“这仅仅是一个开始。”北美房产投资集团总裁林海涛在接受和讯网独家访问时称,受经济全球化的发展趋势,以及国内楼市形势的影响,未来十年仍是海外投资的黄金期。
据权威机构报告显示,从2009年到2014年,中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。而2014年,中国房地产投资在海外市场的投资额更是创下新高,同比2013年增长了大约46%。同时,投资者的组成及其对投资产品的要求,较以往也更加多元化,这些投资者包括超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商,他们正积极评估海外投资策略并探索海外发展的机会。
林海涛指出,目前投资海外的机构主要分两类,一是房地产开发为主的企业,如万科、绿地等开发商,他们的主要目的是为了打造品牌知名度,以及全球影响力;另一方面,由于中国的房地产还停留在住宅层面,地产商要打破固有的开发思维,也需要以参股或其他合作的模式参与到国外项目的开发中去,以获得更先进的经验。
而另一类机构投资者以资产并购为主,诸如国内的基金公司、保险公司等,他们把资产投到海外以求获得更稳健的回报,以及分散人民币贬值所带来的资产缩水等风险。
同时,他也指出,完全不同于国内,投资海外房地产获得的利润很低,同时,国外可利用的资金杠杆有限,这对开发商的资金实力是一个很大的考验,另一方面,对国外市场的不了解也可能导致风险的发生。
仅是一个开始 投资热潮在未来十年仍会持续
针对海外投资热潮,林海涛称,“以往只是一线开发商,现在很多二线的开发商也在纷纷出海,原因是很多开发商资金充裕,但却找不到合适的项目。随着国内地价的水涨船高,做项目的风险也越来越大,因而,出于分散风险的考虑,很多开发商把眼光瞄准了海外。”
他指出,除此之外,开发商纷纷走出国门还有另外两个重要的考量因素,一是基于打造知名度、塑造全球影响力的品牌需求;二是为了学习国外先进的经验和理念,以用于国内的地产开发中。
他指出,中国房地产目前还停留在住宅层面,而海外房地产业务有很多细分的领域,非常专业。中国很多公司没有这方面的经验,会以参股或者合作开发的方式去参与到这些项目之中,经营一个项目之后,一方面有经验,另一方面可以借用品牌,将国内开发做的更专业更细分。
“受益于全球经济一体化,以及人民币贬值的利好消息,未来十年海外投资的热潮仍将持续”,林海涛表示。
利润有限 “中国式”开发理念存风险
林海涛认为,中国房地产企业在海外开发的最大风险在于,对当地市场了解不够。这源自于两方面,一是很多开发商还是拿中国的思路来做海外,认为市中心是开发的黄金地段,但事实上,在国外并非所有的城市中心都是高端人群的聚集地,因此开发商在市中心推高端楼盘,不一定卖的掉。中国开发商的很大误区在于,总是以固有的思维去做大项目、高端项目,但大体量的项目如果处于糟糕的区域,可能更难卖;另一方面,项目如果单纯面向华人,市场的消耗力又很有限,同时降低了整个品牌层次。开发商要树立品牌,必须在当地有足够的影响力。
另外,开发商投资海外需要充足的资金链。林海涛称,海外房地产投资比国内的利润要低很多。国外可用的资金杠杆有限,在海外,开发商必须有30%~40%的自有资金,才能正常运作一个项目。同时,海外开发企业的进入门槛很高,需要花时间培养用户,没有口碑就会倒闭,惩罚措施很严厉,长期发展需要很好的口碑。
林海涛建议国内开发商在投资海外时,目光要放长远,项目还是以给投资者带来价值为主,不要以短期移民为噱头。借助移民的幌子,买家可能并不在意回报率,以及房子本身的价格,但实际上客户最终还是会发现房子偏离市场价,那么口碑会下降。因而会影响企业的发展,对整体中国开发商的声誉也有影响。
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