说到澳洲房产投资，很多人第一反应都是悉尼墨尔本，忽略了澳大利亚西部的那个连续多年被评为世界最适合居住的城市：珀斯。因其全年的地中海气候、高品质的教育、医疗、教育，珀斯的人口迅速的增长。强劲的基本经济要素和不断的投资而持续发展导致其渐渐地成为了澳洲房产的必争之地，被投资者们争相追捧。
近年来，随着澳洲政府越来越开放的留学政策，和澳元汇率的持续走低。中国留澳学生人数大幅攀升，有助刺激澳洲房地产升值，也衍生出澳洲当今最流行的“以房养学”风潮。那么到底什么是“以房养学”？“以房养学”有什么优势？“以房养学”真的可以实现零成本留学吗？您知道以房养学最大的隐患在哪里吗？今天，Sincetity Group的地产专家，将为您一一解读。
首先，我们引入两个案例
案例一：房款一次付清
上海的张女士在澳洲珀斯投资了总价值约为60万澳元的房产，其孩子在澳洲留学四年，每年学费为3.5万澳元，生活费为1.5万澳元，四年总共支出20万澳元。投资的房产四个房间，孩子自住一间，其余三间外租，房租收入为2000澳元/月。四年共得约10万澳元租金收入。四年后孩子毕业，她将房子转手，按照澳洲近20年房产增值比例（7%-8%)，该地产市值已达78万澳元。除去留学和地产投资的成本，净赚8万澳元。
案例二：，纯投资，且最大额度贷款（80%）
徐先生想在珀斯投资一套学区别墅，为了现在上小学的孩子以后来珀斯读大学。我们以一套珀斯的70万澳元的学区房为例，徐先生只需支付20%的首付，即14万澳元，外加3万印花税费用等等，一共拿出17万澳元。余下80%部分申请贷款，只还利息不还本金。Sincerity Group会和客户签订包租协议，保证每年5%的租金回报率。这样，每月房租不仅可以抵消每月还给银行的利息，还会有剩余。
更重要的是澳大利亚的房产价格十年就能翻一番。我们假设徐先生的孩子8年后来珀斯读书，房价将增长到120万澳元左右。那么这8年的总收支情况可以参考这个公式：
持有资产：120万房产总值+8年租金收益28万澳元（3.5万×8年）=148万澳币
支出资产：14万澳元首付+欠银行80%贷款56万澳元（70万×80%）+18万利息（按4%的年利率计算）+3万税费等=91万澳元。
148万澳元—91万澳元=57万澳元（8年共收益）
总结，17万澳元的前期投入，在8年后共得57万的收益，投资平均年收益达30%！
| 70万澳元房产 八年期限为例 | 统计 | ||
| 八年内支出部分 | 首付20% 印花税4% 还息（年利率4%） 贷款80% | 14万澳元 3万澳元 18万澳元 56万澳元 | 91万澳元 |
| 八年共得收益 | 房产增值（年增长率7%) 租金(Sincerity 签订包租协议，保证5%的年回报率） | 120万澳元 28万澳元 | 148万澳元 |
不知大家有没有注意到，在投资房产过程中，租金回报占很大一部分比例！很多在澳洲当地的顾客买完房产之后，愁于登招租广告，或是担心找到不靠谱的租房中介，而且中介还收租金的10%作为管理费。更别提在中国的客人了，他们买房后，房产基本处于闲置状态，只能靠房产自身的升值。而Sincerity Group本着客户为上的原则，会和客户签订年收益5%的包租协议，彻底解决房产出租问题！
所谓“以房养学”，就是采用在澳洲购入房屋的方式，不仅省去了孩子在出国留学期间的房屋租金支出，并且可以将多余房屋出租以获得可观的租金回报用以负担孩子平时的生活支出，并能从房屋增值中获得较好收益。这种把投资房产和子女留学结合起来，而取得生活上的便利和经济上回报的一举两得的留学方式，是现在留学澳洲的最佳策略。
澳洲购房贷款额度是七到八成，且只还利息不还本金。房产卖出时，可以转按揭，不用把贷款还清再买卖。持有房产时可建立对冲账户，如有闲钱存入可立即抵扣贷款利息，急需时可拿出；本金可随时还清，也可永远不还。
澳洲法律允许海外公民去购置新房，在澳购置房产后，学生在留学期间既可以入住自己的房屋免去租赁费用，给孩子提供一个舒适的居住环境，同时还可以将多余的房间出租，以此平衡每月房贷，减少租房搬家的烦恼，节省留学期间租房费用又可以为孩子创造一个更舒适的学习环境；.孩子完成学业后，也可以根据需要选择将这套海外房产出售。
根据澳大利亚的相关政策，留学生大学毕业后将获得2年的工作签证，在此期间如果学生可以在当地找到工作获得雇主担保，即有机会拿到澳洲绿卡，因此对于想要通过留学留在澳洲的学生来说，能否找到合适的工作就显得至关重要。“以房养学”不但可以降低孩子的留学成本，还有机会使得全家都取得移民资格。
澳洲房产历年来都保持着稳定的增长幅度，西澳首府珀斯房价平均每10年翻一番，且澳洲房产包括了土地所有权，由于土地是不可再生资源、是保值增值的源泉，像Sincerity Group只开发的别墅也成为了投资者的置业首选。孩子完成学业后，既可以卖掉原有房产获得一笔可观的收入或继续通过房屋出租获得租金收益。另外，澳大利亚房产具有永久产权，无遗产税等特点，可真正世代传承。
1） 房屋质量：房子是否来自信得过的开发商，保证了后期持有成本的可控制性，特别是成功移民之后。Sincerity Group 有着多年的学区房开发经验，并且每年都有上百套销售记录。
2） 所处地段：直接决定了房子的升值潜力和出租价格。所有Sincerity集团开发的房产距离澳大利亚精英中学及公共设施较近，且交通方便，而且我们会和客户签订年收益5%的包租协议。
3） 汇率变更：澳洲房价增长趋势稳定，但是汇率却是相对浮动的，需要选择适当的时机投资。目前汇率处于近五年的最低点, 是一个换汇来澳投资的好时机。
“以房养学”一般需多少钱？
答：澳洲政府规定海外投资者只能在澳洲买一手房。Sincerity Group的房产在50万澳币-110万澳币之间，首付20%和4%的印花税，所以需要投入12万澳元至26万澳洲之间，也就是56万至120万元人民币起步。
在澳洲，目前还有一种只还利息不还本金的还款方式，这样还款压力非常小。“我们并不推崇投资者尽快供完房子，而是利用留学这几年的房地产的自然增值，来减轻留学费用的压力。”除了投资外，“以房养学”的另一个重要目的是，让子女在留学之后能有一笔不菲的创业资金，能够比别的孩子更轻松的拿到移民身份。
前文我们提到，投资房产最大的隐患买了投资房后，没有带来收益。Sincerity Group 承诺的包租协议，不仅让客户对我们的产品更加放心，也给客户一个投资保障，不用担心房子租不出去。这也是Sincerity Group 对于自己产品自信的体现。
答： 按照澳洲60年来房地产的增值情况来看，中位价的别墅价格平均每年的增长在7%-10%左右，收益比较稳定，且当地房地产市场需求强大。投资者要想对相关投资信息进行详细了解，一定要咨询当地的专业机构，否则风险非常大。Sincerity Group是西澳首府珀斯有名的别墅建造商，从13年公司创办以来，我们每年都有一百多套的别墅项目，我们一直为客户提供澳大利亚高质量的别墅产品，并且提供高品质的售后服务。
当然，也有一系列的风险因素会影响Sincerity项目的价值，比如第三次世界大战，猩球崛起，侏罗纪公园现实版等等，在这里，Sincerity团队会尽一切所能，为您解决这些风险因素。
Sincerity Group祝大家猴年大吉！新年购房有优惠，初十五之前，只要您和Sincerity签订购房合同，除了年收益5%的包租协议外，我们还将提供给您一个五年后原件回购的优惠政策！
如果您想了解更多的别墅投资信息，或者有任何疑问，请加入Sincerity地产群，或直接联系我们：
公司电话： +61 (0) 8 6113 6158
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地址：Unit 1, 83 Mill Point Road , South Perth, WA 6151
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