胡德翰律师接受凤凰卫视访谈,EB5美国投资移民微信公众号文章

胡德翰律师接受凤凰卫视访谈

凤凰卫视主持人Cathy: 观众朋友们，最近几年投资移民越来越火爆甚至可能今年投资移民会出现排期。带着很多的疑问，我们今天请来了知名的移民律师胡德翰律师来为我们讲讲投资移民的最新动态和如何做投资移民。胡律师有20余年的律师从业经验，现为美国移民律师协会会员；专做从向移民局申请各类移民案件到广州美领馆移民签证程序、从普通的亲属移民到投资移民等各类移民案件的申请。下面我们请胡律师为我们谈谈观众所关心的投资移民的问题。

胡律师您好！

胡德翰律师：主持人好，大家好，首先祝大家新年快乐！我是胡德翰律师。今天非常荣幸被邀到凤凰卫视作这个访谈。先给大家简单介绍一下胡德翰律师楼。我们律师楼早年成立于纽约。目前在纽约，洛杉矶以及拉斯维加斯还有中国广州，北京，上海，武汉都拥有办公室。我们专做移民。我们是全美唯一在广州设有办公室的美国律师。办公室就设在广州美领馆旁边做各种与美国领事馆有关的案件。当然我们现在80%的案件都是投资移民。

凤凰卫视主持人Cathy：胡律师，您能不能先谈一谈投资移民的排期问题，这个是大家目前非常关注的问题。

胡德翰律师：好的，首先我想为大家澄清一个说法，那就是是否排期是由美国国务院签证控制办公室在国务院每月的Visa Bulletin上公布的而不是任何人口头上说得，即便这个人就是国务院的官员也不行。而到目前为止所有有关排期的说法就是从参加移民律师协会的国务院签证控制办公室的主任Charles Oppenheim的口里说出来的但实际上到现在为止根本就没有任何的排期。不过按目前的移民局案件情况分析，应该在2015年的6月份左右会有排期。1月28号又有了新的投资移民法律的立法进程。1月28号，联邦众议员Jared Polis正式宣布了他和另外一位众议员的联合提案《2015美国创业与投资法》。如果这个法案通过的话就不会再有排期问题。这个法案目前两党都是支持的所以通过应该不成问题。这是一个利好消息。不过，最近以ABCnews为首的美国媒体还有以众议员司法委员会主任Chuck Grassley为首的一些政治人物对这个投资移民产生的问题也在大势的宣扬，这个会对投资移民的新立法产生影响。但估计结果还是会通过。另外，估计投资移民的最低投资金额也会增加到不止50万美元。

凤凰卫视主持人Cathy: 好，如果这个法案通过了，我们再请胡律师为大家讲解这个法案。胡律师，我们知道在2013年初爆出了一个最大的投资移民欺诈案芝加哥会议中心投资移民项目，你能跟我们说说为什么会出现这种情况吗？

胡德翰律师：好的。这是一个典型的证券欺诈案。证监会在告这个芝加哥会议中心项目方时主要列举了几点：一是欺骗投资人说已与多家酒店集团签约冠名权协议，然而真实的情况却是：多家大型酒店集团根本没有给被告冠名权，甚至已给冠名权的也撤销冠名权。二是欺骗说政府有大笔投资在这个项目上，甚至敢向移民局造假材料来证明政府有大笔投资，但实际是政府根本就没有决定投资。三是虚夸项目发起人和项目开发商的资历。发起人Seth年仅29岁却欺骗说开发有15年以上房地产开发和管理的经验，而开发商刚成立2年却骗称有35年开发经验。四是虚夸建筑成本还有预期收入。建筑费用虚高达到$91万美元一个房间，而正常的应是平均$21万美元一个房间。当然这是证监会这个律师可能刚出道不在行，应该说正确而科学的计算方法是按整个建筑每平方英尺的成本来算。我当时计算的是虚夸5.7倍而不是证监会算的4.5倍多。再就是虚夸将近两倍的预期收入。我为什么详细列出这些欺诈事实呢，这是因为几乎所有项目都有这里提到的问题，当然还有这里没提到的。但这些问题是最普遍的。

凤凰卫视主持人Cathy: 胡律师，那我就搞不懂了。既然项目这么不好，为什么还能有那么多投资人投资呢？

胡德翰律师：回扣，巨额的回扣就是这些烂项目能推出去的原因。芝加哥会议中心是中介能找到一个投资人就能拿到4万到8万的回扣。而这么大一个项目光回扣就可能上千万美元。有这么高额的回扣这些中介什么手段都可以做的出来。这就是有钱能使鬼推磨。其结果是任何烂项目只要给的回扣足够多，我所知道的回扣最高达到每拉到一个投资人13.5万美元，当然项目也要足够大就肯定有中介能去强力推广。而投资人基本没有什么能力去选择项目，在这些对中国市场和投资人心态了如指掌的中介面前基本就只剩下被骗的份了。不过中介只会跟投资人说他们只赚一点点中介费约5万人民币而且投资人也往往相信中介就是掙这点中介费。那这个回扣从哪儿来呢，注意就是从管理费来或者直接就是全部的管理费作为回扣。比如芝加哥会议中心项目光是管理费就1100万美元。有了这个巨额的回扣，中介或收回扣的律师就有动力去把不好的项目甚至是骗人的项目推向市场。当然这个收回扣是违法的，而且如果律师收回扣还有可能会被吊销律师执照。美国证监会SEC从今年的一月份就开始调查24为律师收回扣的情况。这些律师可能会面临被罚款和随后吊销执照的处罚。美国证监会SEC过去并没有对这个律师收回扣的问题进行追究但我估计原来他们是没发现这个问题直到现在才发现。我大概从2009年开始就陆续写过文章谈律师收回扣违法这个事但居然有律师认为我的说法错误。所以有些律师还是对法律的研究缺乏准确性和完整性。这也是为什么我是美国第一个站起来反对收回扣，也反对项目方收管理费的律师。

凤凰卫视主持人Cathy: 那这个管理费到底是个什么费用呢？

胡德翰律师：我可以说是美国最早做投资移民的律师之一了。而且我一开始做投资移民就是代表项目方，为项目方申请区域中心。所以我非常清楚一个项目下来到底约需要多少成本。因为这个费用就是项目管理费的原始意义。按照美国证券法1933，这个成本的正式法律名字称叫subscription fee,中文叫签约费。就是在准备出售有价证券的过程中所产生的费用，比如律师费，经济学家的费用等。就投资移民而言这个费用一般都不高，比如我做过几个区域中心的法律文件收费也就4到5万美元，而经济学家更便宜一般1万到2万。也就是说这个费用总共也才5万到7万。我们折中一下算6万。如果一个项目是100人的话，每人的签约费也就600美元。而现在管理费动则5万到8万美元。这个钱实际就是给推荐项目的中介或者收回扣的美国律师的回扣的。本来一开始美国的项目方到中国去推销项目的时候是不收或只收真实的签约费的，也就是这个几百块美元。但项目方和中国中介接触下来后，受到中国中介的启发将发行费先改成项目费后来又改成能让中国投资人容易理解的管理费。只不过最后这个高额的管理费基本都是到了中介或收回扣的律师手里。这就是为什么我每当发现一个项目不错的时候，我首先就会和项目方谈我将不收任何回扣但要求他们也不得收取我投资人的项目管理费。

凤凰卫视主持人Cathy: 那项目方怎么会同意不收管理费呢？他们不是自己也有付出钱吗？

胡德翰律师：你说得没错。一般项目方开始不会同意，因为他们毕竟还是花了一些费用，但我主动去找他们的项目都是我经过研究后认定好的项目。每当发现一个项目不错的时候，我首先就会和项目方谈我将不收任何回扣但要求他们也不得收取我投资人的项目管理费。由于管理费基本就是回扣所以当我不收回扣后管理费就基本没有了。至于项目方花的那点成本，当我告诉他们他们的项目很好，而且告诉他们他们的项目比别的项目好在什么地方时，如果他们自己也认为自己的项目好的话根本就不会在乎这点成本因为项目早筹到钱早开工所赚的钱远远不止这点成本时，他们无一例外都接受我的要求不收管理费。所以我推荐的项目统统都没有管理费。我这么做为投资人节约了5到8万美元的管理费还是小事，更重要的是只有不从项目方拿回扣，不和项目方有利益输送才能真的去找好的项目，才能真的去代表投资人的利益。所以我可以对所有投资人说我找的项目肯定是目前市场上最好的项目。如果我找的项目拿不到绿卡我不相信其他项目能拿到绿卡。同时我还是唯一的一位律师愿意无偿为投资人追款的。如果对项目没信心的话是绝对不可能敢免费为投资人追款的。

凤凰卫视主持人Cathy: 那胡律师怎么选择项目呢?

胡德翰律师：好的，我有写过很多投资移民方面的文章。其中有专门谈到如何选择项目的。我在这里可以总结一下。选择投资移民项目主要要看这么几点：第一，项目要有市场前景；第二，这个项目的就业乘数要大；第三，这个项目的建筑成本不能虚夸；第四.预期收入不能虚夸；第五.这个项目没有管理费，即便有的话也最好不超过5000美元；第六，投资移民占总投资比例不是大问题，但有银行贷款却是大问题；第七，还款要有在法律许可范围内最大的保障。

第一点，项目一定要有市场，因为投资移民也和一般的投资一样而且应该比一般的投资更注重市场问题。原因是如果没有市场则不仅投资款收不回也没法创造足够的就业人数，因此绿卡也拿不到。

凤凰卫视主持人Cathy: 那也就是说能否创造足够的就业人数是投资移民选项目的最重要考量。

胡德翰律师：是否创造足够的就业人数可以说是投资移民的核心问题。可以说投资移民一切都是围绕着就业人数来的。甚至包括现在对投资移民计划质疑众议员司法委员会主席Chuck Grassley的质疑重点还是到底有没有创造足够的就业。更不用说移民局审理投资移民申请和永久绿卡申请的核心也都是审理是否创造足够就业。而这核心中的核心就是经济学家所写的这个经济学报告因为就是这个报告里有推算出这个项目能产生多少总就业，总就业里又有多少是直接就业多少是间接和派生就业。这个报告是经济学家写的，而经济学家写这个报告是一种商业行为，所以有些商业潜规则经济学家就必须遵守。比如区域中心付钱请经济学家写报告，这个潜规则就要求经济学家写的报告一定要达到移民法的每个投资人创造10个总就业的要求。如果经济学家没能算出这么多的就业人数估计他写这个经济学报告的余款也拿不到不说以后也没什么其他项目方给他生意做了。所以在投资移民所有文件中唯一还可以信赖因为是非项目方的第三方经济学家写的报告都会是商业潜规则的产物而变得不可信，那其他文件就更加没法相信了。所以弄明白这个就业人数是怎么算出来的还有代入数据是否真实就变成是确定项目好坏的关键。这就是为什么我一开始做投资移民时就决定一定要学会如何利用经济学模型去计算就业人数。我花了大约半年的时间付费向经济学家还有美国经济局的专家学习如何利用移民局认可的两个经济模型来计算就业人数，还有如何确认每一个代入数据的真实性。这两个经济学模型一个是IMPLAN一个是RIMSII。目前比较流行的计算是RIMSII。我在复杂经济模型的基础上把就业计算抽象成为一个简单的公式：就业人数＝（Ａ）建筑就业乘数Ｘ建筑成本＋（Ｂ）项目就业乘数X项目预期收入。我上面所说的选项目时要注意的第二这个项目的就业乘数要大，第三这个项目的建筑成本不能虚夸，第四预期收入不能虚夸这三点就是对应这个公式要求的。这个公式是我总结出来的。一般经济学家不可能去做这个总结，也没有其他美国律师会去研究这种经济学报告，更别提怎么去利用经济学模型去计算就业人数了。我一般在投资移民的各种律师会议上会问其他律师懂不懂如何去计算就业人数。从来就没有那个律师告诉我他懂或者最起码想去弄懂，因为作为律师的话，依法只要依赖于经济学家的经济学报告就可以了。至于如何计算就业那是经济学家的事，我们律师根本可以不懂也不需要懂。

凤凰卫视主持人Cathy:　胡律师，你先跟我们讲一下什么是就业乘数吧。　

胡德翰律师：就业乘数这个本来是一个经济学的概念，根据美国经济局的定义就是向一个项目投资100万美元能产生多少就业人数。我是第一个提出投资移民项目好坏取决于这个就业乘数大小这个观点的律师。从我前面提到的公式可以看出决定项目创造就业人数的因素是建筑就业乘数及建筑成本，还有项目就业乘数和项目预期收入。这个建筑就业乘数都是相同，而只有项目就业乘数是不同的。所以在其他条件相同的情况下，项目的就业乘数大则就业人数就会多。比如一个房地产项目它的就业乘数是9，而一个养老项目它的就业乘数却高达26。也就是说房地产项目投资100万美元进去它创造的就是是9个，而每个投资人投资的是50万美元产生的就业就是4.5个根本无法达到10个就业人数的要求。但养老项目投资100万美元产生的就是是26个，而每个投资人投资的是50万美元产生的就业就是13个超过法律规定的10个就业人数的要求。当然如果房地产项目投资移民的资金占比很小同时建筑成本没有虚夸的话则还是有可能达到就业人数的，但如果同等条件下则养老项目更能达到就业要求。这就是我不看好房地产项目的原因之一，当然还有一个重要原因就是房地产项目中建筑成本的虚夸。这个我接下来会谈到。

凤凰卫视主持人Cathy：好，胡律师你就接着谈一下建筑成本的虚夸是怎么回事。

胡德翰律师：我研究过很多的项目，基本上所有项目都有建筑成本虚夸的问题。那为什么这些项目都有虚夸建筑成本呢？就是为了增加就业人数。根据我前面提到的就业计算公式，就业人数中的A项就是建筑成本创造的就业：建筑就业乘数X建筑成本。建筑就业乘数是确定的没法改变，为了增大就业人数就只能夸大建筑成本了。尤其是房地产项目，由于只是以建房子来计算就业没有B项的运营就业所以唯一的办法就虚夸建筑成本从而达到移民法所要求的就业人数。那么移民局是怎么对待这种虚夸建筑成本所产生的虚假就业人数的呢？非常简单:虚夸部分不算就业！打个比方，一栋房子建起来按正常花费应该是1000万美元，只要20个投资人就可以了。但项目方为了多搞点钱，它就说这栋房子需要5000万美元才能建成这就虚夸了4000万，这样它就招100个投资人。项目方花钱请个经济学家写了一个经济学报告，由于商业潜规则，经济学家在被告知这个项目要100个投资人后肯定会算出1100个以上的就业人数。而且报告分析得头头是道，所以移民局一般是会批准这个项目的投资人I-526申请的因为移民局认为这个经济学报告算出的就业人数达到是合理的这一要求了。但到了永久绿卡I-829申请阶段，移民局就会掐着指头算项目的就业人数了包括从建筑成本产生的就业人数了。就业看看这个建筑成本有没有虚夸了。如果有虚夸那这虚夸的部分4000万美元就不能算能产生就业了。移民局会说这4000万美元是多出来并非真实的花费。至于这4000万美元到底到哪儿去了，移民局不会去管因为他们没有这个权限去管。但移民局其实知道这个多出的建筑成本是被项目方通过不同渠道转移了。对投资人来说就是损失了在也回不来了因为即便你最后把这栋房子拍卖掉它也值不了5000万而是只值1000万。所有没法还投资人的投资款。对投资人来说，更加悲惨还是只有20个投资人能拿到永久绿卡，另外的80人的永久绿卡会被移民局拒绝。

凤凰卫视主持人Cathy：看来这个建筑成本真是不能有虚夸。那胡律师你再谈谈预期收入的虚夸。

胡德翰律师：还是刚才说的那个就业计算公式的B部分就业人数：项目的就业乘数X预期收入。当然如果项目是不需要运营类的如房地产项目是没有这一部分就业的，而且到申请永久绿卡I-829的时候算的就是实际的收入了。夸大预期收入的道理也和夸大建筑成本的道理是一样的。我这里说说夸大的后果是什么。后果就是移民局会通过项目投资人的I-526 申请但永久绿卡申请时移民局需要项目方提供真实的数据来证明确实有这么多的收入。如果没有达到这个预期的收入则按实际收入的数据来计算就业。比如芝加哥会议中心这个项目，他们预期收入是酒店房间每天每晚为289美元，而且是按100%入住率来计算的。但不可能达到100%入住率。那如果按酒店平均入住率70%来算的话，它每天收费就高的惊人：413美元一晚。而实际当地同等条件的酒店价格约为每天100美元多一点。这样就虚夸了4倍的预期收入。这个项目是已经被发现并且公开了的虚夸。还有很多投资人根本就不知道存在虚夸的项目。这其中有个项目在中国曾经卖得非常好。是一个在拉斯维加斯的酒店项目。其他问题我在这里就不多说了，就说这个酒店项目的预期收入上的虚夸就非常严重。在他们的经济学报告上是预期收入是酒店房间每天每个房间的收入是160多美元，而在这个酒店同地段同级别的酒店应该只能收到29美元一天，注意这个29美元一天还是只能收游客的而非赌客的因为赌客连这个29美元一天都是免单的，也就是没得收的。目前的事实也基本是如此。那他们的预期收入或者实际收入就夸大了5倍左右。所以这个项目到最后会有很多人的永久绿卡是拿不到的。但投资人并不懂得这个而且也只能听中介或者收回扣律师的虚假宣传。

凤凰卫视主持人Cathy：你刚才好像还说了其他选择项目要注意的几个事项。

胡德翰律师：对，其他的比如说，项目不要有管理费，如果有的话不超过5000美元。这是因为如果没有管理费的话基本上项目方就应该没有回扣给中介或者律师。即便有的话也不超过5000美元，因为项目方也许就是收管理费来付前期投入的费用，但一般绝对不会超过每人5000美元。第六点就是投资移民资金在总投资中的占比不是问题，而有银行贷款才是大问题。不管投资人愿不愿意，美国的区域中心项目方就是要拿投资人廉价的投资移民资金来投资到项目中，所以如果一个项目说投资人在项目中的资金占比非常小比如只占25%以下，那投资人就得注意了，因为如果项目真的好的话，只差这么一点钱的话项目方应该是有能力在美国解决资金问题的。而目前的实际情况是有很多项目方在了解中国投资人思维的中国中介的英明指导下按中国投资人的喜好把投资人的资金占比人为压缩到越低越好，有的甚至说投资人资金只占10%都不到。比如芝加哥会议中心项目声称总投资额为9个多亿美元,其中 1.开发商投资1.77亿美元,占20%, 2. 政府资金（包括无偿的及贷款）为4.8个亿，占55%，3.投资人EB5资金为2.5亿,仅占25%,投资人的比例才25%. 结果后来美国证监会的调查结果却是项目方只投了几百万买了地皮却被虚夸成1.77个亿。占比55%政府和银行也根本没有投资。实质却是全部的钱基本都是投资人的钱。也就是投资人的真实资金占比是近100%。但是对投资人骗称的却是投资人只占25%。这个还只是一个个案。其实有太多的项目都是通过这个方式来欺骗投资人。

凤凰卫视主持人Cathy: 你刚才说有银行贷款才是大问题。这个怎么解释？

胡德翰律师：我首先说一下什么是第一顺位还款人。一般在有几个债权人的情况下，债务人还款会有先后顺序。如果最后的资产不够偿还所有债权人债务时，偿还就会按先后顺序还款，所以所有债权人都希望是第一顺位债权人或靠前顺位债权人。但是由于银行具有bargain优势所以银行都是第一顺位还款人。所以一般而言只要项目有银行贷款则投资人肯定就不会是第一顺位还款人也就意味很有可能投资款会拿不回，而且这个投资人的钱有可能是给银行去做垫背去还给银行了。比如是一个项目借了银行600万投资人投资400万。结果最后项目亏损只剩下500万了，那银行就会拿走这个全部的500万而投资人则会一分钱都拿不回。这就是为什么有银行贷款是一个大问题。在实践中一般银行在贷款给投资移民项目方时甚至直接写明银行贷款的条件就是项目中EB5投资人的款全部到账。所以在投资移民项目中实践上银行是处在一个旱涝保收相对投资人来说非常安全的位置。不过我也见过有律师居然说项目有银行贷款是好项目因为银行有严格审查这种肤浅的话。

最后一点就是一定要有在法律许可范围内的还款保障措施。比如抵押财产。

胡德翰律师简介：

胡德翰律师是全美唯一的一位彻底改变现有投资移民游戏规则只代表投资人的利益并要求项目免除管理费（又叫签约费一般四万到六万美元）的律师，是全美最早做投资移民的专业移民律师之一也是极少几个有申请过地区中心经验的美国律师之一,全程参与移民局有关EB5 投资移民的各种会议（包括投资移民政策制定等咨商会议），对投资移民的法律制定及对投资移民的发展走向和具体政策解读有全面准确的掌握, 是目前为止全美唯一对投资移民的最关键要素“就业机会”的经济学分析进行过专门研究并全面掌握移民局认可的经济模型IMPLAN 和 RIMS II 的应用的律师。

如您或您的亲戚朋友有需要投资移民服务请与胡律师联系,电话:纽约(718)888-0399，洛杉矶(626)280-5868，拉斯维加斯 (702)368-6688, 旧金山(415)992-8804,广州(020)3885-3100，北京（010）5772-3110，上海（021）6208-6682 ，QQ(视频)及微信:1770400833, Skype:hu_lawyer,www.hoolaw.com