万达金融的首款产品依然没有脱离开主业地产。

记者获悉，已于早先在上海完成注册的万达金融将在今日联手快钱推出一款众筹类理财产品：以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。在分析人士看来，这款产品和迟迟难以获批的REITs（房地产信托投资基金）类似，万达品牌和地产实物标的是最大支撑，但是七年投资期限和12%的预期年化收益率并不足够具有吸引力，且万达金融的独立发展也并没有在该款产品中获得实现。

类似REITs

这款将在今日上市的“稳赚1号”，投资门槛为1000元，期限为七年，项目以万达广场为基础，募集资金将直接投向各地万达广场建设，投资人则获得这些广场的收益权，享受商铺租金和物业增值双重回报。其中，预期年化收益率为6%，会在每年收益派发日发放；而物业增值收益预期年化收益率为6%，退出时一次性发放。也就是说，投资者可以享受每年12%的预期收益率。

在分析人士看来，这款产品和至今未面世的REITs十分类似。

“万达这款众筹产品就是类REITs产品。”零壹财经研究总监李耀东表示，“稳赚1号”从操作方式、交易结构、收入来源等方面都和REITs很像。“比如在操作方式和交易结构上，都是以发行份额的方式汇集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理。只不过，由于国内目前还没有公开发行过REITs产品，政策方面有点模糊，所以万达用众筹的名义来发售这款产品，是一种比较创新的模式。” 李耀东分析表示。

网贷315首席分析师李子川也认为，从万达这次项目的资金用途、收益回馈机制来看，确实像极了REITs，借REITs与众筹做法来了个结合体。以众筹名义推出，不仅降低了投资门槛及消除了规模限制，在流程环节设置上也大大减少。不过，用益信托研究员廖鹤凯向北京商报记者表示，万达出台的这款产品更类似于拿着资产包做贷款，主要用于盘活资产。

投资七年 预期每年收益12%

从收益和投资回报周期来看，虽然万达这款众筹产品能有高达12%的预期收益率，但是在分析人士看来，是否能得到投资者的青睐还有待市场验证。

李耀东表示，预期12%的年化收益率相对还是可以的，但是对于投资人来说也未必能有很大吸引力，比如门槛较高的信托或者私募资产项目都能达到12%以上的收益，另外，门槛低的P2P也可能达到。“另外，由于这款产品不是债权类产品，预期的12%收益率属于浮动收益，达不到预期收益的可能性很大。如果受到房地产市场波动，租金或者物业费出现下降，预期收益会出现相应波动。” 李耀东说道。

“虽然期限比较长，有万达的品牌，上线后应该还是比较好募集的。另外这款众筹产品也有实际的资产包， 12%的预期年化收益率也不低。” 廖鹤凯则认为，对于万达而言，这个产品的推出打造品牌的意味比较强，可能借此产品推广万达平台以及快钱。李子川则认为，这款产品毕竟周期较长，适合稳健及对流动性要求不高的人士选择。

服务轻资产的从属地位

虽然“稳赚1号”被看做是其金融业务板块的又一次突破，但由于仍然与万达核心地产业务息息相关，依然是服务于地产板块的产品，没有实现金融业务的独立，更多的是为万达此前明确的轻资产转型服务。

据了解，万达轻资产的第一步是通过外部管道解决钱的问题，例如基金、保险等机构投资者，这一点与万科的商业地产运作相似；其次是万达建立的内部融资管道，例如电子商务公司、快钱等。此次推出的众筹项目就属于后者。

“与投资机构的合作是商业地产轻资产运作的方法之一，除此之外对于万达和万科等企业而言，也要探索更多内部解决资金的方式，并不能一味依靠外界。”上述业内分析师介绍，最近万科主导的中国首只公募REITs——鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金已在4月末被证监会受理。该REITs的标的为位于前海的万科企业公馆项目，虽然标的项目并非纯商业项目，但是该REITs产品的受理也为万科的商业轻资产运作提供了其他思路。

“如同凯雷的私募+REITs、万科的投资机构合作，商业地产的轻资产更需要募集资金的多渠道化，对于万达而言此次众筹产品称得上是一次有效尝试，但如何让金融产品具备吸引力，如何让金融产品多元化，并摆脱服务地产主业的地位，都是万达金融未来需要解决的。”

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第一讲商业地产资产证券化中不同基础资产（不动产、债权）的证券化架构设计及操作要点

主讲嘉宾：知名信托公司房地产基金业务专业人士(6月13日上午9:00-12:00)

一、资产证券化与商业地产融资

1、资产证券化与REITs介绍（分类和特点）

2、商业地产融资需要资产证券化的支持

二、国外REITs发展概况

1、各国REITs市场情况（美国、日本、新加坡、香港）

2、各国REITs管理架构

3、各国对REITs的税收优惠

三、基础资产为不动产的架构设计与实例分析

1、标准REITs

（1）汇贤产业信托

（2）开元产业信托

2、准REITs

（1）中信启航专项资产管理计划

（2）中信苏宁资产支持专项计划

四、基础资产为债权的架构设计与实例分析

1、基准资产为租金收入

（1）海印股份专项资产管理计划

2、基础资产为收费凭证

（1）欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划

五、操作要点

1、专项资产管理计划与标准REITs的区别

2、基础资产的要求

3、增信方式

4、关于房地产的税收政策现状与筹划

第二讲私募基金视角REITs的操作实务与互联网+环境下的创新探讨

主讲嘉宾：知名另类投资集团房地产基金专业人士(6月13日下午13:30-16:30)

一、REITS实务操作和运作

1、REITs的主要结构

（1）传统结构

（2）伞型合伙结构

（3）Downreits结构

（4）合股结构

（5）paperclipped结构

2、REITs的特点

3、REITs的缺点

4、美国REITs行业发展历程

5、REITs 在全球及亚洲的发展

6、REITs的设立和资金募集

7、REITs的产品设计

8、REITS的投资分析

9、REITS的收益分配

10、REITS的成长机制

二、中国国内REITS发展及趋势

1、过往探索

2、参与主体

3、交易市场

4、资产证券化及REITS未来趋势

（1）上市公司地产资产证券化的案例

（2）机构参与REITs

（3）市场成熟，投资人群加大

（4）创新产品多样化

（5）以美为参考，开发商转化为基金

5、互联网+环境下金融机构与开发商发展策略

研讨会：地产金融创新的资产证券化与REITs研讨暨项目-资金-资源对接交流会(6月13日下午16:30-18:00)

第三讲房地产REITs及证券化的创新实务操作要点与典型案例分析

主讲嘉宾：知名证券公司投行业务负责人，资产证券化资深人士（6月14日上午9:00-12:00）

一、房地产行业发展现状及资金需求

二、房地产REITs及证券化的现实价值

三、房地产REITS及证券化的最新政策动态

四、房地产REITS及证券化的基础资产种类

五、房地产REITS及证券化中会计处理与税务处理

六、房地产REITS及证券化的实务操作要点

七、房地产REITS及资产证券化典型案例解析

第四讲房地产证券化模式及私募REITs、公募REITs探讨

主讲嘉宾：证券公司私募股权投资平台负责人，房地产证券化专业人士（6月14日下午13:30-16:30)

一、房地产证券化的模式和投资

1、房地产市场和投资策略简介

2、资产证券化的核心功能和要素

3、房地产证券化市场发展

4、房地产证券化市场产品和投资管理

二、境外REITs产品和投资

1、REITs产品介绍和市场结构

2、REITs产品特征和投资方法

三、国内私募和准REITs市场分析

1、国内房地产证券化进展

2、私募REITs市场分析

3、准REITs市场分析

四、公募REITs投资

1、公募REITs产品结构比较和投资分析

2、REITs指数分析，套利原理和资产配置

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