【美国置业常见问题】,美国加州置业助手微信公众号文章

1.外国人没有美国身份，是否也可以在美国买房？

可以。任何国家的人，只要有护照，能证明你的合法身份，就可以在美国买房。美国是比较成熟的市场经济，对外国投资者持欢迎态度。同时，法律透明公开，购房程序要比其它国家相对简单明了。任何人都可以购买美国房产，只要你拥有中国护照，你就可以完成购房交易，即使你没有美国签证，也可以通过传真完成交易。

2.在美国买房可办移民吗，或者对我取得美国合法身份有帮助吗？

买房不能办移民，对你取得美国合法身份也没有任何帮助，因为美国移民法规定，每个投资移民申请人需要给美国创造10 个就业，即雇佣10名美国居民。你买房子无法创造任何就业，所以是不能办移民的。不仅没有帮助，如果签证面试时签证官问你为什么去美国，你回答是为了看房，你反而会被拒签，因为移民官认为你有移民倾向。从统计上看，去美国买了房子的人以后多数会办移民，而移民美国的人迟早会买房子。

3.在美国买房是否安全，美国能够保证我的产权安全吗？

在美国买房非常安全，因为美国是世界上对私人财产保护最好的国家，也是公认的世界上资产最安全的国家。正因为如此，国际上哪有什么风吹草动，哪个国家或地区出现什么动乱，大量的资金就会往美国流。只要你拥有护照，产权证上的名字与你护照上的名字相符，你就是产权的主人，你的产权就会受到法律的保护。当然，你必须依法按时缴纳地税。

4.在美国买房的流程是什么？

1）请地产经纪人（买方经纪）为您搜房并带您看房、选房，需要你的资金证明；2）经纪人为您准备制式化的购买提议（purchaseoffer）并在您签字后连同定金支票一起送交给挂牌经纪人（listing agent）即卖方经纪，由他（她）交给卖主审查（买主和卖主通常是不见面的）；3）如果卖方接受您的购买提议并签字，您的购买提议即成为购买合约；4）开立公证行账户（escrow account），存入定金，并做产权搜寻、估值报告、房屋检查、谈判修理条款等；5）如需银行贷款，填写贷款申请，等待银行批准；6）在所有条件满足之后，买主去除购买提议中的限制性条款，将余款打入公证行账户，卖主将产权转移到买主名下，完成交易。

5.买美国房子一定需要我人在美国吗？在中国可不可以买？

不需要。只要你在购买合约上签字然后快递回美国并向公证行的账户打款即可完成购买过程。问题是，几十万美元的房屋难道你不应该先去看看再买更稳妥吗？所以，虽然你不在美国也可买房，但我们还是建议你本人亲自去美国看房并完成购买手续比较好。

6.在美国买房是否可以出租，租金是多少，管理费是多少？

当然可以出租。买房出租，获取租金收入，并在未来房屋升值时卖房以赚取销售差价，这正是许多人在美国置业的投资方式。至于一栋房子每月可收租金的多少，则是由房屋的大小、档次，尤其是所在的地理位置所决定的，大部分情况下每月租金能有一千至数千美元不等。如果请物业管理公司帮你代管、招租客，管理费大约为租金的5-10%。

正规购房中介拥有专业的通过政府认证的房屋管理人员，如果您需要出租房子，都可以帮助您出租房屋并处理所有相关的问题，包括每月巡查以及房屋维修。如果您不想出租，我们也可以帮你定期清洁、剪草及冬季维护。

7.外国人在美国买房，可以从银行获得贷款吗，贷款额有多大？

每家银行的政策不一样，不少美国银行出于资金安全考量拒绝给外国人贷款，但有些具有国际背景或者华资的美国银行愿意给海外华人提供房屋贷款，你可以贷到房屋价值的大约50-60%，房价的40-50%由你本人支付。如需要贷款，你的购房经纪人通常都会帮助你安排银行。

8.作为外国人在美国买房，我需要开美国的银行账户吗？

理论上并非一定需要。如果用现金买房，任何能将款项打进美国的海外银行账户都可以。但实践上有一个美国银行的账户是很方便的，尤其是当跟银行贷款时，你必须要有一个美国的支票账户。外国人开美国银行账户，需提供至少两个身份证明，一个是你的护照，另一个是与护照名字相同的信用卡。

9.目前美国的房屋贷款利率是多少？

美国贷款利率是浮动的，银行不同利率也有所不同。目前是历史上美国利率最低的时候。2012年9月13日美联储推出第三次量化宽松政策，继续维持联邦基准利率为0至0.25%，直到2015年的年中。随后在12月12日又推出第四次量化宽松政策，每月采购450亿美元国债，替代扭曲操作，加上第三轮量化宽松每月400亿美元的的宽松额度，联储每月资产采购额达到850亿美元，并用量化数据指标来明确超低利率期限。受此影响，30年期的房屋贷款利率目前只有3.50-3.80%，5年期的贷款利率只有百分之二点几。

10.在美国买房要不要交税？

在加州洛杉矶购买普通商品要交9% 的营业税，即100美元要交9美元的税，但买房子并不需要交营业税。由于美国土地是永久产权，买房子每年需要交地税，通常分两次缴纳。在加利福利亚州，地税大约是房价的1-2%，具体多少依房屋所在的城市定，往往老一些的城市地税可能低一些，如1.2-1.5%。，而新一些的城市地税可能高一些，如 1.8-2%，等等。假定你花了30万美元买了一栋别墅，每年需缴纳的地税大约为五六千美元。

11.在美国买房要不要交物业费？

在大多数情况下，作为美国屋主你每年只需要交一个地税就行了。如果你购买的是公寓房，除交地税外，你还需要交HOA（屋主协会费），主要是用于对楼道、游泳池等公共环境的管理和清洁维护，费用从每月几十美元至几百美元不等。

12.在美国买房是否需要付佣金？

在大多数情况下，在美国买房是不需要支付佣金的，房屋销售佣金是由卖主单方面支付的。但如果你买的是银行屋或政府法拍屋（通常只有市价的五六折，甚至更低），因为银行或政府通常是不付佣金的，你需向经纪人支付大约3-7%的佣金，具体多少经纪人会同你商量。

13.在美国完成房屋交易时，除支付房价，还有那些费用需要支付？

房价是您在美国完成房屋交易时的主要支出，其他需支付的费用都很小，包括：公证行的服务费（几百美元）、银行贷款的手续费、房屋保险费（火险和责任险）等。

14.前面说佣金是由卖方支付的，那么，在美国卖房的佣金是多少呢？

当你卖房子时，需支付的佣金通常为5-6%，具体是多少由你同你的挂牌经纪人（listing agent）商量确定并写入合约。房屋买卖成交之后，佣金由公证行按照合约规定直接从所收到的房屋购买费用中扣除并支付给相关经纪人。在大多数情况下，美国房屋交易是由买方经纪人和卖方经纪人共同完成的，所以佣金由买方经纪人和卖方经纪人两方平分，每方各得2.5-3%。

15.我卖房子后是否需要交收入税？

如果卖价高过你当初的买价，理论上你是需要交美国收入税的。如果届时你已经是美国的永久居民，高出的部分将和你当年的其他收入合并起来统一计算收入并按收入的多少来交税。不过在美国有很多方法可以合理抵税，如你支出的银行贷款利率、保险费、经纪人佣金等等都是可以抵税的。如果届时你还是外国人，如何交税请你请教美国的会计师。

16.为什么市面上推荐的主要都是独立屋（House）?

美国房地产市场的房屋种类很多，最主要的有独立屋（house），联排别墅（town house），公寓（Condo）。对于投资者而言，独立屋最具投资价值，公寓最没有投资价值。从过去30年美国公寓价格变化规律看，公寓建成之后价值会逐年递减，因为美国的人工很贵，老旧的公寓需要花费大量的钱去维护，所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了。而独立屋却恰恰相反，虽然房屋也有老化的问题，但所在土地是永久产权的，土地在一直升值。相信大家都很容易弄明白这个道理。另外需要说明的是，美国的土地所有权分为地下权（包括地下资源开采权）、地面权和地上空间权（包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权）

17. 我听说有人去美国买房被骗，有这回事吗？

一般而言，美国房地产的买卖是被法律严格规范的经纪人模式，很难产生骗局。骗局往往发生在熟人之间或者贪图小便宜，请切记如下几点即可避免：

（1）以谁的名字买房。这个道理大家都懂，可实际上有些人听信熟人的一面之词，例如退税等等，把购房合同甚至最后产权登记的名字都写成其他人的名字。这里切记：除了你自己，不要写任何其他人的名字。

（2）不通过房产经纪私下交易。经纪人在合同确认之后就会提供一个close律师的监管账户（这个账户受到州房产委员会监管，账户资金不能挪用，因此是很安全的），购买者只要把款打入到监管账户就行了。如果你私下交易直接把钱付给房主的账户上，怎么保证房主会把产权给你就是一个问题了。