6月21日下午15:00
投资美国必看的金牌城市：休斯顿
长按识别二维码 即可收看
休斯顿是美国南部最适宜投资的地区之一，其经济增速、人口增长、产业分布都极具优势，带动了房地产业的蓬勃发展，房价连续4年均有增幅，而比较美国其他城市，总价和投资回报率仍然极具优势。本期直播室专程请到休斯顿资深经纪人傅朝阳先生为大家深度解析休斯顿市场及趋势，把握最新的投资机会。
特邀嘉宾：傅朝阳 先生
2004复旦大学经济学硕士，2006凯斯西储大学工商管理硕士
美国专业持牌房地产经纪人
2013-2016连续4年蝉联休斯顿地区前100 名地产经纪人
5年内获得191个客户五星评级
购房咨询热线：400 000 2323
根据2017年最新报告显示，洛杉矶房屋平均价格为$604,400。分析预测表明，其房价的年增长率有望突破0.5%，比全美$198000的均价高出约三倍，但是低于国内平均值；而洛杉矶平均每月$2655的租金，也比$1412的全国均价高出了两倍之多。
过高的房价和租金，是导致洛杉矶房价涨幅不如国家平均水平的原因。不过即便已经是如此高额的房价，依然没有抑制住洛杉矶房价的增长趋势。数据显示洛杉矶土地负资产比率在5.6%，说明这个地区很少会有房价下跌的情况发生。在市场大量需求的压力下，洛杉矶的房屋库存减少很快：目前库存仅有16900套，比去年同期下降11.3%。
洛杉矶85.1%的房源价格处于上升趋势，另外8.8%则稍有回落，房屋挂牌中位数是$675,000。大部分房屋降价的原因，都属于地段不好或者房屋条件不好，但是房主期望过高。可见市场虽然非常火爆，但是买家也并不是盲目入市。
洛杉矶地区主要分为两块：洛杉矶郡和橙县。其中洛杉矶郡的房屋中位数在$563,400，处于历史高位；橙县的房屋中位数在$678,700,比前者高出20.47%，马上接近2006年5月$708800的历史高位。
洛杉矶的两个郡由很多大小城市组成，其中包括长岛、帕萨迪纳、阿纳海姆、尔湾等。这些城市的平均房价也不经相同。目前房价最高的是属于橙县的尔湾，房屋价值平均在2017年4月数据中显示达到$787400。尔湾市的平均租金也达到$3171,位居第二，仅次于圣塔莫尼卡的$4506。虽然价格高昂，但是洛杉矶房产还是非常值得购买的，因为这里教育资源丰富、大型企业和工作机会多，各类休闲娱乐配套资源也非常完善，而且四季如春气候宜人，是个非常适合生活的城市。
造成大洛杉矶地区房价高的主要原因仍是供需关系。房价高低究竟由什麽因素造成？以大洛杉矶地区（包含橙县）共340个邮编涵盖的区域分析：
第一点即是房租，最常见解释房价高低理论是该房产在未来能产生的租金收益的净现值（net present value）。此外，还有几个因素也相当重要，例如人力资源指数（humancapital index），即年收入高和受教育程度高的居民更容易创造好学校和低犯罪率，从而给房价带来正面影响。离海滩距离越近，房价也会越高，当然也不排除少数例外，如紧靠海边的长堤市虽就在海边，但房价其实很低；而离海很远的Bradbury房价却奇高，210北边的克莱蒙房价也偏高。同时新房数量也会影响房价，新房供应越少房价越高。另外，25至34岁的年轻人比率越高，该地区房价也会被拉高。
研究报告指出，还有一大因素是亚裔人口，尤其是华人人口在当地居民中占有的比率。华人越集中的地区越会吸引海外华人投资者来此置产，导致房价升高。典型城市包括房价中位数超过200万的圣玛利诺和超过100万的亚凯迪亚和尔湾，前两个城市华人人口比例都在40%至50%之间，尔湾亚裔人口则超过三分之一。不过数据也指出，华人人口很集中的蒙特利公园市和罗斯密市，虽然房价中位数也超过50万，但都还没有达到应有高度。
由于供应无法满足需求，洛杉矶地区的高房价还会持续下去。从宏观经济和经济周期的角度来看，尤其现在利率依然处于历史低点，房价还会持续增长，直到下一个经济衰退来临。
特别推荐：洛杉矶金帝公寓
城市属性：坐落于西海岸，加州西南部，美国第二大城市，仅次于纽约，美国最大海港。
房价中位数：58.3万美元
整体单价：4015美元/平方
租金指数：2409美元
项目概况：加州洛杉矶市中心2939Leeward Ave., Los Angeles, CA 90005。主力户型包括1房1卫-3房3卫，面积55.6-153.1㎡，售价42.5-98.8万美金。
推荐理由：
人口稠密，空置率不到3%
年租金回报5.5%以上，年房价增幅6%以上
配套完善，步行到地铁站仅7分钟
紧邻洛杉矶金融街(CBD)及中韩两国使馆，治安稳定
步行至西南大学法学院仅1分钟，驱车南加大或斯坦普斯球场仅5分钟。
主要户型：
主力户型F2，一房一浴，55.6M2
主力户型A5，二房二浴，133.4M2
购房咨询热线：
400 000 2323
