强劲的市场需求、超低的空置率以及有限的供应，使得澳洲房价在近年来一直保持7%左右的涨幅，因此投资澳洲房产，其优势在于可实现稳定收益。但投资澳洲房产，对投资移民毫无帮助，这是投资者需要留意的地方。

       澳大利亚的房价仍然处于上升通道中

       数据表明，澳大利亚2013年上半年国内生产总值(GDP)增速为2.25%，包括中国在内的亚洲国家对矿石的持续强劲需求，使得澳大利亚经济发展水平一直处于较为理想的水平。正因为如此，澳大利亚今年上半年的失业率为5.7%，明显低于欧美发达国家。

       预计未来澳洲还能提供更多的就业机会，失业率会大大低于其他发达国家。经济发展势头良好，不管是对澳洲房价，还是对住宅租赁市场的需求来说，都能起到良性刺激作用。数据显示，澳洲住宅空置率已经降到历史最低水平，约2%左右，这意味着所有房源都能成功租出。

       除此之外，澳大利亚近年来仍在持续引进人口，力推“500万移民新政”，使得澳洲人口在不断增加，这也会增加市场需求。近两年来，平均每年有27万人涌进澳洲，主要分布在悉尼和墨尔本两大城市。专家指出，大量掌握一定资金或者技术的移民进入澳洲，将会买房或者租房，从而直接形成住房需求。

       经济平稳发展，使得澳大利亚当地需求也一直比较旺盛，这也导致澳大利亚当地房价出现较大幅度的上涨，且出现了加速上涨的趋势。根据澳洲本土开发商罗斯集团(Rose Group)提供的数据表明，2012年悉尼市房价整体上涨幅度为5.1%，而今年上半年则达到了4%，全年涨幅估计超过6%，乐观估计会接近8%～10%。此外，需求的增加，也使得澳大利亚房产的去化速度有所提高。在过去12年时间里，6、7月份的出清率(销售/供应)为55%左右，而今年7月份该数据则达到了70%。

       长期投资学会算账

       考虑到澳洲房价一直平稳上涨，加之租赁市场一直稳定的表现，业内人士认为长期持有更为合理。

      据了解，澳洲租金水平一直在走高，因此这使得澳洲房产长期投资具备了现实基矗在悉尼，一套面积约40平方米的一居室公寓2006年租金水平约400澳元/周，2012年则上涨到了550～620澳元/周，年均增长幅度在5.5%～7.5%之间；面积约68平方米的二房租金水平则从2006年的550澳元/周，上涨至2012年的670～760澳元/周，年均增幅在3.4%～5.5%之间。

       如何才能确定澳洲房产具有长期投资价值，除了房价要保持上涨趋势外，很重要的一点就是能够实现“以租养房”。如在悉尼投资一套面积约47平方米的一居室，总价约52.5万澳元，贷款7成，如果按照澳洲目前的利率水平计算，每年房贷还款总额约22300澳元。此外，持有成本包括物业管理费、市场管理费、排污费、土地税、房屋保险(放心保)费以及租务管理费等。

       根据周边其他类型物业出租情况，假定该一房可租600澳元/周，折合年租金收入为31200澳元，租务管理费为1872澳元。因此可以大致估算出投资这套物业，每年持有成本为：房贷＋物业管理费＋市政管理费＋排污费＋租务管费=22300＋2000＋1200＋1000＋1872=28372澳元。经过抵扣之后发现，年租金收入结余约292澳元，基本得以实现“以租养房”。

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关于澳信集团

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