购房知识—影响美国房子价值的因素有哪些?

2014年01月03日 美国房产投资-Vivienne



与国内一样,城市发展城市、区域、地段、配套、环境等是影响房屋价格的重要因素,这点同样适用于美国。但美国的房子也与国内的房子有很多不同之处,比如并不是房子越老越便宜;新房不一定比二手房贵等。以下就中国人在美国购房的常见问题进行了汇总并解答,希望能对置业者有所帮助。

 

一、美国新房和二手房价格差别大吗?


    在美国,大多数在市场上交易的房子是二手房子,占市场上挂牌出售的房子总数的85%以上;新建的房子相对较少。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。

    在美国,新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市,属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市,经过长期的发展,拥有较优良的学区、完善的生活设施,优美的环境,但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的,一般15-30年完成兴建,每一座城市内的住宅会有相近的房龄。

    如果你想买到一套新房,并非不可能,但是你买到的这套房子可能在一个新开发的小城,基础设施可能相对不夠完善。因此,不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子,因为一方面会让选择余地很小,错过很多好房子;另一方面,选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲,比如说城市发展不成熟,生活不方便,学区不好等。

    当然,也不排除这样的情况:有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子,然后重建新房,但是这样的情况大概都要超过50年以上的旧房。

 

二、房子是不是越老越不值钱?


    在美国,老房子不一定不值钱或者不好,根据房屋的状况的不同,价值差别会很大。一方面,房子的建筑物部分必然是随着时间的流逝而逐渐破损折旧,价值降低。对于木制房屋来说,一般可以将每10年看作一个阶段,如果不进行保养和翻新,房龄越大,价值越低;如果一直没有汰换更新设备,房龄超过40年可以算是相当老旧的房子, 几乎没有建物价值了。但是如果业主对房屋保持著适当的保养,翻新,房屋价值可能仍然很高的。

    这里要提一下,美国有些老城市为了保持其城市文化特色,特别规定该市的房产业主不能随意改变其住宅的外观;如果要对自己的房子进行翻新,可以根据喜好随意改变房屋的内部构造,但是房屋的外观必须保持其原有风格。另一方面,房子的土地部分,会随着当地经济的发展和人口的增长而升值。

    总之,选择房子的时候,不仅要看它的建筑年代,也要看它的内部保养状态,看它最近是否经过翻新等。如果房屋保养得好,大多数房子的总体价值是会随着时间的推移而上升的;当然也不排除相反的情况,如果当地环境变坏, 经济衰退,房子的价值也有可能下降。

 

三、学区房的升值潜力是否更大一些?


    在美国,是否购买学校附近的房子,要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛,价格也相对较高,与同等条件的房子相比,一般有5%的溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点——孩子上学比较方便;但是也有缺点:学校附近环境比较嘈杂,降低了生活的舒适性。

    如果购房用于出租,学校附近的房子比较容易租出去。举例来说,如果当地类似房子的平均租金是2000美元/月,那么学校附近的房子也许可以出租略高些,如2200美元/月;所以学校附近的房子出租,每年收到的租金确实高一点。但是房子初始买价也相对较贵,基本上两相抵消。

    另外,学校附近的租客大多是学生,他们大多对房子不夠爱护,间接造成保养成本上升;所以综合考虑,学校附近的房子并没有特别的优势, 也可以说它的优势已反应在房价上了。

 

四、独立屋与城市屋比较,哪个租金收益更高?


    城市屋和独立屋有很大的不同,但是无论是出售还是出租都同样会有市场。两者之间的区别在于:城市屋一般没有庭院或者庭院很小,所以占地面积不大,价格差别也不大,从三十几万美元到五六十万美元不等。而独立屋占地面积比较大,尺寸和内部设施天差地别,所以不同的独立屋价格相差非常大,从三十几万美元(较差的城市)到几千万美元的独立屋都有。

    如果购房用于出租,城市屋的租金收益率相对比较高,因为它的初始投入比较小;但是独立屋的升值潜力比较大。所以作为投资,两者各有优缺点。

    如果要在两者之间进行选择,首先要看自己的预算有多少,如果预算不到三十万美元,就不用考虑独立屋;如果预算在三十万美元到五六十美元之间,则两者都可以考虑,可以综合具体情况和自己的偏好进行选择;如果预算在六十万美元以上,那可以考虑买独立屋,或者买几套城市屋(作为投资的情况)。

 

五、区域公共服务水平对房屋价值影响大吗?


    答案是肯定的。在美国,公共服务水平甚至会对区域房价产生一定影响。当你开车经过一个考虑居住的小区,街道是否清洁整齐、维护合宜?公园是否干净整洁?公共运输设施是否就在附近?最近的警察局和消防站在哪里?图书馆是否关闭了?缴纳房地产税的人减少,迫使很多市镇减少公共服务,你对小区的公共服务满意吗?陈旧的浴室或厨房总是可以装修,但小区较难改变。用心研究,以确保房子的所在小区对全家都适合,而这些则会对所在区域或小区的房屋价格有一定影响。

 

六、治安越差房价越低


    在美国,治安环境绝对是影响房价的重要因素。中国去美国置业,除了需要考虑区域、配套等因素外,治安环境也非常有必要考虑进去。造访crimereports.com网站,浏览特定地区免费的最新犯罪地图和犯罪报告。该网站提供免费手机下载,假如你愿意,也可选择免费获得定期犯罪通报。花点时间与该地区的小区资源警员交谈,这个职位的名称在不同地区也许不一样,但基本上就是警方与小区的连络人。小区资源警员可提供该地区的财产暴力犯罪趋势,甚至可打印犯罪报告;在小型小区,你可直接找警察局。

 

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Vivienne Zheng (郑若晴)

Licensed Real Estate Agent in California.
加州持牌地产代理中介

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