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在美国租房
你遇到过哪些问题？
签了合同却不想住了？
房子租到一半要搬走了？
房子内部人为损坏？
房子正常维修房东不给力？
搬家房东不退押金？
对于华人来说这些问题碰到有点儿头疼，有时不知该向哪里投诉~
在美国租房，不论是租个人的房子还是正规的商业公寓，首先都要有房屋租赁合约，双方要把细则写清楚，有了这一纸合约，以后我们才能从法律的手段保护自己。
我们习惯货比三家，看到更喜欢更合算的，心动就想换成行动...但前面的合同如果您已经签了，这时候问题就来了...
但是，新移民也不要被这一条吓坏了，美国总体来说还是很保护租客权益的，如果你不想租了，还是有不少理由可以帮你减少损失的。
我们先来搞清这一概念，这种毁约比前者更常见，由于各种情况，比如突然决定回国，或者搬到外州,或者纯个人原因住的不开心等，想提前终止合同。
答案：有。
在一些特殊情况下，你也可以在不继续交付房租的基础上提前解约(各州情况有所不同，需要根据当地房屋相关法律确认)：
如果你是军人，那么你的福利来了，收到军方命令必须调动，你可以在Service Members Civil Relief Act联邦法下随时解除房屋合约，需要以书面通知的形式通知房东，在全美各州适用。
如果租户对正在接受特定医疗救助且持有医生开具证明的租户，美国不少州是可以免除其部分义务。
如果你的房东未能履行合约中的维修义务，比如房顶漏水、出现感染病毒寄生虫等，一旦房东对严重损坏的房屋置之不理，威胁到你的基本生活和健康，并且这些问题不是由你本人造成的，那么你可以提前申请解约。比如，新罕布什尔州如果房屋出现床虱(bedbug)这类的问题，那么房客可以提前解约，不需要支付剩余的房租。
如果你在房屋中个人安全受到威胁，那么这也可能成为你提前解约的有力证据。例如，华盛顿州法律规定，如果你被其他房客或房东使用武器威胁或攻击，并且对方被逮捕，在这种情况下你可以不承担任何经济损失，提交书面通知后即可解约。（部分内容节选自NYIS法律咨询）
但是多数情况下，你找不到任何合法的理由，那么无理由条件下——
答案：可以。
比如加州civil code 1951.2规定说如果由于私人原因决定离开，你将会欠房东还没有履行完的房租，减去，你能帮房东免去的损失。 房东也有义务去尽量降低自己的损失（mitigate damages). 怎么理解这个法规呢，举个例子，假设是在加州：租客在合同未到期的时候提前搬走了，然后房东就有义务去找新租客。当然如果尽力了， 而找不到，那损失有租客承担，但如果不尽力找，或者租客推荐了合适的信租客而房东拒绝，那损失几乎一定是由房东承担 ----无论合同怎么写。
小编当年在加州就有个朋友小赵遇到了这样的事情——
答案：孰是孰非？
他的房东听说他要搬走，不高兴了，而且这房东老大爷还挺倔强，直接决绝小赵搬走，威胁小赵要付他这一年所有没付完的房租，甚至押金也不退。
这种情况下，小赵当时以书面的方式要求房东来进行move out检查，并要求退回押金， 房东继续拒绝，因为他不想承认你提前搬出的事实。
结果最后小赵搬出了，这位老大爷重新发租房广告，然后故意抬高价格，结果他剩下的月份都没有出租出去，然后又来找小赵赔偿损失，还找他要清洁费，损坏费等。（听起来挺麻烦）
那么房东这样做是否合法呢？
首先， 房东不配合小赵进行move out的检查，既然他不配合，他没有权利扣除小赵的押金； 其次， 他没有努力去减少小赵搬走所造成的损失，还故意提高价格让房子出租不出去，让小赵赔偿; 再次，如果他涨价后真的租出去了，那么小赵是多收租金的受益人； 最后，如果他恶意拖欠你的押金，你离开21天可以去small claim court起诉房东要求返还你三倍的押金（5000刀封顶）。
注明：small claim cour小额法庭，大部分州的小额法庭仅处理经济纠纷，一般索赔额不能超过5000美元。好处是手续简单，到地方法院网站下载张表填好寄过去然后等待出庭，不需要律师也没陪审团，法官一个人判案子，适合于告无良公司。
如合同中没详细说明提前结束合约有哪些法律义务房客要承担，对于租客来说多数情况需要押金不可以要回，但是一旦最好搬家准备，尽快通知公寓或者房东从法律和人情上都是有必要的。
通常情况下，你可以在社交网络上转租你的房子，适当降低租金来吸引租客，这种情况是可以避免罚款。有些州要求房东有义务尽快寻找新房客，以减少提前解约房客的经济负担，在法律上称为“重新出租义务”(duty to re-rent)，但这并不在所有州适用。比如在乔治亚州，如果房东不选择帮忙寻找新房东，提前解约的房客要持续支付租金，直到新房客签约为止；还有可能如果迟迟找不到新房客，那么你可能就要对剩余的房租负责了。
一份令人头疼的租房合同，到底哪些东西你需要注意呢？对于移民来说，这些英文单词你可要先搞明白。
申请费（application fee）在提交入住申请时缴纳，恕不退款。
订金（holding deposit）在提交入住申请时缴纳。
押金（security deposit或deposit）在签正式合约时缴纳。
【注：有的公寓不区分订金和押金，可能需要申请时直接缴纳押金。】
Residents：除了签约人之外，其他人是否可以居住？能住多久？
Sublease：关于转租的要求。转租给其他人是否需要和公寓签约？如果不签约会有何种后果？
Maintenance：小区物业管理和服务范畴，保修流程，联系方式等。除了常规保修、求助电话号码之外，请记住非工作时间联系公寓的紧急电话号码（emergency contact number），以及美国报警电话911。
Pets：注意公寓是否允许养宠物。如果允许，需要缴纳多少押金？每月房租需要加多少钱？如果不允许，擅自养宠物会有何种后果？
Lease term：合约即将到期时，应该何时告知公寓不续租（terminated）？如何继续租一个周期（renew，也就是说如果这次签了一年的租赁合约，想要继续再租一年）？如何短期续租（extend/month-to-month，也就是说继续住在这里但是不签长租合约，月租往往会比签长租合约的价格贵一些）
Financial obligations：关于付房租的时间、付款方式。除了房租以外可能还有其他费用，例如迟交房租会产生late charge，公寓无法兑现租户付款时用的支票会产生returned check fee，等等。
Default：租户违约产生的后果。例如终止合约（terminate the Lease）、驱逐（eviction）等等。
Utilities：每月的水费、电费、煤气费、网络费等等。请注意公寓房租是否包含部分费用？如果不包含应如何缴纳？如果不按时缴纳会产生何种后果？合约也会提到具体的使用注意事项（electricity/water/sewer billing methodology, trash removal, etc.）
Move-in inspection：入住时检查。应该如何检查？如发现问题应如何向公寓反映？如果不告知公寓会产生何种后果？
General responsibilities in caring for the apartment and the community：居住时的注意事项，例如是否可以在墙上打孔、钉钉子？是否可以擅自换锁？是否可以擅自拆除烟雾警报器？等等。
Mold and mildew：关于如何防止室内（尤其是卫生间）墙体长霉的注意事项。
Renter’s insurance：公寓可能会要求租户购买租房保险。
Parking：关于停车的注意事项。小区停车位是随便停还是固定分配给各家各户？访客应该停在什么地方？等等。
Pest：关于防治可能出现的虫害问题。平时应如何避免？如发现虫害应采取何种措施？
Owner’s and manager’s responsibilities：公寓管理部门的责任和权限范围。例如公寓是否为住户的人身财产安全负责？是否有权限进入租户的房间？如何处置押金？是否需要为房产的破损负责？等等。
Reasonable modifications and accommodations：如有残障人士入住，可以申请公寓提供必要的、合理范围内的辅助设施。
Moving out：关于搬离公寓的注意事项。例如提前搬走需要何时通知公寓、办理何种手续？租约到期后不续租也不搬走会产生何种后果？何时交还钥匙？搬离时是否需要打扫公寓？搬走后有东西落在公寓里怎么办？等等。
Community policies：小区的管理规范和对居民的要求。例如限速、停车规范、如何维护阳台和窗户、厨房和厕所设施使用规范、如何控制噪音、洗衣房储物房使用规范、能否在家烧烤等等。
如果您在美国租房中也遇到过这样的问题，都可以在留言区给我们留言，我们愿意为您解答，同时，我们的《依依道来》节目也将邀请专业的律师为您解答法律上的相关问题。
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