投资摘要
我们正在推荐投资一个投资美国房地产投资基金（以下简称“基金”）的机会。基金通过收购美国特定区域的若干独立住宅，将其作为房屋投资组合对外出租以获得经营利润，在存续期内基金将投资组合的利润每年向投资人定期分配，存续期满后基金将通过出售房屋组合将本金及剩余利润返还投资人。
■ 基金单位份额20-30万美元/人。
■ 投资标的是独立住宅(Single Family House)，标的位于美国佛罗里达州杰克逊维尔市(Jacksonville, Florida)。
■ 以低于市价50%左右的价格收购目标房产，经过重新装修后，即可马上获得出租收益及房产增值，抓住了特定市场的特殊机会。
■ 通过设置特殊投资结构，为投资人节省近40%的所得税赋。
■ 基金存续期3至5年，基金收益分为两部分，(i)每年的房屋投资组合出租获得的现金利润，预计每年税后现金分配收益率8%左右；(ii)房屋升值带来的收益，保守估计5年共计增值30-40%。考虑上述两部分收益的综合年投资收益率在年13%左右。
■ 基金管理人为投资人提供全面综合服务，包括房屋选购、改造装修、定期维护、修整草坪、筛选租客、签订租约、申报税务、监督回访、定期报告等，投资人无需费心，省时省力，在中国坐享美国房产投资收益。
投资背景
截至2015年9月，全国独立住宅价格中位数是181,500美元，较历史峰值低5.7%。佛罗里达州房价是受金融危机影响最严重的州之一，基金标的所在城市杰克逊维尔的独立住宅价格中位数比历史峰值低23.0%，仍处于相对低位，但已以较强的势头开始上升。杰克逊维尔的独立住宅均价在2015年9月较上一季度增长1.2%，同期全国平均季度增幅仅0.7%；年同比增长4.1%，较全国平均年增长率3.7%高出0.4个百分点。
图表1 美国主要城市的独立住宅在金融危机前后的价格走势
资料来源：Zillow
自2012年起各大城市的独立住宅租金中位数基本呈上涨趋势，且相对平稳。租金的平稳上升反映了美国住房基本需求坚挺。由于各地信贷受到金融危机影响仍在紧缩状态，购买需求相对较少而租房需求则大幅增加。杰克逊维尔的独立住宅租金中位数目前位于1,225美元/每月的水平，预计未来租金也将保持目前的稳定上升趋势。
图表2 独立住宅的租金在金融危机后呈平稳上升走势
资料来源：Zillow
价格租金比(Price To Rent Ratio)是判断房产投资价值的重要指标之一。价格租金比定义为：房屋购买价格/年租金，比率数值越低说明越具有投资价值，比率数值即可粗略说明购买房产后通过租金收回成本的年数。
截止至2015年9月，全国房价租金比中位数是10.80，杰克逊维尔当地的价格租金比为10.59，而基金投资组合的价格租金比仅为5.26，相当于当地水平的一半，具有极高的投资价值。
图表3 不同的价格租金比对应不同的投资策略
资料来源：Zillow
标的所在地简介
基金的投资标的位于美国佛罗里达州(Florida)的杰克逊维尔市(Jacksonville)，住房需求旺盛。佛罗里达州位于美国东南部，西临墨西哥湾，南面与古巴等中美洲国家相对。佛罗里达州人口1880万，是仅次于加利福尼亚州、德克萨斯州、纽约州的人口第四大州。大量拉丁语系移民人口的涌入使得住房需求一直坚挺，而这部分移民的初次购房能力有限，租房恰恰能满足其居住需求。
杰克逊维尔市是佛罗里达州面积最大人口最多的城市，有85万人口，是美国东南部商业、金融、保险的中心地之一，拥有3个海运港，是重要的港口城市，深水港为全世界第14大港口，吞吐来自全球的货运。拥有全美第二大海空军基地，有大量驻军及家属。经济发达，劳力充足，主要产业有工业、医疗、保险、金融、交通运输、食品集散、零售等。
目标区域均位于市区与近郊，在环城的295号公路之内，并临近主要公路，均是临近人口密集与商业集中区块，交通便利，有大量稳定的租房需求。其中一块紧邻海军基地，住房需求稳定，租金支付充分保障。
基金投资模式
■ 由于基金管理人熟悉当地房地产市场，基金的投资标的是在特定住房需求旺盛且稳定的目标区域内，并且能以低于市价50%左右的低价收购多个不良抵押贷款的被出售房屋(Foreclosure) 形成投资组合，抓住了特定市场的特殊机会。相比同等规模资金仅投资单个住宅，不仅分散了投资风险也大大降低了风险；而且随着今后投资房屋数量的增加，基金管理人可影响当地局部区域的同类房屋租赁及出售市场价格，为投资人取得更高的租金及增值回报。
■ 基金管理人拥有现场施工团队，易于管理，可加快施工进度，提高房屋周转率，进而提高投资收益率，并且大量装修可产生规模效应，大大降低装修成本，还有能力提供房屋出租后的快速低成本的维护维修等后期服务。
■ 由于较低的收购价格与较低的装修改造成本，使得目标房屋收购改造后价值立即获得20-30%的初始升值。
■ 由于基金管理人身处当地，当地信息资源丰富，可在3个月内完成从房屋收购到签订租约的完整步骤。
■ 基金管理人资产管理经验丰富，可提供资产管理的全套服务，包括现场巡视、上门维修、税务申报、定期报告等一般市场房产管理机构不提供或较昂贵的服务，投资人后顾无忧。
■ 通过设置特殊的投资结构，可大大降低投资人的所得税赋，最高可达39.5%。
不同投资结构对应的税负差异巨大
一般情况下，非美国身份的个人投资美国境内不动产并收取租金的模式会涉及的所得税主要包括：
■ 按租金毛收入（不能抵扣折旧、维修费、保险费、房产税）预提30%的所得税；
■ 出售时买方须代扣销售总房价10%的所得税。非美籍个人在美拥有房产还会涉及遗产税等税务问题。
基金可以通过特殊结构的设计为投资人规避大量不必要的税负，提高税后投资收益率。
投资收益
我们对比了两种情景，一是投资于基金120万美元，另一情景是投资人单独投资120万美元于纽约周边的独立住宅。主要假设如下：
■ 基金投资的日常税费后租金年回报率为11%；
■ 纽约周边独立住宅月租金6000美元，房产税率为2%，房屋管理费为年租金的10%；
■ 假设5年后的房屋升值幅度均为50%。
瑞茨投资简介
■ 自2004年以来，瑞茨投资发展成为一家主要从事地产、能源及医疗医药领域股权及债权投资的基金管理公司。截止至今，瑞茨投资已成功投资19个房地产项目（其中17个已成功退出）、3个能源项目及1个医药项目，累计投资额逾人民币20亿元，已退出项目的年平均收益率超过21%。目前瑞茨投资旗下管理涉及地产及能源的人民币及美元四支基金，管理资金规模超过30亿元人民币（含等值美元）。
■ 2012年瑞茨投资开始拓展美国投资业务。在美国投资的主要理念是以与当地资深业界公司合作的方式共同参与投资项目，以规避跨国境投资不熟悉当地情况的风险。在合作过程中结合自身经验迅速熟悉当地的行业、金融、税务、法律现状，适应当地投资环境，并根据中国投资人的投资需求谨慎选择投资项目，设计并投资既符合两国法律要求又能获取较高经济回报的项目。
■ 瑞茨投资在美国的投资领域主要以地产为主，涉及到住宅、酒店、办公、商业等多种物业形态。在美国东海岸考察了多地的房地产市场，并深入与当地的开发企业、行业公司、政府及相关机构深入交流，获取了大量第一手项目资源。截止至今以直接投资或参与投资的方式在美国投资项目的投资总额逾2.6亿美元。
■ 瑞茨投资结合美国地产投资与美国投资移民的需求，已成功为中国投资人选择了2个优质的EB-5项目，并且项目投资人的I-526申请已全部被移民局受理，其中一个项目已有投资人I-526被批准。
合作伙伴
■ Lenger Financial是一家金融资产管理集团公司，成立于2004年，总部位于佛罗里达州的杰克逊维尔市，旗下有Lenger Asset Management、Lenger Capital、Lenger Venture Capital、Lenger Family Office等多个子公司，可以提供从不动产投资与管理、股权投资、证券投资等多项专业服务。Lenger Financial 根植于美国佛罗里达州，在当地有长期丰富的投资经验。我们与之在多个投资项目合作，有良好合作记录。
■ Lenger Asset Management熟悉杰克逊维尔的房地产市场，在当地有良好的社会关系，在房屋收购与租赁管理方面已经有了较长时间的优秀业绩，可以提供从房屋选购、交易谈判、装修改造、租客筛选、文书登记、税务申报等全方位的综合服务，而且收取的服务费用有市场竞争力，是在当地投资的最佳合作伙伴。
联系方式
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