素，然后给出一个合理的价格。

根据估算师的经验，房屋的建筑特色与位置和土地大小同样重要。保养的好的50年以上的老房子非常保值，特别是当地有不少这样的老房子的时候。

房屋估价的服务大致在几百元到几千元不等，银行和贷款经纪人在贷款前都会使用这项服务，因为他们知道估算师了解行情。

最后得说，澳洲房子都会有个七年的保质期，这个是世界上众多房产所无法比拟的。

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