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美国胡德翰律师谈EB5投资移民之为什么养老类项目是目前市场上最好的项目（总158）

作者：胡德翰律师版权所有违者必究转载需标明出处

就业与绿卡
我一直以来告诉投资人我做投资移民和中介不一样，也和一般律师不一样。这个不一样除了我不收项目方回扣不让项目方收我推荐的投资人管理费外，还有一个很大的不一样就是我相信我是唯一一个对计算就业的经济模型有非常深入研究的律师。而这个“不一样”就直接表现在我选择投资移民项目的不一样上，也能非常清楚地解释为什么一直以来认为养老类项目是目前市场上最好的项目。

EB5就业人数=建筑就业乘数X建筑成本+项目就业乘数X项目运营收入
我原来的文章中总结过计算就业人数的公式为：EB5就业人数=建筑就业乘数X建筑成本+项目就业乘数X项目运营收入。当然这是对建筑时间超过两年的项目。不过现在一般的项目都会超过两年的建筑期，而且即便是建筑期少于两年也只是不计算项目建筑的直接就业而已，所以不必把建筑期少于两年的项目就业计算单独讨论。投资人投资美国的目的首先就是要拿绿卡，而要拿绿卡就要创造每个投资人10个就业岗位，而这个就业人数对区域中心项目就是通过经济模型来算，而这个计算模型就是我总结的这个公式。这个公式中建筑成本是可以算的出来的，同时运营收入也是会在经营后能确定的，尽管开始时还只是一个预期值，因此这里起决定性作用的是建筑就业乘数和项目就业乘数。不巧的是这个建筑就业乘数也是确定的，所以最后起根本作用的是这个项目就业乘数。也就是说项目就业乘数越大的项目他能产生的就业人数就越多。而根据美国经济局的数据美国所有EB5投资移民项目就业乘数最大的就是养老和护理类项目。其就业乘数是26点多。根据美国经济局的定义，项目就业乘数就是投资100万美元到这个项目所能产生的就业人数。投资人一般都是投资50万到项目中因此理论上每个投资人投资到养老项目所产生的就业人数就是13个也就是26的一半。而这个13个岗位就已经超过了移民法要求的10个就业要求。所以，养老项目理论上只要投资就达到移民法要求的10个就业人数。也就是只要投资人投了那理论上绿卡肯定就可以拿到。因此从拿绿卡的目的来看，当然养老项目是最好的了。

再来看看目前市场上的其他项目类别。首先是房地产项目也就是盖好房子卖掉，无论是商业还是住宅。而房地产项目的就业乘数就是建筑就业乘数是9，也就是说投资100万美元到房地产项目所能产生的就业人数是9个，那投资50万所产生的就是4.5个，这个数值就不到移民法要求的10个就业的一半。但有个现象很奇怪，很多中国投资人却非常热衷于投资房地产项目估计和中国房地产只涨不跌这个怪现象对中国投资人心理产生的美好印象有关，因为中国投资人从来没有经历过房产价格跌到房产成本的三分之一还不到这种痛苦。再来看看现在很多酒店项目。可能比房地产好一点，酒店的就业乘数是13，则50万投资产生的就业就是6点多也达不到10个就业。当然可能有人会说项目方不是也有大笔投资吗？这就是我接下来要谈的建筑成本的虚夸。

大家还记得芝加哥会议中心项目中宣称的投资人投资占比是多少吗？是25%。但现在法庭查明的实际情况是投资人几乎占比100%，根本就没有什么政府拨款，也没有银行贷款。而为了拉多投资人他们大胆虚夸建筑成本和运营收入（预期）。因为按照上面的公式在就业乘数小的情况下要想吸引投资人投资多创造就业拿绿卡唯一的办法就是虚夸建筑成本和运营收入。芝加哥会议中心项目来找我推荐的时候，我马上就计算告诉他们该项目建筑成本虚夸5.7倍，预期收入虚夸4倍，而当时他们的项目被国内中介吹嘘成“史上最安全的项目”殊不知是史上最不安全的诈骗项目。而如果是养老项目的话由于本身就有乘数就大根本没有必要虚夸建筑成本和运营收入。这就是现在很多项目有巨大风险的根本原因。

市场前景及还款保障
我说过一个项目好除了要就业乘数大，不能虚夸建筑成本和预期收入，最好没有银行贷款外，还有就是要有市场前景及还款保障，因为投资移民和其他投资一样都要有市场，如果没有市场，则既不可能拿到绿卡也无法还款。美国社会是个老人基本都进养老机构的社会。即便是到美国生活一定时间的华人也都认为养老机构是他们老了以后的比如去处所以这个需求的非常巨大的而目前的市场根本无法满足要求。也就是这个市场前景是非常好的。所以只要是这个养老机构能正常运营就会有利润就能还钱。基本利润不够还还有联邦政府以法律形式规定的贷款保障来还钱。最后如果还有人还不了款爷可以出售养老机构的房产来还款，而尤其是带护士服务的集中养老房产是供不应求并且价格卖得很高，利润甚至高于一般的房地产生意。这些都能确保投资人能拿回投资款。

当然，在选择投资养老机构项目时投资人还是应具体分析我上面说的每一项指标。我这里想说的是比较其他目前市场上的项目，养老项目我认为对拿绿卡和还款而言是最好的项目类别。

作者注：本文如有涉及任何EB5项目，律师文中言论之意图和行为只是对该项目有关美国移民法之法律后果进行评估而非美国联邦或各州有关证卷法意义上的“finding or soliciting”“investors”之意图和/或行为。

胡德翰律师是全美唯一的一位彻底改变现有投资移民游戏规则只代表投资人的利益并要求项目免除管理费（又叫签约费一般四万到六万美元）的律师，是全美最早做投资移民的专业移民律师之一也是极少几个有申请过地区中心经验的美国律师之一,全程参与移民局有关EB5 投资移民的各种会议（包括投资移民政策制定等咨商会议），对投资移民的法律制定及对投资移民的发展走向和具体政策解读有全面准确的掌握, 是目前为止全美唯一对投资移民的最关键要素“就业机会”的经济学分析进行过专门研究并全面掌握移民局认可的经济模型IMPLAN 和 RIMS II 的应用的律师。

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