Sunset Clause落日条款是在商业法律合同中常见的一个条款。当一个交易的签约时间与履约时间间隔较长的时候，落日条款为一方或者双方在无过错、无违约的情况下提供了免责解约的机会。其适用范围不仅限于楼化销售合同中，而且适用于复杂的公司并购、融资投资、合作经营等交易中。

一、落日条款的功效：

笔者首次接触落日条款是在中国大型矿业公司与澳洲上市公司之间的一个合作谈判中。作为澳洲项目合作的条件之一，澳方提出让中方公司安排2亿澳元的债务融资。中方虽贵为大型国企，但也不愿意在项目初期为2亿澳元的融资作出任何承诺与担保，毕竟银行还需要对项目的价值及现金流进行深度的评估，银行的审批及放款时间也难以把握。因此中方提出放置“中方尽最大努力为项目安排2亿澳元的债务融资”这一条款。澳方勉强的接受了此种说法，但对国企的办事效率不太放心，担心融资一事迟迟不完成，将延误项目的正常进展及寻求其它资金渠道。在双方争执不下的时候，双方律师提出加入落日条款作为解决方法。如果在12个月内，中方虽已尽力但未能安排债务融资，那么合同将自动解除：一来不构成中方违约，二也为澳方寻求其他合作伙伴提供了解约的机会。

落日条款一般有以下特点：

• 对项目某个条件发生的时间进行限定；

• 该项目条件对双方／一方完成合同履约至关重要，且超出合同一方／双方的控制；

• 一旦触发日落条款，双方／一方可以解约，但无需承担违约关系。双方被恢复至假使合同没有被签署的位置(ab initio) ;

• 落日期一般较长，为一方／双方完成此条件留出足够时间及附加时间；

二、楼花合同中落日期：

楼花销售合同中的落日期条款在经过多年的进化与锤炼后已经变得很程式化和标准化。开发商律师在总结多个开发项目的经验后，尽最大努力保证开发商的利益，确保开发项目的顺利进行。律师们的用意是无可厚非的，但被个别开发商钻了法律的空子，成了市场行情大涨是获利的工具。

楼化销售合同落日期目的一般有以下几个：

· 如果在开发项目进展不顺利，如因审批、施工或者资金原因导致项目完工重大延误的情况下，允许开发商或者买房者解除合同，并且不承担违约责任；

· 落日期后，如果开发商还未交房，那么购房者可以选择不继续等待，索回定金，进行其他投资；

· 落日期后，开发商也可选择不继续运作该项目，对项目进行处置或者放弃；

开发商在制订落日期时，需要注意以下几个因素：

· 落日期长度 －不宜过长，否则自住型购房者会认为完工时间过长，对项目排斥；更不宜过短， 否则如当因项目延迟和市场价格下滑同时发生时，购房者会以超过落日期为由解除合同。更为重要的是，在银行评估项目开发贷款时，一定要求落日期为项目施工期1/2与6个月较长的那个周期，如果落日期短于银行的落日期要求，那么将导致开发商无法获得开发贷款，后果严重；

· 落日期绑定条件 －落日期绑定条件必须是容易衡量、无争议的。一般楼花销售合同中落日期的绑定条件为所有权注册(Registration of Title)及准入证(Occupation Certificate)的颁发；

· 对落日期中履行条件的限制 － 有的落日期条款中对一方／双方满足落日期条件进行限制性规定，例如“合理努力”，“最大努力”等。但在当下火热的地产市场中，开发商一般都不愿意被这些条件所限制，担心这些条件日后可能带来的不确定性；

· 落日期的延展及条件 － 大多楼花合同中会包括延展落日期 (Sunset Extension), 已备开发商在不时之需是可以进一步延展落日期，保证买房者可以如约购房，并满足银行对落日期的要求。需要注意的是开发商可以延展落日期的条件及限制。

三、案例分析：

在大多的楼花合同中，我们可以看到类似下面的落日期条款：

Completion of this contract is subject to andconditional upon the vendor obtaining Registration and an OccupationCertificate. In the event that Registration is not effected by the Sunset Date(subject to special condition 8), either party may by notice in writing to theother party rescind this contract whereupon the provisions of clause 19 hereofshall apply. If Registration is effected after the Sunset Date but prior toeither party exercising its right to rescind, then neither party shall be entitledto rescind under this special condition.

（条款大意：本合同的完成以卖方即开发商获得房屋所有权注册及准入证书为条件。如果在日落期前，房屋所有权注册未被完成，任何一方可以通过书面通知方式解除购房合同。如果房屋所有权注册在落日期之后获得，但是早于任何一方行使解约权，任何一方将无权行使解约权）

PDRIA专家提示 － 在落日期后，如果买家需要解约，需要迅速发出书面通知。如果开发商在落日期后、收到买家解约通知前完成房屋所有权注册时，解约权将自动消失。在房价走势好的时候，买家不会面临这种问题。但当楼市不景气的时候，可以通过落日期解约解除房屋购买合同。

我们在楼花销售合同中还会经常看到落日期延展条款

Notwithstanding special condition 4, the Vendor isentitled (at any time) to extend the Sunset Date if the Development Works orRegistration is delayed due in whole or in part to one or more of thefollowing:

(a) damage and/or delay by fire,explosion, earthquake, lightening, storm, tempest, war, civil commotion,industrial action or strikes;

(b) in consequence of proceedings beingtaken or threatened by or disputes with adjoining or neighbouring owners or the Council;

(c) on account of the delay of any ConsentAuthority in giving any necessary approval provided the vendor has taken allreasonable steps to obtain such approval;

(d) acts, restrictions, regulations,by-laws, refusals to grant any licences or permissions, prohibitions ormeasures of any kind by any relevant Consent Authority;

(e) inclement weather;

(f) by any other cause, matter or thingbeyond the control of the vendor 


and if the the vendor or its project managercertifies the length of that period of delay then the vendor may at anytimethereafter by written notice to the purchaser substitute for the Sunset Datewith another date which is not later than the Extended Sunset Date.

(条款大意：如果当开发项目由于自然灾害、罢工行为、临界地主、市政府、审批机构、法律障碍、恶劣天气等其它超过开发商控制范围之内的原因导致延迟的，开发商将获得日落期延展)

PDRIA专家提示 － 落日期延展条款是开发商降低项目风险（因不可预见或不可控因素延误导致房产销售失败）的正常条款。但当一个开发项目落日期过短但落日期延展期过长的时候，买房者需要警惕。因为这种安排为开发商预留了可操作空间。如果市场稳定，那么行使落日期延展权利，将项目进行下去。如果市场迅猛上涨，有可能拖过落日期，但是不行使落日期延展权利，将楼花再次销售。

四、落日期与DA批准期的对比

开发商在开发许可获批前开始预售的项目在市场上屡见不鲜。在项目规模不大，规划申请符合规划要求并和市政府经过多轮沟通后，开发商以DA为条件销售楼花无可厚非，增加了DA批准后，融资获批前楼花销售时间，减轻了销售速度压力。

为了保护双方的利益，一般在此类销售合同中可以看到Subject to Development Approval条款：

Subject to DevelopmentApproval

(a) The purchaser acknowledges and agreesthat this contract and the vendor’s obligation to carry out the Development Works is subject to and conditional upon obtaining the Development Approvalfrom the Council on terms and conditions satisfactory to the vendor. 


(b) The vendor may in its sole discretion appeal to the Land & Environment Court for the purpose of obtainingDevelopment Approval where the Council has rejected the vendor’s applicationfor Development Approval. 


(c) If the vendor does not obtainDevelopment Approval on terms and conditions acceptable to the vendor in itssole opinion in accordance with clause 2.3 (a) on or before the DevelopmentApproval Date then either party may rescind this contract by serving writtennotice to the other Party. However, if the vendor obtains Development Approvalon terms and conditions acceptable to the vendor in its sole opinion ascontemplated by clause 2.3 (a) after the Development Approval Date but prior toeither party exercising its right to rescind, then neither party shall be entitledto rescind under this special condition. 


(d) Any rescission that the purchaser mayraise or have a right to raise pursuant to special conditions 2.3 (c) shall beraised within seven (7) days from the Development Approval Date in whichrespects time shall be of the essence, and thereafter the purchaser shall notbe entitled to rescind this Contract and shall be deemed to have accepted theDevelopment Approval Date to be extended for further 6 months 


（条款大意：如果开发商在DA获批日期前未能获得开发批准，或者对开发批准的条件不满意，那么任和一方有权通过书面通知方式解除购房合同。如果买房者希望行使解约权，必须在DA获批日到期日7天之内，否则DA获批日期将自动延期6个月。）

PDRIA专家提示：与落日期条款类似，此条款对开发商的保护无可厚非，允许开发商在一定时间内未获得满意的DA批准（或对DA申请进行法庭诉讼、或对苛刻的DA批准条件进行抗拒），取消合同。同时也为买房者在开发商获得DA有困难时提供了解约全力。但需要注意一些开发商可能利用对DA条件不满作为借口，将合同解除，再次出售。另外，如果买房者希望行使解约权，需要注意解约期限。

总结：

落日期条款和人类文明史上出现的武器是一样的 ——如果利用得当的话，是双方保护各自权益的法律武器。但由于澳洲当下火热的地产市场以及购房者与开发商之间悬殊的规模差异，楼花购房合同中的落日条款向开发商一方产生了倾斜。如果开发商能够本着商业道德来利用这些条款，大多情况下不会对购房者造成利益上的侵害。但总有这一小撮的开发商，见利忘义，在市场行情火热的情况下，将地产开发进行投机运作，违背了地产开发行业的商业准则。

澳洲地产开发研究学院建议购房者在购买楼花的过程中，不仅要聘用专业律师对楼花销售合同进行审阅，还要查询开发商的过往经历。需要避免两种开发公司：一、之前利用日落条款将楼花二次出售的开发商；二、在销售过程中对开发公司闭口不提，查询不到的开发商。这种对身份的隐秘可能预示着有着不光彩的过去。

澳洲地产开发研究学院(Property Development Research Institute ofAustralia)以培养新一代知识型开发商为己任, 专门研究地产市场动态以及开发运营模式。学院汇集了开发行业中知识结构完整、行业声誉高的讲师及客座老师，不仅向学员们传授地产开发的专业知识，也同时为澳洲地产行业树立行业操作准则与规范。有关课程介绍，请通过邮箱 [email protected] 或电话0468817 633(Irene) 联系我们。

作者介绍：Steven YU（澳洲地产开发研究学院创始人及院长）。Steven 在职业生涯初期从事公司并购及证券市场商业律师，持有澳洲、中国及美国三国律师资格。曾协助多家中国企业完成澳洲的矿业项目并购及合资，并担任澳洲矿业上市公司CEO。之后，投身地产开放行业，担任澳洲大型地产开发公司前任管理董事并随后创设澳隆地产开发集团。Steven专心研究地产开发规划方向与地产开发管理理论，并总结了特有的一套地产开发管理及融资模式。