对在美华人来说，投资房地产是最好的理财方式，因此民众想尽办法多购置房产。但近几年，银行对购房贷款的条件越来越严格，而投资房的贷款条件和难度就更高了，如何顺利申请到投资房贷款呢？

投资房贷款：付点数 降利率

很多人误以为投资，自己要有很多资金，其实要改变观念，尤其购买房产，要善于利用银行贷款，也就是学会借钱投资，用别人的钱赚钱。银行会提供贷款用于购买投资房。很多人利用贷款购买投资房后，用租金收入支付每月贷款和地税等开支，达到以房养房的目的。但是自住的贷款和投资的贷款还是有很大区别，一般来说，投资房的贷款会比较困难一些。

如果想要以自住房的利息来购买投资房，也有一种办法，就是付点数。所谓点数，就是贷款金额的百分比。举例来说，对于40万的投资房贷款，根据房利美的规定，如果要拿自住房的利息，贷款时要付两个点数，就是40万乘2%，也就是8000元。那么是选择一次性付清点数，还是较高的利率？这要看民众保持投资房多久。例如一所贷款40万、30年还清的房子，自住房和投资房利率下每个月相差100元，约7年就把“点数”8000元赚回；但如果购房者打算两三年就卖掉房子，那么就没必要购买点数了。

投资房购买者去银行贷款时，会看负债和收入的比例，不能超过43%到50%。例如，收入5000，当前自住房的贷款地税等负债每月2500，负债和收入比例刚好50%，则可以申请到这个贷款。但如果还有汽车贷款200元，负债达到52%，就不能买这栋投资房。而对于投资房的租金是否能算在收入内，很多银行会要求顾客有两年的房东经历，否则，银行就不能用投资房的租金收入去冲掉地税等开支。但有些华人银行，即使顾客没有房东经验，也可用租金做负债对冲，这样对收入的要求就较低了。

巧用房屋净值购房

投资房贷款一般有2种形式，一种是用投资房申请贷款，拿投资房利息；另一种是假设你有自住房，又有房屋净值，从自住房里拿出房屋净值购买投资房。所谓房屋净值，是银行贷款给顾客购房的一个考量标准。例如，10年前用50万购买了一处房产。如今增值到100万。银行用100万乘以75%再扣掉欠银行的贷款（比如是35万），那剩下的40万就叫做房屋净值，可以用这部分钱购买投资房。这种情况下，可以从银行全现金借出40万买投资房，这样只需付自住房的利息，成本比较低，而且有现金在手，比贷款抢房速度要快很多。这不失为一种聪明的投资方法。

问答：

Q：请问现金购买的房子多长时间可以去银行做抵押贷款？

A：一般来说6个月就可以直接去贷款。

Q：如果夫妻两人各自以自己的名字购买一处房子，这两处房产是否都可申请自住贷款？

A：按照现在的情况根本不可能，因为夫妻本身就应该住在一起，你不可能一三五住这个房子，二四六住那个房子，以前有些顾客是夫妇是分开报税，这样可以用两个房子作为自住，但现在银行的监管越来越严格，我们不鼓励客人这样做，以免将来会有麻烦。

Q：在填写贷款申请资料的时候，无贷款的房产也需要写在上面吗？

A：必须要，虽然没有贷款，但你的房子可能会有地税、保险或管理费，这些费用要加在你的负债里面。

本文由资深地产经纪21世纪不动产投资团队提供，内容及图片转载自理财周刊。

更多资讯，请点击下面蓝字【阅读原文】致讯21世纪不动产投资团队资深经纪。