【洛杉矶】深受追捧 为什么?专家深度讲解洛杉矶投资市场

2015年06月11日 美国华泰地产




美國房産商協會(NAR)2015年2月公布的一項調查顯示,在今年3月截止的12個月間,海外買家在美國購買成屋的金額已創下922億元紀錄,而中國買家即占將近四分之一。 調查則顯示,洛杉矶地區是來自中港台三地有意買家的首選房地産市場。


洛杉矶坐落于美國西海岸,加州西南部,是美國第二大城市,僅次于紐約,美國最大的海港。此外洛杉矶還擁有發達的工業和金融業,也是美國的文化娛樂中心。


洛杉矶地區5大郡縣,洛杉矶郡,聖伯納迪諾郡,河邊郡,橘郡,文杜拉郡,它們一直都是公認的最適合華人移民的地區,環境優美,氣候溫和。華人占總人口比例比較大,華人地位較高,受限制較小,華人社區也相對多一下。而且經濟發達,就業機會很多,同時國際化的文化,豐富的夜生活也給這個城市帶來了不少人情味,一直備受華人青睐。

為什麽洛杉矶地區會是首選?


一、洛杉矶距離中國距離最近。


飛機大約12個小時之內就可以到達,國內一線城市每天僅直飛洛杉矶的航班已逾十多架。南航最近還開辟了成都,南京直飛洛杉矶的航班。非四大城市直飛美國的城市,洛杉矶還屬首個。這樣交通便利也帶來了更多商業,貿易和交流機會。

二、洛杉矶氣候適宜丶陽光充足。


洛杉矶毗鄰太平洋,一年四季如春,全年光照超過300天,平均氣溫20- 24度,而且空氣質量也好,適宜居住。

三、洛杉矶是世界級城市,旅遊資源豐富。


洛杉矶是奧運會舉辦城市,是迪斯尼,環球影城,好萊塢等世界級文娛中心所在地,也是NBA洛杉矶湖人和快船隊的主場城市。城市內世界級的博物館,音樂廳,展覽中心數不勝數。毗鄰太平洋,海岸山脈的影響,讓它可以在一個小時車程內,即可海邊衝浪、日光浴,也可內陸登山滑雪,這樣的豐富的氣候,旅遊資源,在世界上也是絕無僅有的。

四、洛杉矶本身是個移民的大家庭,包容力強。


洛杉矶本身有很多華裔居民,華裔社區發展完善,衣食住行都要比其他地區方便。


五、洛杉矶教育資源豐富。


加州理工學院,加州大學洛杉矶分校,南加州大學,加州州立大學,世界一流大學不勝枚舉。優質質量的社區大學,高中也是比比皆是。

六、近年來房地産市場平穩發展,投資回報率高。


在國內房地産市場有待觀察的同時,資産全球化配置已然是大勢所趨。而美元資産,尤其是房地産已然是國內投資人士的不二之選。

在未來一段時間中,以洛杉矶地區帶頭加州經濟將持續恢複,失業率降低,投資和就業的前景都十分廣闊,同時積極的商業環境,完善的政府管理與服務,優良的學區,理想的治安狀況等,都讓其房地産市場繼續升溫。

在洛杉矶的西木地區和上海的浦東地區購買一套高級公寓的價格分別是83萬美元和99萬美元。可是洛杉矶的房子月租金可以達到3300美元,但是上海的房子卻只能租出1400美元。

投資房地産是要衡量的很重要的一項因素就是年租金和房價比,用房價除以年租金,倍數越低越值得投資,如果倍數在15-18,就非常理想了。

根據上述房價,洛杉矶的房子房價是租金的21倍,而上海則達到了59倍,相對來說,洛杉矶的房産更適合投資.

洛杉矶地區城市與發展分布特點


對于赴美購房的國人來說,健康的房産市場以及華人新老聚集區成了購房的最佳地點。洛杉矶在美國房産市場占有舉足輕重的地位,在2008-2012年美國次貸危機期間,洛杉矶一部分城市房産市場崩潰,房價應聲下跌。但在2013年美國房産市場複蘇期間,洛杉矶一馬當先,成為了加州房産市場漲幅最快的幾個城市之一,年平均漲幅達到了25%。而衆多的華人聚集區也成了洛杉矶吸引國人的一個重要原因。

洛杉矶華人購房特點如下:


1、沿10號與60號高速公路,向東以衛星城市態發展。


洛杉矶衛星城爾灣市、聖蓋博、蒙特利公園,奇諾崗城市的華人比例高達40%!至2015年,華人的聚集區已發展到洛杉矶以東40英裏處的奇諾市,科羅娜市。


2、華人聚集區一般安全性高,學區好,離華人超市距離近。


華人注重子女教育,新老華人聚集區一般都具有學區優質,毗鄰高水平大學,社區安全,方便華人購物的特點。科羅娜以及奇諾崗市均新建有方便華人購物日常用品的99大華超市。

洛杉矶衛星城衆多,那麽中國都投資在了哪裏呢?

爾灣市Irvine




總人口:212,375;華人比例:36.5%;平均家庭收入:72,057美元;房價/平方米:4050美元;房價中位數:756,700美元;房價上漲趨勢:年漲15.8%;學校:小學:22所 初中:7所 高中:4所


爾灣市坐落于南加州「技術海岸」的中心,因其生機勃勃的商業環境而著稱。該市也以擁有以下優勢而聞名遐迩:宜人的氣候、大量受過良好教育和技術培訓的勞動力、全美最安全的社區、充足的優良住宅供應和衆多生活娛樂設施等。,著名的電子遊戲暴雪公司(blizzard),其總部就位于加州爾灣市。


2008 年美國人口調查局將爾灣市列為全美人口6.5萬人以上最高收入城市排行榜第七位,2008年美國CNN Mondy雜志將其列為全美最適合居住的城市排行榜第四名,2011年商業周刊雜志將其列為美國最佳城市排行榜第五位。另外,爾灣市也在2010年的美國FBI年度犯罪率報告上成為全美10萬人以上的城市中犯罪率最低的城市。


最近十年來,爾灣的華人居住人口劇增,相應的華人超市、書局、各種面向華人子弟的才藝學校如中文、舞蹈、音樂、繪畫等都在爾灣市安家,給華人創造了更加良好的居住環境。


爾灣市學風鼎盛,擁有衆多高等學府,包括美國加州大學爾灣分校、康科迪亞大學、爾灣谷學院,的南加州大學橙縣分校、布蘭德曼大學、拉文大學和佩珀代因大學等。爾灣市大部分地區位于爾灣聯合學區內,該學區內有四所高中,分別是:大學高中、爾灣市高中、諾斯伍德高中(Northwood)和伍德布裏奇高中(Woodbridge)。其中,大學高中在2011年位列全美最好高中排行榜第八位,全美最好公立高中排行榜第二位。小學更是優秀,十八所小學被評為加州前100名小學。


爾灣市的房價一直也未有大的回落,究其原因,華人大量湧入推高了當地房價。美國房價的整體趨勢並未對其購置資産意願造成影響。許多華人甯願在這裏買房或租房,就是看中了爾灣市優質教育資源和安甯的社會環境。

亞凱迪亞Arcadia




總人口:53,000;華人比例: 45.4%;平均家庭收入:77,758美元;房價中位數:975,400美元;房價上漲趨勢:同比增長23.9%;學校:小學:6所 初中:3所 高中:1所


亞凱迪亞是美國加利福尼亞州洛杉矶縣的一座城市,位于聖蓋博山山腳、洛杉矶市中心東北21公裏。亞凱迪亞在最近四分之一個世紀經曆了一場巨大的人口變化。大約30年前,亞市居民幾乎全是白人;然而現在,有近半數人口為亞裔背景。這種轉型與台灣、中國大陸、韓國乃至其他亞洲國家的財富增加並移民美國,有著密不可分的關系。


亞凱迪亞學區是全美頂尖學區,在2009與2010年,美國《商業周刊》(Business Week)評選「最適合養育孩子城市」名單,亞凱迪亞市成為全美15個入選城市之一。


美國次貸危機和金融海嘯爆發以來,全美房價暴跌,但亞凱迪亞等加州華裔聚集城市卻不跌反漲,直接原因是華人大量湧入推高了當地房價。


華人重視子女教育的傳統在美國發揚光大。許多華人甯願在這裏買房或租房,就是看中了亞凱迪亞等地的優質教育資源和安甯的社會環境。

鑽石吧 Diamond Bar




總人口:60,360;華人比例:52.2%;平均家庭收入:68,879美元;房價中位數:576,700美元;房價上漲趨勢:年漲18.00%;學校:小學:9所 ,初中:3所 ,高中:2所。


鑽石吧是位于美國加州洛杉矶縣郊外的一個富人區城市。鑽石吧市與臨近的奇諾崗市(Chino Hills)和核桃市(Walnut)皆位于綿延起伏的丘陵地內, 市容整齊美麗,草木如茵, 因此該區成為中上華人家庭的居住首選之一。


鑽石吧市(DiamondBar)為南加州華人聚集的城市之一,亞裔佔總人口約52%, 約有兩萬九千人. 鑽石吧市有一部分屬于南加州頂尖的核桃市學區, 因此吸引許多重視孩子教育的父母遷居來該市. 衆多的華人人口也吸引許多亞裔商家和餐廳前來設立。

奇諾崗 Chino Hills




總人口:74,799;華人比例:30.3%;平均家庭收入:100,099美元;房價中位數:554,900美元;房價上漲趨勢:年漲20.20%;學校:小學:10所 初中:2所 高中:2所


奇諾崗市是美國加州聖伯納迪諾縣下轄的市,位于洛杉矶東郊約30分鍾車程之處。市區範圍的面積約116.2平方公裏。「奇諾」(Chino)在西班牙語中的意思為「中國人的」。奇諾崗市在2012年被美國《金錢》雜志評為2012年最佳居住地;且在被評為美國中型城市年收入榜第6位;在2008年FBI將奇諾崗市評為最安全的城市之一。以加州來講,在最適宜居住的前一百名城市中排名第七


2015美国房地产市场展望


美国劳工部不久前发布的数据显示,美国2014年失业率已下降至5.6%,为6年半最低值。IMF(国际货币基金组织)对美国今年的经济发展也做了预测,表示今年美国经济增长有望达到3.1%,高于两年前的2.2%,也高于IMF预测的其他发达经济体今年增长率仅2.3%的平均值。


胡润研究院2014年的调查显示,64%的中国富人(财富不少于160万美元)都有投资移民倾向。而近来随着以英国、澳大利亚为代表的多个国家地区收紧移民以及签证政策,香港甚至全面暂停了资本投资移民计划,这都在相当程度上限制了中国富人们的海外投资渠道。在这种情况下,对中国人赴美商务/旅游签证由1年延长至10年,留学签证有效期由1年延长至5年的美国,似乎成为了中国富人们最好的选择。事实上,中国2014年来美旅客人数210万人,花费150亿美元;到2018年,中国来美游客可望突破400万;中国投资移民带来美国的投资接近50亿美元,中国人在美国房地产置业投资超过100亿美元。2014年的调查显示,在最受青睐的移民国家排行榜中,美国得票率依旧高居首位。随着移民的增多,将会有越来越多的人投资美国房地产。可以预见,2015年,美国房地产行业将迎来一个大发展。



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