90年代以来，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, 简称REITs）在美国迅猛发展，像一颗冉冉升起的新星，魅力无穷，在房地产界和投资界引起很大反响，逐步，成为商业房地产投资的主流。
越来越多的房地产通过REITs实现证券化，像沃尔玛、洛克菲勒中心、甚至连监狱等政府的房地产都纷纷通过证券化，成为公众产权。
一、 什么是REITs
对于写字楼、商场、酒店等商业房地产投资，一般都认为这是富豪才能涉足的投资领域。因为老百姓那点钱只够买一个平方米或几个平方米面积的房地产。要使小投资者投资房地产的愿望成为现实，唯一的办法是将大家的资金聚集在一起才有可能。
REITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起，由专门管理机构操作，独立的机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金。
REITs是美国国会1960年参照共同投资基金的形式立法创立的。其目的是为了给小投资者提供一个参与大规模商业房地产投资的机会，使所有对房地产投资有兴趣的投资者，不受资金的限制和地域的限制，都有机会参与房地产投资。
2014年，仅仅在股票交易所上市的公开REITs，就共持有超过1.7万亿美元的资产；REITs每年为美国创造超过一百万就业岗位。
（一）REITs的法律定义
REITs的法律定义出现在美国《国内税收法》第856~860章（the Internal Revenue Code，Sec.856 to 860）。其地位成立的资格条件可以简单概括为如下几点：
1、REITs的结构要求
（1）REITs是一个由董事会或由受托人管理的公司、信托基金或者协会；
（2）其所有权益是由可以转让的股票、产权证书或受益凭证来体现的；
（3）是美国国内注册的独立核算法人实体；
（4）不能是任何形式的金融机构（如银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信托协会，以及其它储蓄机构）或保险公司；
（5）必须由100名以上股东（包括个人股东和法人股东）组成；
（6）在每一纳税年度的最后半年内,5名或更少的人所占的份额不能超过全部股份的50%(俗语为：5-50规则）；
（7）REITs应在缴税年度的全年内满足1-4项要求，在至少335天内满足第5项要求, 在整个下半年满足第6项要求。但在REITs成立的第一年，可以不满足第5项和第6项要求。
2、REITs的资产要求
（1）总资产的75%以上是由房地产资产（包括房地产权益、房地产抵押权益、在其他REITs中的股份、土地及附着物的权益等）、现金（包括应收现金帐目）或政府债券组成；
（2）所持有任何一个企业发行的证券价值，不超过REITs自身总资产的5%（政府债券除外）；
（3）所持有的任何一个单位有投票权的证券，所占股份不超过该单位发行总额的10%（政府债券除外）。
3、REITs的利润来源要求
在每一缴税年度，REITs的利润所得，需符合如下要求
（1）总利润的75%以上是来自被动性的且与房地产有密切关系的租金、房地产抵押投资的利息或投资其它REITs所得的分配收益；
（2）总利润（扣除禁止转让所得收益后）的95%以上是来自上一条的收益或者其它投资分红。
4、REITs的利润分配要求
95%以上的可税利润（taxable income）（扣除资本所得后）应分配给股东。
合格的REITs享受免税待遇，且95％的利润都要分配，这是REITs最具吸引力的特点。为了取得REITs的合法地位，在REITs成立后的第一税收年度，它必须向有关部门申请地位评定。
（点击图片看大图）
（二）证券法规对REITs的要求
REITs分为公开上市和不上市两种。
公开上市的REITs必须遵守联邦证券法规：
第一，每一家REITs都应该按《证券法》的规定完成注册程序后才能上市交易；
第二，在REITs存续期间，要按《证券交易法》的要求提交公众报告和披露信息；
第三，REITs的经营活动和从业人员必须遵守证券交易委员会根据上两部法律制定的一系列规则；第四，REITs必须遵守所在证券交易所规定的上市规定、准则和要求。
除此之外，每一REITs还要注意到各州对证券管理的特殊立法。
比如北美证券管理者协会的《房地产投资信托政策》（Statement of Policy Regarding Real Estate Investment Trusts）和加利福利亚州的《房地产投资信托条例》（California Rules for Real Estate Investment Trusts）。
二、REITs的分类
与证券投资基金的分类相似，REITs可以分为有期限的REITs和无限期的REITs，及分为开放型REITs和封闭型REITs等。
REITs一般按其投资对象分为三大类型：
1、物业投资型REITs（equity REITs）
物业投资型REITs（国内大多数人译为“权益型REITs”）是指REITs直接投资房地产物业，通过出租房地产获得收益的REITs。它是REITs中最主要的投资类型，占大多数。
2、抵押投资型REITs(mortgage REITs)
抵押投资型REITs是指专门从事抵押放贷，或者专门购买房地产抵押证券的REITs，其收入来源主要是抵押贷款或抵押证券的投资利息。
3、混合投资型REITs（hybrid REITs）
混合投资型REITs是指既从事物业投资又从事抵押投资的房地产投资信托基金。
REITs除分成上述三种类型外，一般还按其投资的物业类型细分为投资商场的REITs、投资办公楼的REITs等。
几乎凡是能够获得租金收益的商业房地产都是REITs的投资对象，如，商业中心、公寓、办公楼、仓库、工业厂房、洒店、高尔夫球场、医院、健康中心等。
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