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美国投资移民(EB-5)的主要要求，一是出钱，二是创造就业。至于“五十万买绿卡”是完全没有的事。没有创造就业的出钱不仅可能前功尽弃，还可能赔了绿卡又折钱。
中国投资者抱团组基金的聪明投资手段甚至可能导致投入的资金与在美真实资产并无法律关系，却还要承担其建设和运营风险，需小心谨慎。
笔者在纽约这十年来做的都是公司法律业务，但到了中国律所这两年，有很多朋友来人来函询问美国投资移民之事，迄今感觉被问到八百多次。好像这方面的多数文章，要么评论项目，要么责骂骗子。我倒想借此机会，从公司法律师的角度谈一下美国投资移民的投资结构和法律问题。也算是走个中间路线。
美国投资移民(EB-5)的主要要求，一是出钱，二是创造就业。出钱方面，投资到美国政府批准的“地区中心”(Regional Center)或特定的高失业率地区只需要五十万美元，其他情况下则需要一百万美元，在中国推广的绝大多数是地区中心项目。就业方面，每个投资人必须证明在两年内创造并维持了十个就业机会。
先说一下，“五十万买绿卡”是完全没有的事。实际上，美国政府批准地区中心成立的主要条件之一就是地区中心必须完全按照商业模式运行，并必须具有“真正的商业风险”。
如果地区中心由于自身经营或总体经济原因无法为每个投资者创造十个就业机会，投资者就拿不到绿卡。没有哪家地区中心能保证投资人一定拿绿卡。
不少人明白这个，但说“绿卡办不下来就算了，至少我在美国还买了套房(或者进行了其他保值的投资)，东西总是在我手里跑不了吧！”以下我就从公司法律师的角度，通过一个常见的投资结构，来说明为什么这也不对。
比方说美国某开发商拟建一百套公寓，每套成本五十万美元，项目共需投资五千万，已取得“地区中心”批文。开发商自己以股权形式投入一千万，希望通过四十名中国投资者融资两千万。
开发商自己或通过其代理人以无限合伙人(generalpartner)的名义设立一支基金，无限合伙人完全掌握基金的管理权，但出资很少可以忽略不计。
基金需要募集的两千万，由四十名中国投资者作为有限合伙人(limited partner)注入基金，但有限合伙人对基金没有任何管理权。
基金募集两千万后，与地区中心签订贷款合同，由基金作为贷款人将两千万借给地区中心，地区中心承诺在建成、运营并盈利后，将扣除成本和其他费用后的净利润按贷款合同规定偿还给基金，还款频率可能是按季度，但如无净利润当然就没有还款。基金在且仅在收到地区中心还款后，才可能需要向有限合伙人分红以作为投资回报。
以上介绍已尽量简化，但已经可以看出如下主要问题：
第一，中国投资者并未拥有任何一套公寓的独有或共享产权，更不可能拿到任何一套公寓的钥匙。他们只是作为有限合伙人投资到了基金里，而基金是地区中心的贷款人而已，真正拥有公寓产权的是作为借款人的地区中心。
然而，地区中心如果运营不良甚至根本建不起来，亏损的风险则最终需要由中国投资者承担。
第二，在基金收到地区中心还款之后，向有限合伙人分红之前，基金的无限合伙人通常会扣取至少2%的管理费，此外根据基金文件可能还会参与利润分享(可能达到20%)。
这些费用和利润分享在提供给有限合伙人的基金文件里通常都有列明，但我不知道有多少中介在向中国投资者仔细介绍这些条款，又有多少中国投资者真的看到了和看懂了这些条款。
第三，基金向地区中心的贷款合同，很可能是没有地区中心的资产(公寓)作为抵押，也没有地区中心的母公司(开发商)提供担保的。
说到这儿，别忘了项目需要五千万，其中开发商入股一千万，基金贷款两千万，还有两千万从哪里来？银行。这笔两千万的银行贷款和基金贷款完全不同，银行作为高级债权人很可能有公寓抵押和/或有开发商担保，在还款顺序上优先于基金贷款，如果地区中心万一破产，银行也将在基金之前获得清偿。
是不是有点复杂？小结一下，在上述结构中，中国投资者和真实资产并无法律关系，却要承担其建设和运营风险，要被基金管理人拿走部分投资回报，而且在从地区中心排队拿钱的队伍里还排在银行之后。一句话，如果项目出问题，中国投资者可能“卡财两空”。
以上所有这些，负责任的地区中心和其中介都应该向中国投资者事先完整披露。没披露，是他们的责任。披露了没注意或没理解，就不能怪别人了，这时候还投不投？还要不要“买”这张绿卡？幸而这不是律师所能回答的问题了，本文就此打住。
作者郝勇，美国西北大学法学博士。
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