签署购房合同有讲究买卖双方附加“利己”条款全攻略,美国纽约房产投资微信公众号文章

美国中文电视报道：美国房产交易制度非常健全，这体现在购房合同中。一份详细的权利和责任分明的合同是房屋买卖顺利进行的保证。一旦产生纠纷，合同是唯一的证据。任何没有加到合同的条件，法院将不予采纳。

美国的购房合同都有标准的格式，通常要包含以下信息：

1). 房屋和卖方买方的基本信息；2). 房屋价格；3). 付款方式（贷款或者一次付清）；4).订金数量及返还条件；5). 房屋检查（inspection）期限及问题处理方法；6).Closing日期；等等。

但由于每一个交易的实际情况不同，因此可以在合同中加入一些附加条款。卖家和买家可以提出哪些附加条件，来保障自己的利益呢？

卖家攻略

合同签订后，有时会出现买家会反悔的情况，这时他们会找借口，如银行不批贷款等，试图取消交易。所以，卖家要在制订合同时附加一些特殊条款，如买家要及时贷款，来保障自己的权益：

i) 如果买家在规定的时间里没有得到银行的贷款批准，卖家有权从另外一家银行为买家申请相似条件的贷款。ii)如果银行估价低于合同价格，买家必须无条件完成交易。一旦贷款被银行批准，不管发生任何情况，买家必须要完成这个交易，不管银行以任何理由拒绝放款。iii)如果银行对房屋的条件状况不满意，卖家没有义务但是买家有义务去修理。

在华人中，房屋经常有违规加建改建或是产权问题，为避免买家以类似问题取消合约，卖家可加入以下条款：

1. 没有义务去清理任何违规违章。如果有任何违规违章存在，买家不接受这些违规违章，卖家有权取消合同。2.卖家没有义务去提供任何居住证或入伙纸给买家，买家有责任去调查清楚是否居住证或入伙纸有问题。3.卖家没有义务去清理任何产权问题。如果有任何产权问题存在，卖家有权利取消合同，并把10%定金退还买家。4.在买家买独栋房屋时，买家都需要对土地和房屋进行测量。卖家对测量的结果不承担任何责任

另外，如果卖家出售建造的新房子，通常会把一些条款写进合同。对于House来说，卖家通常会要求买家支付律师费、接通水管的费用、测量费等。而对于Condo，卖家通常会要求律师把转让费、卖家律师费和减税申请费写进合同。

买家攻略

无论是买方市场还是卖房市场，买卖双方都可以提出合理要求。对于买家来说，把一些特殊条款写入合同，同样可保障自己的权益：

1、因客观原因银行不批贷款，买家有权拿回订金。2、如果因银行估价问题贷到的款额少于预期，买家就可以使用这个条款与卖家谈判使其降价，如果卖家不同意降价，买家将有权利取消合同。3、银行批准了买家贷款申请后，最后又决定不给予拨款。这个时候，如果不拨款是由买家引起，买家必须用现金完成交易。如果不拨款不是因为买家引起，买家将有权取消合同，卖家必须退还10%定金。

就房屋违章和入伙纸的问题，买家也可以提出一些条件：

1、只有当违规违章数量超过限定数额，卖家才有权利取消合同。2、买家律师把除了房子以外的车库、平台、太阳房、游泳池等所有结构列在合同里，以保证它们都是合法的。

另外，屋内的家具、电器是否应该留给买家？很多人为此争执不休。通常，房子里固定在墙上、地上、顶上的东西都不可以拿走，如吊灯、地灯等；同时，冰箱、烤箱、洗衣机等家用电器也不可拿走，为避免纠纷，具体归属最好写在合同中。

你问我答

1. 听说屋主需要提供屋况披露表，我没有拿到怎么办？

答：卖家有义务提供屋况披露表，但现实中的卖家几乎都不会去填，因为卖家也不一定知道屋子的状况。纽约法律给了卖家一个选择，如不填表，可给买家500元，目的是让其做房屋检查。

2. 过户日期最好定在哪一天？

答：最好定在星期二到星期四。如果在星期一，买家要做最后检查，又要准备银行本票，时间较匆忙。如果在星期五，又怕当天不能过户完毕，要等到下个星期。时间最好定在下午。有些银行总部不再纽约，有时差。

3.买房中，哪些费用是买卖双方要共同分摊的？

答：对于House来说，主要是地税和水费等。

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